>> 10·15 대책 이후, 왜 재건축만 숨이 더 막혔나
정부의 '10·15 부동산 대책' 이후 서울 정비사업 시장의 온도가 재건축과 재개발 사이에서 극명하게 갈리고 있다. 서울 전역 및 수도권 주요 지역이 투기과열지구·조정대상지역으로 묶이면서 대출 규제, 조합원 지위 양도 제한, 토지거래허가구역 규제가 동시에 강화된 탓이다.
특히 강남·여의도·목동 등 이른바 프리미엄 재건축 단지는 여전히 수요가 몰리지만, 강북 재건축과 외곽 중간 입지 단지들은 자금 조달과 매매 모두 막히며 사업성이 급격히 악화되고 있다. 조합원 분담금은 공사비 상승으로 1인당 수억 원대로 뛴 반면, 대출 한도는 집값의 70%에서 40% 수준으로 줄어 조합원 상당수가 "차라리 재건축을 포기하자"는 말까지 내놓는 상황이다.
반면 같은 규제 환경 속에서도 재개발 사업지는 투자 문의와 매수 수요가 크게 늘고 있다는 평가가 나온다. 관리처분인가 전까지 조합원 지위 양도가 가능하고, 토지거래허가구역에서도 특정 지역의 아파트가 아닌 빌라·다세대·단독주택은 허가·실거주 의무 규제에서 상당 부분 벗어나 있기 때문이다.
서울 시내 재개발 공사 현장과 노후 저층 주거지 일대에는 사업 초기 단계임에도 억대 웃돈이 얹힌 매물이 나오고, 외지 투자자 문의가 늘고 있다는 게 현장의 공통된 증언이다.
28일 오전 서울 종로구 세운4구역 재개발 공사현장에
>> 숫자로 보는 시장의 힘: 재개발이 '양'에서도 앞서고 있다
서울시는 2024년 3월 기준으로 정비사업 추진 구역이 총 690곳에 달한다고 밝혔다. 이 가운데 재개발이 247곳, 재건축이 165곳, 소규모 정비사업이 278곳으로 집계됐다.
즉, 재건축보다 재개발 구역 수가 더 많고, 소규모 정비까지 포함하면 신·구 주거지 정비의 무게중심이 점차 '재개발·소규모 정비' 쪽으로 기울고 있음을 보여준다.
아래 그래프는 서울시가 공개한 2024년 3월 기준 정비사업 유형별 추진 구역 수를 비교한 것이다.
정비구역 수만 놓고 보더라도 재건축만의 '독주' 구도는 이미 깨졌고, 규제 환경을 고려할 때 재개발·소규모 정비의 상대적 우위는 당분간 지속될 가능성이 크다는 분석이 나온다.
>> 전매 제한의 차이: 재건축은 '초기부터', 재개발은 '막판부터' 묶였다
재건축과 재개발의 희비를 가르는 핵심 변수 중 하나가 바로 전매 제한 시점이다.
도시 및 주거환경정비법 및 관련 대책에 따르면, 투기과열지구 내에서 재건축 사업의 조합원 입주권은 조합설립인가 후부터 소유권 이전 등기까지 전매가 원칙적으로 금지된다.
재개발 사업의 조합원 입주권은 관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전 등기까지 전매가 금지된다.
이 차이는 투자·자금 회수 관점에서 결정적이다.
재건축은 조합설립인가 단계부터 사실상 '입주권 동결' 상태가 되므로, 사업이 늦어지거나 추가 분담금이 커지더라도 중도 매도가 쉽지 않다. 강북 재건축 단지 상당수가 이 규제로 인해 "퇴로가 봉쇄됐다"는 평가를 받는 이유다.
반면 재개발은 관리처분인가 전까지는 조합원 지위 양도와 전매가 가능해, 사업 초기·중기 단계에서 투자자가 비교적 자유롭게 진입하고 또 빠져나올 수 있다. 이 구조가 최근 규제 강화 국면에서도 재개발 투자 문의가 몰리는 배경으로 작용하고 있다.
>> 토지거래허가구역과 실거주 의무: 재건축은 정면충돌, 재개발은 측면 우회
토지거래허가구역(토허구역)은 일정 면적 이상 부동산 거래 시 관할 지자체의 사전 허가를 받아야 하고, 주거용 건축물의 경우 통상 2년 실거주 의무가 부과되는 규제다. 이 제도는 전세를 끼고 매수하는 갭투자를 원천 차단하는 효과가 있다.
문제는 지정 방식과 대상이다.
강남·여의도·목동 등 주요 재건축 단지는 토지거래허가구역 지정의 핵심 타깃이 됐고, 이 지역 아파트를 매수하려면 2년 실거주 조건을 채워야 한다. 전세를 끼고 매수하는 구조가 사실상 불가능해지면서 거래량이 급감하고, 투자 수요가 급속히 위축됐다.
