청라주택 소담원재 오픈하우스
앞으로 지어야 할 우리 집은 어떻게 준비해야 할까. 글을 읽고 사진과 영상을 보는 것을 넘어서, 직접 눈과 발로 집을 만나는 순간. 건축가와 시공사, 그리고 선배 건축주와 만나는 오픈하우스에서 그 여정의 힌트를 찾아본다.
지난 5월 31일 토요일. 주말의 한적한 청라 택지지구의 골목에 사람이 모여들기 시작했다. ‘소담원재’의 오픈하우스가 있었기 때문이다. 집짓기를 이제 막 고민하는 단계부터, 도면 작업에 들어가기 시작하는 단계까지 다양한 예비 건축주 십여명이 모인 가운데, 설계를 담당한 리슈건축사사무소의 홍만식 소장, 시공을 맡았던 ㈜위드라움의 손철원 대표, 그리고 소담원재 송유원 건축주가 이들을 맞이했다.
오픈하우스는 하나라도 더 정보를 얻기 위한 예비 건축주들의 질문과 그에 대한 해설로 꽉 채워졌다. 집 앞에서 소담원재가 자리한 지역과 대지의 특성부터 이어간 설명은 손 대표의 집짓기 현장의 현실, 그리고 건축주의 자기 체험까지 오전 10시부터 시작해 오후 2시까지 네 시간이 넘는 시간 동안 이어졌다. 예비 건축주의 관심은 다양했다. 가장 큰 비중을 차지한 건축 비용 문제. 그외에도 공간 구성 등 효과적인 설계 및 시공 방법, 단열 등 시공 방식의 디테일, 방범이나 프라이버시 등 단독주택에서의 일상 등에 대한 질문이 많았다. 오픈하우스에 처음 참여했다는 김성균 씨의 경우 “주택은 처음이라, 프라이버시 문제나 주택 생활의 어려움은 없었는지 궁금했다”며 “이 주택의 아이들처럼, 우리도 자녀가 일곱 살이라 이 주택처럼 자유롭게 뛰놀 수 있는 안전한 마당이 있으면 좋겠다”는 평가를 남겼다. 예비 건축주 이명래 씨는 “은퇴 후 두 사람이 머물 집을 고민하는 중”이라며 소담원재의 대청에 대해 관심을 드러내기도 했다.
구체적으로 어떤 질문과 답이 오갔을까. 예비 건축주가 던지는 생생한 질문과 전문가의 현실적인 답에서 오픈하우스를 엿보도록 하자.
House Plan
대지면적 : 357.20㎡(108.05평)
건물규모 : 지상 2층
거주인원 : 4명(부부 + 자녀 2)
건축면적 : 175.30㎡(53.02평)
연면적 : 199.87㎡(60.46평)
건폐율 : 49.08%
용적률 : 55.95%
주차대수 : 2대
최고높이 : 9.2m
구조 : 기초 - 철근콘크리트 매트기초 / 지상 - 철근콘크리트
단열재 : T135 준불연 EPS 단열재
외부마감재 : 외벽 – 두라스택 S500 타일(도브화이트) / 지붕 – 리얼징크
내부마감재 : 벽·천장 – 삼화페인트 석고보드 위 도장 / 바닥 – 해피우드 OAKEN TREE 원목마루
욕실·주방 타일 : 유로세라믹
수전 등 욕실기기 : 아메리칸스탠다드 등
주방 가구 : 세라믹 상판(제작)
조명 : COLUX
계단재·난간 : 집성목+강관 난간
중문 : 위드지스
담장재 : 벽돌타일
창호재 : 이건창호 85㎜ PVC 창호
에너지원 : 도시가스
전기·기계·설비 : ㈜코담기술단
구조설계(내진) : 라임이엔씨㈜
시공 : ㈜위드라움 https://withraum.com
설계·감리 : ㈜리슈건축사사무소 https://blog.naver.com/richuehong2
Q 소담원재가 지어지는 상황은 어땠나.
