서울 주요 역세권 상가들이 전례 없는 공실 사태에 직면하고 있다. 한국부동산원 발표에 따르면 2025년 1분기 서울 집합상가 공실률이 9.14%를 기록하며 지속적인 상승세를 보이고 있는 가운데, 일부 지역은 절반에 가까운 상가가 비어있는 심각한 상황이다.
▶▶ 용산역 일대 공실률 37.53%로 최고치 기록
용산역 일대가 37.53%의 공실률로 서울에서 가장 높은 수치를 나타냈다. 이는 10곳 중 4곳 가까이가 비어있다는 의미로, 전자상가를 중심으로 한 전통 상권의 몰락을 보여주고 있다. 청량리역 23.95%, 영등포역 21.77%, 가락시장 20.14%가 뒤를 이으며 모두 20%를 넘는 높은 공실률을 기록했다.
특히 청량리 일대 주상복합 상가의 경우 1층 상가 공실률이 75%에 달하는 곳도 있는 것으로 조사됐다. 분양가 대비 과도한 임대료 책정이 주요 원인으로 지목되고 있으며, 보증금 5천만원에 월세 400만원에서 800만원 수준의 높은 임대료가 자영업자들의 진입을 막고 있다.
▶▶ 신도시 지역도 공실률 25% 육박
신도시 택지지구 역시 상가 과잉 공급 여파로 심각한 공실 문제를 겪고 있다. 파주 운정신도시 금릉역 일대 25.14%, 영종신도시 24.63%, 평촌신도시 안양역 일대 24.39%로 집합상가 10곳 중 2곳 이상이 비어있는 상태다. 이는 인천 8.20%, 경기 5.75% 평균을 크게 웃도는 수준이다.
▶▶ 급증하는 공실률의 복합적 원인
공실률 급증의 배경에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 고금리와 경기 침체로 인한 소비 위축이 근본적 원인이며, 온라인 쇼핑과 배달 서비스 확산으로 오프라인 매장의 경쟁력이 약화되고 있다. 전국 중대형 상가 공실률이 13.5%까지 상승한 가운데, 청량리는 22.8%로 다른 역세권보다 현저히 높은 수준을 보이고 있다.
서울대입구역은 직전 분기 9.02%에서 15.01%로, 신사역은 4.42%에서 9.99%로 급격한 증가세를 나타내며 공실 확산이 기존 안정 지역까지 번지고 있음을 시사하고 있다.
▶▶ 상권 생태계 전반의 구조적 변화 신호
이번 공실률 급증은 단순한 경기 침체를 넘어 상권 생태계 전반의 구조적 변화를 의미한다. 유동인구 패턴 변화와 소비 트렌드 전환이 맞물리면서 기존 오프라인 상권의 존재 가치에 대한 근본적 재검토가 필요한 시점이 되고 있다.
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