정부가 수도권 주택 공급을 대폭 확대하는 가운데 한국토지주택공사(LH)의 역할이 과거와는 비교할 수 없을 만큼 커지고 있습니다.
2030년까지 수도권에 총 135만호를 착공하겠다는 거대한 공급 목표 아래, LH가 단순한 택지 조성자를 넘어 공공주택을 직접 시행하는 방식으로 공급 구조의 패러다임을 통째로 바꾸고 있기 때문입니다.
하지만 공급 속도를 높이는 이면에는 천문학적인 투자 비용과 맞물려 LH의 부채가 2025년 170조원에서 2029년 262조원까지 폭증할 것이라는 어두운 재무적 청사진이 동시에 드리워지며 거센 우려를 낳고 있습니다.
정부가 발표한 공급 확대 방안의 핵심은 2030년까지 수도권에서 연평균 27만호씩 총 135만호를 신규 착공하는 것입니다.
민간 중심의 공급에서 벗어나 공공택지 내에서 LH가 직접 주택사업을 도맡아 공급 속도를 극대화하는 구조가 본격적으로 가동되고 있습니다.
실제로 LH는 올해 수도권 8만6000호를 포함해 전국에서 9만5000호 이상의 대규모 착공 계획을 세웠으며, 국토교통부 역시 3기 신도시를 비롯한 주요 공공택지에서 착공 속도를 가속화하며 계획 단계를 넘어 실제 건설 및 입주 단계로 진입하는 사업들을 속속 선보이고 있습니다.
과거 LH의 주된 비즈니스 모델은 공공택지를 조성해 민간 건설사에 매각하는 방식이었으나, 현재는 민간 매각 비중을 줄이고 LH가 공공주택을 직접 건설·공급하는 방식으로 전격 선회했습니다.
이에 따라 LH는 2028년부터 연간 10만호, 약 30조 원 규모에 달하는 초대형 발주를 추진하여 주택 착공 속도를 비약적으로 끌어올리겠다는 구상입니다.
아울러 노후 공공청사, 학교용지 복합개발, 노후 임대주택 재건축, 도심복합사업 등 가용한 모든 도심 유휴부지를 동원해 공급 수단을 다변화하고 있습니다.
공급 물량이 급증하는 만큼 LH의 재무 건전성에는 심각한 적신호가 켜졌습니다.
LH가 공개한 중장기 전망에 따르면 2025년 170조원(부채비율 226%)이던 부채는 2029년 무려 261조원(부채비율 260%)까지 불어날 것으로 예상됩니다.
광명시흥 등 대규모 신도시 사업의 보상 착수로 투자는 눈덩이처럼 불어나는 반면, 택지 매각 중단과 매각 토지의 해약·연체 증가로 현금 회수는 오히려 급감하고 있기 때문입니다.
여기에 재고 증가와 낮은 임대료, 치솟는 수선비가 겹치며 연간 수조 원대 적자를 내는 임대주택 운영 손실 구조도 부채를 키우는 주원인으로 지목됩니다.
LH가 올해 추진하는 자금 투입 규모는 막대합니다.
수도권 8만6000호 착공 계획 중 3기 신도시 물량만 1만7000호에 달하며, 정부의 9·7 대책에 발맞춰 향후 5년간 수도권에서 신축매입주택 12만6000호 착공을 추진하는 등 정부 목표치의 90%를 홀로 떠안고 있습니다.
상반기 이미 1만1000호의 수도권 공공주택 착공을 마친 국토부와 LH는 연말까지 6만2000호 착공을 달성하기 위해 총력전을 펼치고 있으나, 이 과정에서 소요되는 막대한 사업비를 어떻게 조달할 것인가는 여전히 거대한 숙제로 남아 있습니다.
2026년 현재 LH를 둘러싼 환경은 명확합니다.
극심한 수도권 주택 공급 가뭄을 해소하기 위해 직접 시행 물량을 늘리고 전례 없는 속도전을 펼치고 있지만, 그 대가로 치러야 할 재무적 부담 역시 한계치를 향해 치닫고 있습니다.
단순히 135만호라는 거대한 공급 숫자를 달성하는 것뿐만 아니라, 폭증하는 262조원의 부채를 어떻게 관리하고 방어할 것인지가 향후 주택 시장과 공공기관 경영 정상화의 가장 강력한 변수로 작용하고 있습니다.
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