홍만식 : 지금 보이는 주택 앞면이 정남향입니다. 북쪽은 저 멀리 골프장이 자리해 있어 뷰가 만들어졌습니다. 땅은 정사각형에 가깝고, 규모는 약 108평 정도 됩니다. 택지지구가 늘 그렇듯 건폐율은 50%, 용적률은 80%이지요. 발코니 확장 등을 어떻게 사용하느냐에 따라 조금씩 차이가 있습니다. 소담원재는 건축물 대장상 연면적 200㎡ 미만으로 작업되었습니다. 이 경우는 직영공사 방식으로 하게 됩니다. 세무적으로 이점이 있지만 신뢰할 만한 시공사를 찾으시는게 중요합니다.
Q 다른 주택을 보면 지하 공간이 많던데, 여기에서는 어땠는지.
송유원 : 지하실에 운동실이나 당구대를 두는 식으로 지하 공간은 남자들의 로망 중 하나죠. 다만, 단도직입적으로 이야기하면 이 지역에서는 권하지 않습니다. 여기 택지들은 매립지라서 습기가 많은 편이고, 지하를 파도 집이 살짝 들려야 해 1층을 갈 때도 계단을 오르내려야 하거든요. 설계 당시 홍 소장님이 말씀한 것도 지하 때문에 늘어날 비용을 차라리 지상에 쓰면 훨씬 더 힘을 줄 수 있다는 것이었습니다. 제가 건축 전문가는 아니지만, 만약 경사지라면 지하실처럼 만들기에는 괜찮겠다 싶습니다.
손철원 : 여유가 있으면 지하 파는 것도 좋습니다. 지하를 판다고 해서 반드시 문제가 되는 것은 아닙니다. 다만, 그러기 위해서는 비용적인 부분은 감내해야 합니다. 지하를 만드는 다른 현장의 경우 계약서 쓰는 날에 다시 물어보기도 했습니다. 우리 마진이 문제가 아니라, 건축주 계획에 부담이 될 수 있으니까요.
Q 요즘은 주택이 춥다고는 생각하지 않지만, 여름이 걱정이다.
송유원 : 지금 집에서 처음 정남향을 살아봤는데, 조상들이 왜 남향을 그토록 찾았는지 알 것 같았습니다. 겨울에는 집안 끝까지 해가 들어오고, 여름에는 처마 구조 덕분에 해가 아예 들어오지 않습니다. 그래서 기본적으로는 온도 유지가 되는 편이고, 여름에 에어컨을 작동해도 크게 부담되지 않습니다. 1층은 오후까지 틀지 않아도 될 정도고, 2층은 같은 경우에 에어컨을 많이 틀면 1,000㎾h까지 써봤네요. 전기요금으로 치면 월 40~50만원인데, 태양광을 설치하고 나서는 여름 더위가 가장 극성일 때도 전기요금이 절반 이하로 떨어집니다. 오늘(5월 31일) 같은 계절에는 전기요금을 아예 안 낼 정도입니다.
손철원 : 가격 대비 효율 측면에서는 기본 단열에 추가해서 내단열을 권하고 싶습니다.
Q 장마철이라 습도가 걱정인데, 열회수형 환기장치가 도움이 될까.
홍만식 : 열회수형 환기장치는 외부의 공기를 유입하면서 필터를 통해 오염물질을 걸러주고, 배기열을 활용한 열교환에 의해 쾌적하고 신선한 공기를 실내로 공급하는 장치입니다. 두 가지 역할을 하는 것이지요. 하나는 오염된 외부공기를 정화하여 깨끗한 공기를 유입하게 하는 역할이고, 다른 하나는 배기되는 폐열을 외기와 열교환하는 방식으로 유입되는 공기의 온도와 습도를 일정하게 지켜주는 역할입니다. 우리나라에서는 전체적으로 열을 교환한다는 의미로 간단히 ‘전열교환기’라고들 하기도 합니다.
송유원 : 우리 집에도 환기 용량에 맞춰 층별로 두 대가 설치되어있습니다. 열회수환기장치를 설치하기 위에서는 천장에 덕트가 들어가야 하는데, 그래서 천장이 살짝 낮아졌습니다. 열회수환기장치를 설치할 때는 천장고 등을 미리 고민하셔야 합니다.
