서울 33㎡ 이하 원룸 '3월 월세' 정말 급등했을까 [분석+]

더스쿠프 마켓분석
서울 33㎡ 이하 원룸 월세
3월 평균 71만원 기록해
전달 대비 5.2% 오른 셈
하지만 전년 대비로 보면
1만원 오른 수준에 그쳐
3월 월세 정말 올랐나

3월 서울 원룸(33㎡ 이하) 평균 월세가 71만원을 기록했다. 전달보다 5% 이상 올랐다. 월세가 한달 새 이만큼 올랐다는 건 큰 폭의 변화다. 그렇다면 서울 월세는 정말 급등한 걸까. 2월에 월세가 오를 만한 '특별한 변수'가 있었던 건 아닐까. 더스쿠프가 그래서 1년 전 월세와 비교해봤다. 결괏값은 달랐다.

3월 서울 연립·다세대 평균 월세는 71만원을 기록했다.[사진 | 뉴시스]

3월 서울 연립ㆍ다세대 주택 평균 월세가 또 올랐다. 부동산정보 플랫폼 다방을 운영하는 '스테이션3'에 따르면 서울 33㎡(약 10평) 이하 연립ㆍ다세대 원룸의 3월 평균 월세(보증금 1000만원 기준 환산)는 71만원이었다. 2월(67만원) 대비 5.2% 상승했다.

그러자 많은 언론이 "월세가 급등 중"이라고 보도했다. 한달 새 변화가 컸기 때문이다.다만, 정말 그렇게만 봐도 될까. 정확히 어떤 지역의 월세가 어떻게 오른 걸까.[※참고: 스테이션3은 매월 다방여지도를 발표한다. 다방여지도는 국토교통부 실거래가 자료에 근거해 집계한 전월세 평균 가격과 변동률 등을 담고 있다. 기사에서 인용한 통계는 다방여지도에 있다.]

■ 자치구별 분석 = 일단 서울 25개 자치구 중 3월 월세 변동폭(2월 대비)이 컸던 지역부터 살펴보자. 1위는 동대문구(28.1%), 2위와 3위는 각각 중랑구(22.0%), 금천구(16.8%)였다. 공교롭게도 이 세곳의 월세 거래 건수는 서울 평균을 밑돌았다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 서울 33㎡ 이하 연립ㆍ다세대 원룸 월세 거래는 올 2월 169건(25개 자치구 평균)에서 3월 137건으로 감소했다. 같은 기간 동대문구는 134건→69건, 중랑구 131건→119건, 금천구 95→96건을 기록했다.

대학교 봄학기 개강을 앞둔 2월에 월세 거래가 많았다가 3월 들어 감소한 것으로 보인다. 이렇게 월세 거래 건수가 줄면 고가 거래 한 건에도 평균치가 더 많이 변동할 수 있다. 이는 서울 월세가 급등했다는 통계에 '비의도적 왜곡'이 발생했을 가능성을 시사한다.

■ 비교 구간의 조정 = 이번엔 '비교 구간'을 2026년 2월과 3월에서 2025년 2월과 2026년 3월로 조정해보자. 언급했듯 전자의 상승률은 5.2%였다. 반면 후자의 변동률은 1.4%에 불과했다. 서울 33㎡ 이하 연립ㆍ다세대 원룸의 월세가 크게 변하지 않은 셈이다.

이를 25개 자치구별로 쪼개서 분석해보자. 스테이션3 자료에 따르면, 1년 새(2025년 3월과 2026년 3월) 월세가 더 오른 자치구는 15개였다. 5% 이상 상승한 곳은 7개, 5% 이하는 8개였다. 가장 크게 오른 곳은 양천구 37.7%(61만→84만원), 노원구 31.3%(32만→42만원), 광진구 20.3%(64만→77만원) 순이었다.

[사진 | 뉴시스]

반면, 월세가 1년 전보다 떨어진 곳은 10개였지만 하락폭은 더 컸다. 5% 이상 떨어진 자치구가 8곳으로 5% 이상 상승한 곳보다 더 많았다. 하락폭은 도봉구 21.4%(56만→44만원), 서대문구 19.1%(68만→55만원), 은평구 16.7%(72만→60만원) 순으로 컸다.

통계를 분석할 때 '기준점'은 중요한 변수다. 기준을 어디에 두느냐에 따라 결과가 달라지기 때문이다. 이런 맥락에서 서울 연립ㆍ다세대 원룸의 월세가 급등했다는 분석은 과장됐거나 편향됐을 수 있다. 원룸 월세의 흐름을 살펴보고 싶었다면 구간을 좀 더 넓혔어야 한다.

익명을 원한 부동산 업계 관계자 역시 "2~3월의 경우에는 대학가 원룸 수요가 많은 때라 대학가 인근 거래가 활발한 시기"라면서 "원룸 수요자 특성상 매년 반복되는 특성이 있다"고 말했다. 2월과 3월 사이엔 언제나 '특별한 변수'가 숨어 있었다는 거다.

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr