서울 아파트 전세시장에서 동일한 단지와 면적임에도 계약 형태에 따라 보증금 격차가 크게 벌어지는 이중가격 현상이 가속화되고 있습니다.
신규로 계약을 체결하는 세입자와 기존 계약을 연장하는 세입자 간 부담해야 하는 금액 차이가 반년 만에 두 배 가까이 확대되었습니다.
전세가격 상승세가 지속되면서 시장 시세를 즉각 반영하는 신규 보증금과 인상 폭이 제한된 재계약 보증금 사이의 간극이 점차 넓어지는 구조입니다.
부동산 빅데이터 분석에 따르면 2026년 6월 기준 서울 아파트 전용 84㎡의 신규 계약과 재계약 간 보증금 중앙값 격차는 8,000만 원으로 집계되었습니다.
지난 1월 4,375만 원이었던 두 계약 간 차이는 불과 6개월 만에 약 83% 급증했습니다.
전용 59㎡ 소형 평형 역시 동일한 흐름을 보이며 1월 3,500만 원이었던 격차가 6월 7,750만 원까지 확대되었습니다.
보증금 격차가 벌어지는 근본적인 원인은 서울 전체 전세가격의 지속적인 상승세에 있습니다.
KB국민은행의 8월 주택가격동향에 의하면 서울 아파트 전세가격은 전월 대비 1.10% 오르며 전국 평균 상승률(0.45%)을 크게 상회했습니다.
시세 상승분이 즉각 반영되는 신규 계약 특성상 전셋값 오름세가 커질수록 기존 갱신 계약과의 금액 차이는 불가피하게 커집니다.
보증금 부담이 커지면서 이사를 포기하고 기존 주택에 그대로 거주하는 갱신계약 비중이 절반을 넘어섰습니다.
2026년 7월 서울 아파트 전세 거래량 총 8,204건 중 갱신계약이 차지하는 비율은 53.8%로 집계되었습니다.
높아진 신규 전세 시세에 맞춰 이주하기보다 상대적으로 보증금 인상 폭이 작은 재계약을 선택하는 세입자가 늘어난 결과입니다.
서울 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡의 경우 2026년 초 신규 최고가(19억 원)와 갱신 최저가(7억 8,341만 원) 사이에 큰 보증금 차이가 기록된 사례가 확인되었습니다.
다만 해당 사례는 층수와 향, 계약 시점 등 개별 거래 조건의 극단값을 비교한 특이 사례로 분석됩니다.
따라서 특정 단지의 극단적 사례를 서울 전체 시장의 일반적인 상황으로 확대 해석하는 데는 주의가 필요합니다.
서울 아파트 전셋값 상승세가 이어지는 가운데 7월 월세 거래량은 전월 대비 20.2% 감소한 8,082건을 기록했습니다.
전세 매물 수급 불균형이 유지될 경우 신규 입주를 노리는 수요자의 초기 자금 확보 부담은 당분간 지속될 전망입니다.
서울 아파트 전세시장은 시세 상승과 갱신권 사용이 맞물리며 신규 및 재계약 간 금액 차이가 명확해지는 흐름을 보이고 있습니다.
신규 구직 및 이주를 계획 중인 세입자라면 단지별 정확한 신규 실거래가 추이를 철저히 확인해야 합니다.
향후 가을 이사철 전세 매물 출회량과 정비사업 이주 수요의 움직임이 시장 가격을 결정짓는 핵심 관전 포인트입니다.
Copyright © 본 콘텐츠는 저작권이 보호되며 카카오 운영지침을 준수합니다.