Q 통창은 역시 단열에 취약할까.
홍만식 : 단열이라는 한 부분으로 보면 벽체가 유리창 보다는 우수할 겁니다. 하지만 채광이라는, 햇볕을 받고 안 받고의 측면과 외부 조망이라는 측면까지 고려하면 어떤 선택이 낫다고 단언할 수는 없습니다. 결국 건축주의 가치 기준이 선택의 조건이 될 것 같습니다. 소담원재의 경우 건축주 분은 주변환경의 조망과 충분한 채광을 원했기에 통창을 선택했다고 봅니다. 가족 공간의 중심이 거실이고, 풍경을 끌어 들이는 조망을 좋아하신 것도 그렇고요. 단순히 단열 때문에 일부러 큰 창을 기피할 필요는 없다고 생각합니다.
Q 주택은 입주하고 나서 손님 맞이가 잦은 것 같은데, 3년 정도 살면 손님 빈도가 조금 줄어들까.
송유원 : 이건 사는 분들의 취향 영역이겠습니다. 우리 집 건너편의 집은 손님 초대를 자주 하고 있는데요, 외향적이고 사람 좋아하는 분들은 겨울에도 아예 앞마당에 텐트까지 치는 것을 봤습니다. 우리는 날 좋을 때 초대를 좀 하고, 보통은 빈도가 유지되는 중입니다. 한편, 그 때문에 일부러 손님을 위한 공간을 애써 만들 필요까지는 없지 않을까 싶습니다. 우리는 친척이나 친구가 많이 오면 거실에서 잠자곤 합니다.
Q 도심지 주택 단지는 여기처럼 비교적 집 사이가 붙어 있는 편인데, 외부 활동에 제약이 있을까.
송유원 : 다들 크게 신경 쓰는 편은 아닌 것 같습니다. 여기 마을의 경우 단체 채팅방이 있어서 미리 언질을 주기도 하고, 이웃 관계도 좋은 편입니다. 창호도 과거보다 방음 성능이 좋아서 시끄럽게 느껴지지는 않습니다. 물론, 사람마다 차이가 있기에 다른 데서는 옆집하고 싸우는 경우도 있다고 들었습니다. 다만, 통상적인 상황에서는 생각보다는 걱정하지 않아도 될 것 같습니다.
Q 외벽 등 관리가 필요한 곳이 많을까.
송유원 : 생각보다 관리할 일이 많지는 않습니다. 외벽의 경우도 입주 3년이 지나 발수제를 한 번 발랐습니다.
손철원 : 처음에 오래 갈 것 같은 시공사를 고르면 좋습니다(웃음). 이렇게 저희가 와서 점검해드리니까요.
Q 주택이라 무섭거나 보안에 우려가 되지는 않나.
송유원 : 많이들 물어보시는데, 매월 고정적으로 나가는 비용에서 아까운 것을 꼽자면 그중 하나가 보안업체 약정입니다. 이런 마을에서는 이웃 하나하나가 보안 장비나 마찬가지입니다. 당사자는 잘 모르지만, 낯선 차나 사람이 골목에 나타나면 알게 모르게 동네 전체가 경계 모드가 되거든요.
우리 집에 행사가 있어 손님들이 오고 간 뒤에 만난 이웃이 ‘누구누구가 잘생겼더라’ 식의 농담이 오가기도 할 정도입니다. 우리가 생각하기에는 기록용으로 카메라 정도만 있으면 충분하지 않을까 싶습니다.
Q 집에서 어떤 곳이 가장 마음에 드나.
송유원 : 자주 듣는 질문 중 하나인데요, 제 방이요(웃음). 그리고 아이들이 방에서 수업이나 뭔가를 하고 있어서 거실에서 TV
보기에도 뭐할 때는 아예 아내와 둘이서 맥주랑 간식 들고 정자에 들어가서 시간을 보내기도 해요. 요즘은 인터넷 TV도 되니까 영화도 보고 좋았어요. 약간 놀러가는 기분으로 이동할 수 있죠.