한편 강남의 대치·삼성·청담·잠실 등 특정 지역에서는 단독·연립·다가구·다세대(빌라) 주택이 토허 규제 대상에서 제외되었으나, 압구정·여의도·목동 등 주요 재건축·재개발 단지는 여전히 규제가 유지되고 있다.
재개발 구역은 사업 특성상 빌라·다세대·단독주택이 다수 분포하고, 이들 비아파트는 토허 규제의 사각지대로 남아 있는 경우가 많다. 그 결과, 토지거래허가구역 안에서도 재건축 아파트는 꽁꽁 묶인 반면 재개발 대상 빌라·다세대는 비교적 자유롭게 거래되는 기현상이 나타나고 있다.
서울시가 2025년부터 조합설립 인가 여부 등에 따라 토지거래허가구역을 단계적으로 해제하겠다고 밝힌 것도, 광범위한 규제가 시민 재산권을 과도하게 제약했다는 비판을 의식한 조치로 해석된다.
>> 재개발의 네 가지 투자 매력: '규제의 빈틈'이 만든 기회
최근 시장에서 재개발이 재건축보다 더 주목받는 이유는 사용자의 질문에서 언급한 네 가지 장점과 정확히 맞물린다. 각 항목을 검증 가능한 제도·사례와 함께 짚어본다.
1. 전매 제한 완화: 관리처분인가 전까지 '움직일 수 있다'
재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후부터 전매가 금지된다는 점에서, 재개발의 전매 자유도는 훨씬 높다.
실제 정부는 8·2 대책 이후 투기과열지구 내 재개발 조합원 분양권에 대해 "관리처분계획 인가 이후부터 소유권 이전등기까지" 전매를 금지하는 규정을 신설했지만, 그 이전 단계(정비계획·사업시행인가·관리처분 전)에는 조합원 지위 양도가 허용된다.
이 때문에 사업 초기 단계 재개발 빌라에는 수억 원대 웃돈(프리미엄)이 붙으면서도 거래가 활발하게 이뤄지고 있고,
조합원들은 사업 리스크가 커졌다고 판단될 경우 관리처분인가 이전에 매도해 빠져나갈 수 있는 '보험'을 쥐고 있다는 평가가 나온다.
2. 토허제 회피: 빌라·다세대 중심이라 실거주 없이도 매수 가능
토지거래허가구역 내에서 아파트는 실거주 의무 때문에 갭투자가 원천 봉쇄되지만,
강남의 대치·삼성·청담·잠실 등 특정 지역에서 단독·연립·다가구·다세대 주택은 규제 대상에서 제외되고,
허가 없이도 매수·임대가 가능하고 실거주 요건 역시 적용되지 않는 사례가 늘고 있다.
재개발 구역의 주택 유형이 빌라·다세대·단독주택 중심이라는 점을 감안하면, 토허제의 가장 강력한 '실거주 의무' 규제를 우회할 수 있는 투자처가 곧 초기 단계 재개발 구역이라는 해석이 가능하다.
이는 토허제에 의해 막힌 아파트 투자 수요가 재개발 빌라·다세대 쪽으로 이동하는 구조를 만들고 있으며, 실제로 "재건축이 묶이자 갈 곳 잃은 돈이 재개발로 이동했다"는 전문가 진단도 나온다.
3. 갭투자 가능성: 전세 1~2억 끼고 들어가는 구조
전세가율이 높은 중저가 주택이나 빌라의 경우, 매수가와 전세가의 차이(갭)를 1억~2억 수준으로 줄인 갭투자가 여전히 가능하다는 분석이 나온다.
수도권 외곽 아파트나 저가 주택에서는 매매가와 전세가 차이가 1천만~1억 원 수준인 '무갭·저갭' 거래 사례가 실제로 집계되고 있고,
투자자는 자기자본 1억 안팎을 넣고 나머지는 전세보증금으로 충당하는 구조로 수익을 노리고 있다.
이 구조가 재개발 빌라·다세대와 결합할 때, 토허제 실거주 의무를 피하면서, 관리처분인가 전까지 조합원 지위 양도도 가능하고,
추후 사업이 본궤도에 오르면 입주권 프리미엄까지 기대할 수 있어, 재개발이 갭투자 수요의 대표적인 '피난처'로 부각되고 있다.
4. 낮은 보유세 부담: 시세 대비 낮은 공시가격 구조
보유세는 공시가격을 과세표준으로 삼아 산정되는데, 공동주택 공시가격 현실화율이 시가의 60~70%대에 그치고, 특히 빌라·다세대 등은 시세 대비 공시가격이 더 낮게 책정되는 경향이 있다.
국토교통부에 따르면 2024년 공동주택 공시가격 현실화율은 약 69% 수준으로, 여전히 시가를 100% 반영하지 못하고 있다.
빌라의 경우 전세보증금 반환보증 제도 등에서 시세를 공시가의 140%까지로 산정하는 등, 공시가는 시세의 약 70% 수준으로 간주된다.
이 말은 곧, 시가 40~50억 원대 재개발 빌라·다세대라도 공시가격은 6~8억대에 머무는 사례가 많고, 이에 따라 종합부동산세·재산세 등 보유세 부담이 상대적으로 낮게 나타난다는 의미다.
반대로 고가 재건축 아파트는 공시가격 현실화 로드맵의 주요 타깃이 되어 공시가격·보유세 부담이 빠르게 증가해 왔고, 재건축초과이익환수제(재초환)와 맞물려 '세 부담 이중고'에 시달리고 있다. 이 때문에 아파트 소유자들조차 재건축 단지의 공시가격 상향 또는 하향을 두고 이해관계가 엇갈리는 '공시가 딜레마'가 지속되고 있다.
>> 강남은 버티고, 강북은 흔들리고… 입지별 재건축·재개발의 온도차
규제 환경이 강화됐음에도 강남·여의도·목동 등 핵심 재건축 단지는 여전히 수요가 견조하다. 이들 지역은
희소성이 높은 입지,
이미 형성된 고가 브랜드 아파트 벨트,
교통·교육·업무 인프라
등이 결합해, 규제에도 불구하고 '언젠가 재건축만 되면 오른다'는 기대가 굳건하기 때문이다.
반면 강북권 재건축이나 중간 입지 단지들은 사정이 다르다.
사업성은 강남보다 떨어지는 반면, 공사비 상승·이주비 대출 축소로 조합원 분담금 부담은 커졌고, 조합설립인가 이후 전매가 막혀 탈출도 쉽지 않다.
여기에 토지거래허가구역 지정과 대출 규제가 겹치면서 강북 재건축 단지 상당수가 "올스톱 위기"라는 평가를 받고 있다. 조합원들은 분담금과 세금, 이주비를 동시에 감당해야 하는 '3중 부담'에 직면했다.
반대로 재개발은
강북·도심 노후 저층 주거지, 역세권 저밀도 지역, 산업·주거 혼재지 등에서
신속통합기획, 보정계수 제도(저지가 정비구역 사업성 보완), 현황 용적률 인정 등 정책적 지원을 받으며,
정비구역 지정·사업시행인가 단계를 통과한 사업지는 '중장기 유망 투자처'로 거론되고 있다.
>> 앞으로의 전략 포인트: 재건축은 '체력전', 재개발은 '단계·구조'가 승부처
현재 규제 환경과 제도 구조를 종합하면, 시장 참여자에게 다음과 같은 시사점이 제기된다.
재건축은 장기전·체력전이다.
프리미엄 입지가 아니라면, 조합설립인가 이후 전매 제한·대출 규제·재초환·보유세 부담까지 감수해야 하므로, 장기간 묶일 수 있는 자금력과 리스크 감내 능력이 사실상 필수 조건이 됐다.
재개발은 '단계'와 '상황'이 핵심이다.
관리처분인가 전인지 후인지, 토지거래허가구역 여부, 전세가율과 갭 규모, 인근 신축 시세 대비 사업성 등 정비사업 단계별 리스크 점검이 무엇보다 중요해졌다.
갭투자는 레버리지만큼 리스크도 커졌다.
전세 시장 변동성, 금리, 분양가·공사비 상승, 분양가 상한제·재초환 등 정책 리스크까지 고려하면, 단순히 "전세 1~2억 끼고 들어갈 수 있다"는 매력만으로 접근하기에는 시장 환경이 훨씬 까다로워졌다는 점도 간과해서는 안 된다.
재건축과 재개발은 모두 서울·수도권 주택 공급의 핵심 축이지만, 규제 체계는 재건축을 더 강하게 조이고, 재개발·비아파트 정비에는 상대적으로 여유를 남겨둔 비대칭 구조를 띠고 있다.
이 비대칭이 바로 현재 '재건축 침체, 재개발 강세'라는 희비를 낳고 있으며, 향후 정책 변화와 시장 사이클에 따라 어느 한쪽의 온도가 다시 뒤집힐 가능성도 배제할 수 없다.
지금의 서울 정비시장 키워드는 '속도전'이 아니라 '생존전'이라는 분석처럼, 투자자와 조합 모두 규제의 틈과 시간, 자금 여력 사이에서 더 정교한 전략을 요구받는 국면에 들어섰다.
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