“집값 8월부터 꺾였다”…중개사들이 냈다는 이 통계, 한 발 빠르다는데

공인중개사협 “서울 8월 하락”
부동산원 표본 조사와 달리
실거래 계약만 취합해 분석
기존 역대급 상승 통계와 격차

서울 아파트 전경. [매경DB]

여름철 폭등하던 서울 아파트 가격이 이달 들어 진정 국면인 가운데 이미 지난달 가격이 하락 전환했다는 조사 결과가 나왔다. 한국공인중개사협회가 공인중개사들의 실시간 계약 건을 취합한 결과다. 국가 공식 통계인 한국부동산원 시세와는 괴리감이 있는데, 협회측은 실시간 조사에 가까운 만큼 부동산원 통계를 선행할 것이라고 주장한다.

한국공인중개사협회는 지난 20일 ‘9월 부동산시장동향’ 보고서에서 8월 서울 아파트값이 직전 달인 7월보다 4.5% 하락했다고 밝혔다. 올해 1월부터 이어진 상승세가 7월을 정점으로 꺾였다는 것이다. 협회는 보다 정확하고 빠른 시세 정보를 국민들에 제공하겠다는 취지로 지난달부터 월간 시세를 발표하고 있다.

이는 바로 전날 한국부동산원 발표와 대비된다. 한국부동산원은 지난 19일 서울 아파트값이 8월에 전달보다 1.27% 올랐다고 밝혔다. 이는 지난 2018년 9월 이후 5년 11개월 만에 월간 상승폭 최대치다. 같은 서울 아파트 가격 동향을 두고 협회는 하락을, 부동산원은 역대급 상승이라는 상반된 결과를 내놓은 것이다.

지역별로도 8월 변동 폭이 상반된다. 부동산원은 성동구(2.00%), 서초구(1.89%), 송파구(1.59%), 강남구(1.36%) 등 핵심지역이 상승세라고 밝혔으나, 협회는 성동구(1.0% 상승)외 강남구(-0.6%), 송파구(-1.3%) 등이 하락전환했다고 발표했다. 심지어 서초구는 전달보다 11.5% 하락했다고 했다. 특히 용산구의 경우 부동산원은 0.99% 올랐다고 한 반면, 협회는 무려 20.9% 뛰었다고 해 격차가 컸다.

이는 조사 방식 차이에서 비롯된다. 우선 부동산원은 조사대상(포본)의 실거래 사례를 기반으로 하되, 실거래 사례가 없는 경우 동일 단지 유사거래 또는 호가를 표본가격으로 산정해 비교한다. 표본의 실거래가 7월엔 있었는데 8월엔 없는 경우, 같은 단지 내 실거래를 찾거나 호가를 반영해 비교하는 것이다.

반면 협회는 별도의 표본이 없다. 전국 공인중개사들이 해당 월에 계약한 모든 실거래 가격을 데이터베이스 삼아 가격 변동률을 산출한다. 동일 단지 내 동일 타입·층을 매월 비교하는 게 아니라 모든 실거래가격의 ㎡당 단위가격이 비교 대상이 된다. 가령 7월 서초구에서 거래된 모든 아파트의 실거래 가격을 ㎡당 단위가격으로 평균화해 8월과 비교하는 식이다. 이에 어떤 가격대의 단지에서 거래가 많이 이뤄졌느냐에 따라 전달 대비 변동률 등락폭이 클 수밖에 없다. 협회 관계자는 “8월 서초구 아파트값이 급격히 하락한 것은 7월에 비해 8월엔 비교적 가격대가 저렴한 단지에서 상대적으로 거래가 많이 발생했기 때문일 수 있다”고 설명했다.

이같은 조사방식 차이에도 협회는 부동산원 시세 흐름도 협회 수치를 따라올 것으로 예측했다. 협회 관계자는 “현장에 있는 공인중개사들이 실시간으로 실거래가를 데이터베이스화하는 만큼 협회 시세는 현실을 더 빠르게 반영한다”며 “아마 한 달 후엔 부동산원 주간시세 상으로도 서울아파트값이 하락 전환할 것으로 예상한다”고 말했다.