디테일한 설계가 없다면 결국 그 부분에서
나중에 비용 문제를 일으키는 법입니다.
제대로 된 설계가 전제 비용을 절약합니다.
Q 집짓기 공부는 어떻게 하는 게 좋을까.
손철원 : 건축을 유튜브로 배우면 곤란합니다. 유튜브는 조회수가 곧 수익이기 때문에 현장 상황이나 정확한 공정을 모른 채로 자극적인 표현들을 많이 쏟아내거든요. 일반인들은 단편적인 현장 상황만 보고 전반적인 건축 상황을 재단하게 되는데, 이는 건축가-시공사-건축주간 합리적인 소통을 방해할 수도 있습니다.
송유원 : 그렇게 많은 것을 보고 읽지는 않았습니다. <집짓기 바이블>(2024, 마티)이라는 책을 한 권 봤습니다. 그 외에는 학부생 시절에 들은 건축학 개론 수업이나 철학적인 책들도 영향을 주지 않았을까 싶네요. 집짓기는 개념으로만 익히고 있다가 책을 읽고 설계와 시공을 분리해야겠다는 원칙만 잡았었습니다. 저희는 전문가에게 일임한다는 생각으로 임했습니다.
Q 여기처럼 집을 짓는다고 하면 예산이 얼마나 필요할까.
손철원 : 하우징 기업의 상담을 한 번 받아보는 것을 추천합니다. 거기는 설계와 시공을 함께 하기에 철근콘크리트 기준으로 평당 600~700만원에서 시작할 것입니다. 하지만, 이런저런 요청사항을 반영하다 보면 대략 평당 1천만원까지도 올라갈 수 있습니다.
역으로 생각해보지요. 예산 10억원짜리 집을 짓는다면 가구는 보통은 8%에서 많게는 15% 정도. 그럼 8천만원입니다. 에어컨은 2층 주택이라고 생각하면 대략 2천만원 정도, 열회수환기장치에 대략 1천2백만원, 설계비와 감리비도 있고 써야 할 게 많습니다.
홍만식 : 예산 10억원을 전제로 하면, 세금, 인입비, 가구, 가전, 설계 및 감리비를 합리적으로 설정할 수 있는 수준이 공사비의 10~15% 정도라고 봅니다. 가구에 조금 더 욕심내면 20%까지인데, 10%는 좀 빠듯합니다. 설계비는 요즘 경기가 안 좋아서 예전 받는 만큼은 못 받는다는 느낌도 있습니다.
Q 여러 주택을 함께 맡기면 더 싸질수도 있나.
손철원 : 시공자 입장에는 비교적 손쉬운 프로젝트가 있고, 어려운 프로젝트가 있습니다. 그리고 리슈건축의 경우는 비교적 어려운 프로젝트가 많았습니다. 어려운 프로젝트의 경우는 우리도 매번 연구하고 또 역으로 “이렇게 해보면 더 재밌을 것 같다”고 제안하면서 프로젝트를 완성하지요. 같은 주택을 찍어내는 것이라면 모르겠지만, 단독주택은 다수를 수주한다고 가격이 내려갈 여지는 많지 않습니다.
Q 시공사는 어떻게 골라야 할까.
손철원 : 시공비 측면에서 이야기해 보겠습니다. 건축사사무소에서 입찰을 공고합니다. 여러 시공사가 입찰하는데, 보통은 2천~6천만원 정도 차이가 납니다. 그 정도는 시공사마다 디테일을 바라보는 시선이 다르니까 그럴 수 있습니다. 만약 시공사에서 프로젝트에 욕심을 내면 더 마진을 낮출 수도 있을 것입니다. 하지만, 간혹 한 시공사가 지나치게 낮게, 예를 들어 10억원 집을 2억원씩 낮게 부르며 들어온다면, 신중하게 선택해야 합니다. 요즘 건축 경기가 좋지 않은 것은 사실이고, 그래서 어떤 일부 시공사는 당장 수주가 급한 곳도 있습니다. 이런 곳은 수주한 금액이 실제 공사비용에 턱없이 모자라기 십상인데, 결국은 다른 현장을 계약한 돈으로 메우게 됩니다. 그게 이어지며 돌려막다가 한군데서 터지면 전체가 문제가 되는 것이지요.
