[땅집고] 2025년, 서울 동대문구 이문휘경뉴타운에 1만 가구 입주 물량이 쏟아진다. 이 일대에서는 1월 ‘래미안 라그란데’를 시작으로, 6월 ‘휘경 자이 디센시아’ 11월 ‘이문아이파크자이’ 3개 단지는 차례로 입주장을 치른다.

업계에서는 이로 인해 동대문구가 서울 노후 주택가에서 서울 동북권 신주거지역으로 재평가받을 것이라는 전망이 나온다. 전월세와 매매 가격이 상대적으로 저렴한 ‘입주장’이 끝나면 일대 아파트 가격이 오른다는 의견도 제기됐다.

■ 이문휘경뉴타운 3개 대단지, 2025년 줄줄이 입주

정비업계에 따르면 이문1구역 재개발 단지인 ‘래미안 라그란데’는 2025년 1월 입주한다. 지하5층~지상27층, 39개 동, 총 3069가구 규모다. 한국예술종합학교가 가까운 1차와 한국외국어대학교 서울캠퍼스에 맞닿은 2차로 나뉜다.

‘래미안 라그란데’ 2023년 차례로 분양한 3개 아파트 중 청약 경쟁률이 가장 높았던 곳이다. 2023년 8월 진행한1순위 청약 당시 경쟁률은 79대 1이다. 휘경자이디센시아(52대1), 이문아이파크자이(16.8대1) 보다 높았다.

이는 인근 시세보다 저렴한 분양가를 책정한 영향으로 풀이된다. 당시 3.3㎡(1평) 당 분양가는 2800만원이었다. 전용 59㎡ 7억7700만원~8억8800만원, 84㎡ 10억200만원~10억9900만원이었다.

6월에는 휘경3구역 재개발 단지 ‘휘경 자이 디센시아’가 입주한다. 지하3층~지상35층, 14개 동, 총 1806가구 규모다. 1호선과 경의중앙선·경춘선 철로 한가운데 위치하고 있다. 11월에는 이문3-1구역, 이문3-1구역 재개발 사업을 통해 지어지는 ‘이문아이파크자이’가 입주한다. 아파트 4311가구, 오피스텔 594호실 규모로 총 4905가구에 달한다.

3개 단지 공급 규모는 총 9780가구다. 이문휘경뉴타운 사업을 통해 공급되는 1만4000가구 중 70%를 차지한다.

■ 1.4만 가구 신축 아파트촌되는 동대문구…“가격 오를 것”

2025년 서울 최대 입주 물량이 예고되는 이문휘경뉴타운은 약 80만㎡ 부지에 1만4000여가구를 공급하는 정비사업이다. 서울시가 2006년 장위뉴타운·북아현뉴타운과 함께 지정한 3차 뉴타운이다. 2010년대부터 본격적으로 사업을 추진, 2019년 휘경2구역(SK뷰), 2021년 휘경1구역(휘경해모로프레스티지) 입주를 마쳤다.

대규모 정비사업을 통해 주거 환경이 대폭 개선되는 만큼, 아파트 가격은 상승세를 보인다. 이문휘경뉴타운 아파트 시세는 1년 전에 비해 4억원가량 올랐다. ‘래미안 라그란데’의 경우 전용 84㎡가 올해 9월 14억4000만원에 거래됐다. 매물 최저 호가는 12억6000만원으로, 분양가보다 높다. 전용 59㎡ 매물 호가는 9억1900만원부터~12억8000만원 선이다. 전용114㎡의 경우 호가가 17억원 선까지 치솟았다.

일각에서는 부동산 가격이 침체한 데다 연말을 맞아 은행권이 대출을 제한해 내년 초까지는 추가 상승 여지가 적다는 의견도 나왔다. 서울 동대문구 이문동 ‘사랑부동산중개사무소’ 김민정 대표는 “연말을 맞아 금융권이 대출을 제한하는 데다, 차로 10분 거리에 들어서는 ‘장위자이레디언트(장위4구역)’ 2800가구가 준공을 앞둔 영향으로 현재는 전세금 시세가 낮게 형성됐다”고 설명했다.

‘래미안 라그란데’의 경우 사전점검 이전 기준, 전용 59㎡의 경우 전세보증금 5억~5억5000만원 선에서 계약됐다. RR(로얄동·로얄층)가구의 전세 가격은 이미 5억5000만원을 넘겼다.

■ 전문가 “이문휘경뉴타운, 완전히 달라질 것”

업계에서는 이문휘경뉴타운을 비롯해 동대문구 일대가 재개발을 통해 서울 동북권 신주거지역 거듭날 것이라는 관측이 나온다. 실제로 청량리역 일대는 초고층 주상복합이 여럿 들어서면서 아파트 가격이 제법 올랐다. 이문휘경뉴타운에서 차로 10분이면 도착하는 초고층 주상복합 아파트 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’ 전용 84㎡는 최근 18억7930억원(58층)에 거래됐다.

특히 이문휘경뉴타운 주요 단지는 입주 시점이 비슷한 장위뉴타운 역세권 단지보다 우위를 점할 가능성이 높다. 차로 5분이면 도착할 정도로 가까운 위치이지만, 규모와 입지 면에서 이문휘경뉴타운이 우세하다는 평가가 많다. 이문휘경뉴타운의 경우 1호선 외대앞역을 이용하면 종로와 시청까지 한 번에 갈 수 있으나, 장위뉴타운은 6호선 돌곶이역을 이용해야 해 서울 주요 업무지구까지 가려면 1회 이상 환승을 해야 한다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “아직은 이문휘경뉴타운을 선호 주거지로 보는 이가 적지만, 2025년 3개 단지 입주와 추후 이문4구역 착공이 이뤄진다면 이 일대에 대한 평가는 크게 달라질 것”이라고 했다. 이어 “이문휘경뉴타운 아파트 가격은 청량리 아파트 가격을 쫓아갈 가능성이 매우 높다”고 전망했다.

글=김서경 땅집고 기자