‘1억 마통’ 있으면 집 못산다?… 즉시 상환해도 1년간 제한

1년간 규제지역 주택 구입 제한
규제지역 판단 기준일 두고 혼선
‘주택매매계약체결일’ 기준으로 간주
빚 갚아도 약정 효력 1년간 유지돼 유의

부동산 대출규제 강화 첫날인 16일 오전 서울 시내의 한 은행에서 시민들이 대출 상담을 받고 있다./뉴스1

올해 1월 1억2000만원 한도로 마이너스통장(마통)을 개설해 뒀던 40대 김모씨는 10·15 부동산 대책을 보고 깜짝 놀랐다. 신용 대출이 1억원이 넘을 경우 1년간 규제 지역 내 주택 구입이 불가능하다는 내용이 대책에 포함됐기 때문이다. 11월 서울 마포구에 있는 아파트를 계약하기로 한 김씨는 내년까지 주택을 아예 살 수 없게 된 것인지 놀라 은행에 문의했다. 또 오늘 당장 마통 한도를 1억원 이하로 낮출 경우 주택 구입이 가능해지는지도 궁금하다.

10·15 부동산 대책 발표 후 신용 대출 한도로 인한 주택 취득 제한 여부에 대한 문의가 이어지고 있다. 금융 당국이 발표한 대책엔 ‘1억원 초과 신용 대출 보유 차주(돈 빌린 사람)는 대출 실행일로부터 1년간 규제 지역 내 주택 구입이 제한된다’고만 적혀 있어, 규제 지역을 어느 시점을 기준으로 판단하는지에 대한 혼선이 빚어지고 있다.

17일 금융 당국에 따르면 1억원 초과 신용대출 주택 구입 제한 규제는 ‘주택 매매 계약 체결일’을 기준으로 규제 지역 해당 여부를 판단한다. 주택 매매 계약 체결 예정일이 11월인 김씨의 경우 해당 시점에 서울 마포구는 변동이 없는 한 규제 지역에 해당한다. 그런데 마통을 개설한 지 1년이 안 됐기 때문에 내년 1월까지는 해당 주택에 대한 매매 계약 체결이 불가능하다. 만약 김씨가 당장 마통 한도를 1억원 밑으로 낮춘다고 해도 이미 마통 개설 때 작성했던 약정의 효력은 유지되기 때문에 주택 매매가 불가능하다.

그래픽=정서희

이 규제는 다소 생소하긴 하나, 10·15 대책에 새로 포함된 내용은 아니다. 2020년 11월 과거 문재인 정부 때 도입돼 현재까지 쭉 시행되고 있다. 은행들은 1억원 초과 신용대출을 받는 차주에게 약정서를 받고 있다. 약정서엔 ‘규제 지역 내 주택 구입을 1년간 제한한다. 만약 주택 구입 시 대출금을 회수한다’는 내용이 포함됐다. 이 약정의 효력은 ‘대출 실행 시점’을 기준으로 발생하기 때문에 이후 대출 잔액을 1억원 이하로 낮추더라도 약정의 효력은 유지된다.

그동안은 규제 지역이 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구뿐이었으나, 16일부터 규제 지역이 서울 전역과 경기도 12개 지역으로 확대된 만큼 수도권 주택 구입 계획을 세우고 있는 금융 소비자라면 신용 대출 관리에 주의를 기울여야 할 것으로 보인다. 금융위 관계자는 “일단 신용 대출을 1억원 초과해 받았다면, 1년 내 일부 대출금을 상환해도 규제 지역 주택 구매를 할 수 없다는 점을 염두에 두어야 한다”고 말했다.

금융 소비자들 사이에선 새 정부에서 거듭 대출 한도를 줄이고 있는 만큼, 일단 신용 대출부터 최대치로 받아둬야 한다는 말이 나온다. 부동산 커뮤니티 등에는 “신용 대출 9900만원까지 일단 받아두자” “마통을 1억원 넘게 최대치로 뚫고 1년 뒤 주택 구입에 활용하면 된다”는 식의 규제를 우회할 수 있는 방안이 공유되고 있다. 그러나 금융 당국은 앞선 6·27 가계 대출 규제 발표 때 신용 대출의 한도가 차주의 연 소득 이내로 제한된 만큼, 이 규제로 타격을 받는 것은 일부 고소득자일 것으로 분석하고 있다. 금융위 관계자는 “신용 대출이 1억원 넘게 나오는 이들은 연 소득이 1억원을 넘는 고소득자이기 때문에 규제에 따른 영향이 크지는 않을 것으로 본다”고 했다.

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