홍만식 : 우리도 비교 검토를 하며 대략 어떤 금액대로 형성될지를 짐작합니다. 아무리 명성이 있는 시공사여도 견적이 엉망이면 바로 제외합니다. 데이터가 증명하니까요. 그런데 견적도 탄탄한데 간혹 정말 프로젝트가 하고 싶어 마진을 타이트하게 가져오는 데가 있기도 합니다. 그럴 때는 건축주에게 상황을 오픈하고, 건축주가 시공사를 직접 만나 한 번 돌다리를 두드리듯 만나보고 결정하게 됩니다. 물론, 우리도 아는 쪽에 수소문을 해 그렇게 2중, 3중 검증합니다.
Q 설계에서 비용을 절감할 방법이 있을까.
손철원 : ‘설계비를 아껴서 더 좋은 자재를 써야지’라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 단언컨대, 설계에서 디테일하게 정해지지 않다면, 그 부분이 나중에 반드시 비용 문제를 일으킵니다. 우리는 견적을 낼 때 평당 단가로 내지 않습니다. 모든 요소에 맞춰 단가를 조사하고 검증된 인력의 인건비를 투입합니다. 지금까지 건축주 변심이 아닌, 우리 문제로 공사비가 추가된 적은 단 한 번도 없었습니다.
주택 시장에 건축가는 수없이 많고, 건축가마다 제각각 설계비가 다릅니다. 저렴한 건축가를 찾아가는 것도 방법이에요. 하지만, 그 정도의 설계를 하게 될 것입니다. 시공사처럼 건축가도 가성비 있는 분, 예를 들면 메이저 설계사무소에서 근무하다 막 독립해 홍보가 필요한 경우라면 조금 더 싸게 설계를 맡길 수도 있겠지요. 하지만, 다양한 변수에 따른 경험이 부족하게 느껴질 수 있고, 건축주도 약간 모험이 따를 것이라 생각합니다.
Q 설계비나 시공비는 나중에 오를 수도 있나.
손철원 : 설계를 1년 이상 하는 상황이라면 변동이 좀 생길 수 있지만, 요즘은 상대적으로 안정화되었다고 봅니다. 우크라이나 전쟁이 막 발발했을 때와 코로나19가 유행하던 시기에는 정말 엄청 뛰어버렸습니다. 아무도 자재비나 인건비가 이렇게 뛸줄은 아무도 예상을 못 했습니다. 흔히 ‘오늘 짓는 게 가장 싸다’고들 하는데, 그것도 틀린말이 아닙니다. 자재비는 상대적으로 안정화되고 있고 또 조금 내려갈 수도 있지만, 인건비는 한 번 오르면 내려가지 않습니다.
Q 좋은 집을 설계하기 위해서는 무엇이 필요할까.
손철원 : 설계 시 건축주가 요구하는 것들이 있을 것입니다. ‘이렇게 했으면 좋겠다’, ‘저렇게 좀 풀어달라’하는 것처럼. 그럴 때 쉽게 승낙하는 건축가들이 있어요. 나는 그건 좋은 일이 아니라고 봅니다. 전문가로서 치열한 설득과 고민 대신 그저 수용해서 책임을 피하고자 하는 것이지요. 여러분이 건축주로서 요청했을 때, 왜 안되는지 차근차근 설명해주는 사람이 있을 겁니다. 그런 전문가가와 함께 할 수 있다면, 성공 확률을 다소나마 높일 수 있을 겁니다.
홍만식 : 좋은 집을 만들려면 기능이나 정량적인 요구를 넘어 삶의 정서나 가치를 전달해 주는 것도 중요합니다. ‘나는 이렇게 살아왔고, 내 집이 이런 모습(소박, 담백, 아늑, 품격, 자연스러움)의 정서나 가치를 지닌 집이면 좋겠습니다’처럼 주인의 살아온 가치나 의미들을 담는 것이지요.
취재_ 신기영 | 사진_ 변종석, 건축가 제공
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