인천 영종하늘도시 RC4블록 주상복합 개발사업의 시행사인 디비종합건설과 디비주택이 뉴스타영종유동화전문회사(SPC)를 통해 2700억원 규모 유동화사채(ABS)를 발행했다. 이번 조달은 기존 토지 확보용 브리지론을 상환하고 본격적인 공사·분양 자금을 확보하는 본PF 전환이다.
16일 건설업계에 따르면 이번 ABS의 발행일은 이달 16일이며 법정 만기일은 2029년12월31일이다. 이율은 기준금리에 연 0.17%의 가산금리를 합산해 결정된다. 시행사는 2022년1월 토지 매매계약을 체결한 이후 4년 만에 본PF 자금 구조를 구축했다.
유동화의 기초자산은 대주인 국민은행이 지난해 12월5일 시행사를 상대로 실행한 원금 2700억원 규모의 PF 대출채권이다. 대출 이자율은 연 3.5% 수준이다.
해당 대출의 만기는 2029년11월30일로 ABS의 법정 만기보다 1개월 빠르다. 대출 만기가 ABS 만기보다 빠른 건 일종의 안전장치다. 시행사가 상환하지 못할 경우 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)가 대신 갚아줄 실무적인 시간을 벌기 위한 조치다. 이를 통해 유동화증권이 갑작스럽게 부도 처리되는 상황을 방어했다.
이번 조달은 HUG가 대출 원리금 100%에 대해 지급보증을 제공하며 안정성을 확보했다. 시행사는 보증 조건에 따라 3개월분 대출이자를 사전에 예치하고 분양대금 수납 및 집행 전권을 HUG 명의의 계좌에 위탁해 자금 통제권을 양도했다. 시공사 대방건설이 책임준공 의무를 이행하지 못하거나 공정률이 계획보다 15%p 이상 미달할 경우 보증기관이 시공권을 강제 회수할 수 있는 통제 장치도 마련됐다.
영종하늘도시 주상복합 개발사업을 통해 인천 중구 중산동 1958-8, 9 일원에 '영종 디에트르라메르'가 들어선다. 단지는 지하 2층~지상 49층, 8개 동 규모로 공동주택 1009세대와 업무·근린생활시설로 조성될 예정이다. 사업 부지는 5만390.25㎡, 연면적은 27만6029.48㎡다. 분양수입은 약 9013억원으로 예상된다. 사업은 지난해 12월9일 착공해 같은 달 18일부터 일반 분양을 개시했다. 준공 및 입주는 2029년9월로 예정돼 있다.
당초 사업은 2022년1월 토지 매매계약 체결 이후 인허가 과정이 장기화되며 지연됐다. 최초 주택건설사업계획 승인을 받기까지 1년7개월(2023년8월)이 걸렸고 지난해 10월 변경 승인을 다시 받았다.
2022년 말 시작된 부동산 PF 시장 경색으로 브리지론 단계 체류기간 연장이 4년 지연의 주된 원인이다. 시행사는 이 기간 토지 소유권을 100% 확보하고 HUG 전액 보증을 받아 리스크를 관리했다.
한편 분양률 100%를 가정해도 예상 개발이익은 전체 매출의 4.05%인 365억원 수준에 불과하다. 분양률이 90%로 하락할 경우 약 901억원의 분양수입 공백이 발생한다. 이 수입 감소분은 전체 예상 이익인 365억원을 두 배 이상 웃도는 규모다. 결국 고정비를 충당하지 못해 곧바로 536억원대의 세전 적자로 전환되는 구조다.
수익 구조가 취약한 원인은 전체 매출의 절반 이상을 차지하는 높은 공사비 비중이다. 직접공사비는 약 4724억원으로 총 분양수입의 52.41%에 달한다. 여기에 토지비와 금융비용을 합산하면 전체 매출의 87.6%가 분양 성적과 무관하게 지불해야 하는 고정비 성격의 비용이다.
이는 이번 유동화가 개별 프로젝트의 자체 사업성보다 공기업의 공적 신용도에 의존한 조달임을 보여준다.
45개월에 달하는 공사 기간 동안 원가 관리와 공정 이행을 동시에 달성해야 하는 시행사와 시공사의 능력이 시험대에 올랐다. 향후 분양 시장의 흐름과 현장 공정 관리의 실효성이 상환 능력을 결정할 핵심 변수가 될 전망이다.
최민수 기자
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