부동산 개발자 전계형 아이코닉 대표가 추진하는 '목동 옛 KT타워 부지 오피스텔 개발사업'이 정상궤도에 도달할지 관심이 쏠린다. 전 대표는 2019년 5월 목동KT타워 운영 펀드를 사들여 개발사업에 뛰어들었으나 시공사가 세 차례나 변경되는 등 난항 속에 있다. 그간 금융비용이 누적된 만큼 속도전이 관건으로 이달 연장한 브리지론 만기 내에 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환하는 것이 최대 과제일 것으로 보인다.
29일 업계에 따르면 목동 옛 KT타워 부지 오피스텔 개발사업의 시행사인 아이코닉은 6100억원의 브리지론을 재차 연장했다. 아이코닉은 전 대표가 모든 지분을 보유하고 있는 개인회사다.
아이코닉은 지난해 8월 키움증권 주관으로 조달한 브리지론이 올해 8월 만기를 맞아 10월까지 연장했으나 본PF로 전환하지 못하면서 2번째 연장을 진행한 것이다. 아이코닉 관계자는 "브리지론이 연장된 것은 맞다"면서도 "금액과 연장 기간은 확인해 줄 수 없다"고 말했다.
브리지론이 길어진 배경에는 시공사 변경이 있다. 첫 번째 시공사였던 HDC현대산업개발은 2019년 11월 도급액 2553억원에 수주했으나 2023년 사업성을 이유로 계약을 해지했다. 두 번째 시공사 신세계건설은 PF에 제공할 신용보강이 부담이 돼 수주를 포기했다.
지난해 말 업계 1위 삼성물산이 약 7000억원에 수주해 지하 6층~지상 48층, 3개동, 오피스텔 658실을 시공하기로 해 정상화되는 듯했으나 돌연 계약을 해지했다. 4번째로 등장한 시공사는 GS건설이다. 이달 24일 도급 계약을 맺었고 공사 내용은 삼성물산과 동일하나 도급액은 약 800억원 낮은 6186억원이다.
아이코닉은 GS건설을 시공사로 선정한 만큼 브리지론 만기 전 본PF 전환과 착공 시점이 중요해졌다. 당초 아이코닉은 올해 6월 본PF로 전환과 함께 착공할 예정이었으나 브리지론이 연장되면서 재무적 타격이 불가피하다. 그간 대규모 차입을 통해 사업을 진행해 온 대가로 완전자본잠식에 빠져있으며 자기자본이 2018년 말 –145억원에서 2024년 말 2202억원까지 악화했다. 지난해 일으킨 6100억원의 브리지론이 현재까지 유지된 만큼 올해 재무 상황은 더욱 나빠졌을 것으로 보인다.
아이코닉의 재무가 부실한 상태에서도 사업이 이어진 것은 전 대표가 다수의 시행법인을 보유한 디벨로퍼인 점이 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 전 대표는 목동 옛 KT타워 부지 오피스텔 개발사업 외에도 '강동 아이파크 더리버' 프로젝트를 시행해 준공까지 이끌었다.
강동 아이파크 더리버의 시행사는 제이케이미래강동피에프브이다. 전 대표는 개인회사 제이케이미래를 통해 제이케이미래강동피에프브이에 출자해 지분율 95%를 확보했다. HDC현대산업개발과 손잡고 개발한 강동 아이파크 더리버는 서울 최초로 이케아가 들어서 화제를 모은 오피스 건물이다.
다만 전 대표가 강동 아이파크 더리버를 개발해 얻은 이익은 적을 것으로 예상된다. 제이케이미래강동피에프브이의 PF 채무 불이행에 따라 HDC현대산업개발이 2940억원의 채무인수를 이행했기 때문이다. HDC현대산업개발이 인수한 채무는 잔금 등 분양수입금으로 상환될 예정이라 시행사로 흘러갈 현금이 많지 않다.
전 대표는 목동 옛 KT타워 부지 오피스텔 개발사업을 끌어가기 위해 아이코닉 주식 등을 담보로 자금을 끌어오고 있다. 또 그가 지분 20%를 보유한 전앤코는 성수동 포코호텔을 담보신탁해 아이코닉 자금 수혈에 도움을 줬다.
이밖에 별내역 아이파크 스위트를 시행한 제이케이미래를 비롯해 대구 상인 롯데시네마 복합상가를 개발한 더콜로니, 파주홈플러스 임대업을 하고 있는 더콜로니운정 등도 전 대표의 개인회사이며 아이코닉의 자금조달에 활용됐다.
아이코닉은 감사보고서에 '현재 기존 건물의 철거용역 등을 수행하고 있다'며 '사업의 조속한 시행을 통해 재무구조를 개선하고 계속기업가정의 불확실성을 해소할 계획'이라고 기재했다.
나영찬 기자
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