어디 가서 아는 척
할 수 있도록 하는
'미스터동'이 준비한,
오늘 콘텐츠를 읽으면
대략 3분 만에
이걸 알게 됩니다.
- 강남 마지막 판자촌 개발이 10년 넘게 지체된 이유,
- 공공개발을 가능케 한 ‘수용재결’ 제도의 의미,
- 1조 원대 보상 이후 들어설 3800세대 주거단지의 모습을 알 수 있죠.
구룡마을 1조 보상 매듭
강남 마지막 판자촌 역사 속으로
서울시와 서울주택도시공사(SH)가 서울시 강남구 양재대로 478 일원, 즉 강남의 마지막 판자촌인 구룡마을의 토지 및 지장물에 대한 소유권 취득 절차를 약 2년 만에 모두 완료했습니다.
이로써 2029년 완공을 목표로 하는 최고 35층, 3800여 세대 규모의 대규모 주거단지 조성 사업이 마침내 본궤도에 오르게 됐습니다.
뉴스의 핵심
2012년 도시개발구역으로 지정된 후 10년 넘게 개발 방식과 보상 문제에 대한 이견으로 표류하던 사업의 가장 큰 걸림돌이 해결됐습니다.
총 1조 1043억 원의 보상비를 투입해 토지 소유권을 완전히 확보했고요.
수십 년간 강남의 빈부격차를 상징하던 공간이 실제 변화를 맞이할 법적, 행정적 기반이 마련됐습니다.
확대해서 보기
- 토지 보상 절차는 협의와 법적 수용, 두 가지 방식으로 진행됐습니다.
- 전체 사유지 24만㎡ 중 약 16만㎡는 소유주와 협의 계약을 완료했습니다.
- 하지만 협의가 성립되지 않은 나머지 8만㎡는 토지보상법에 따른 ‘수용재결’ 절차를 통해 올해 2월 SH로 소유권 이전 등기를 마쳤습니다.
- 비닐하우스, 간이공작물 등 1931건의 물건에 대해서도 소유자가 확인된 967건을 대상으로 협의를 진행했고요.
- 이 중 337건이 계약됐고,
- 소유자가 불분명하거나 미협의된 나머지는 두 차례의 수용재결을 거쳐 소유권 취득이 완료됐습니다.
- 총 투입된 토지 보상비는 1조 1043억 원이며,
- 구룡마을 토지 소유주 231명의 1인당 평균 보상액은 44억 원에 달하는 것으로 전해졌습니다.
구룡마을은 1986년 아시안게임과 1988년 서울 올림픽을 앞두고 서울시가 대규모 정비 사업을 진행하면서 삶의 터전을 잃은 철거민들이 모여 형성한 무촌락입니다.
불과 수백 미터 떨어진 초고층 아파트 단지와 극명한 대조를 이루며 30년 넘게 강남의 극심한 빈부격차를 상징하는 공간으로 자리해 왔습니다.
그간 낙후된 주거 환경 탓에 화재와 홍수 등 각종 안전사고에 무방비로 노출돼 있다는 지적이 끊이지 않았죠.
큰 그림
- 구룡마을은 모든 세대와 계층이 공존하는 자연친화 주거단지로 탈바꿈합니다.
- 최고 35층 높이의 주상복합과 아파트 약 3800세대가 들어섭니다.
- 당초 2838가구에서 용적률 완화 등을 통해 3520가구로 늘었다가, 최종적으로 약 3800가구로 확정된 규모입니다.
- 저출생 대응을 위해 신혼(예비)부부를 대상으로 한 장기전세주택 ‘미리내집’이 600세대 이상 공급됩니다.
- ‘미리내집’은 시세의 절반 수준 보증금으로 최대 20년간 거주 가능한 분양전환형 임대주택입니다.
- 또한, 기존 구룡마을 입주민을 위한 임대주택으로 1107가구가 공급될 예정입니다.
- 단절된 도심을 연결하기 위해 양재대로변에 공원, 녹지, 의료·연구·교육시설이 들어서고요.
- 사업지 내에는 초등학교 1곳을 포함해 각종 주민 편의시설도 함께 조성됩니다.
주목할 점
- 기존 거주민들의 주거 안정성 확보 문제가 주목됩니다.
- 서울시는 2023년 5월부터 이주 대책을 시행 중이며,
- 전체 1107세대 중 751세대가 이미 이주를 마쳤습니다.
- 아직 이주하지 않은 356세대를 대상으로는 다음과 같은 파격적인 지원을 제공하며 이주를 독려하고 있습니다.
- 임대료 감면율 확대 (기존 40% → 60%)
- 차상위계층 및 기초생활수급자는 임대료 100% 감면
다음 단계
- 서울시는 올해 말까지 개발 및 실시계획 변경 절차를 거칠 예정입니다.
- 올해 하반기부터 비어있는 집 철거를 시작하고,
- 내년 하반기에 본격적인 공공주택 건설공사를 착공합니다.
- 최종 완공 목표 시점은 2029년입니다.
미스터동과
조금 더 알아가기
본문에 나온 수용재결이라는 단어, 어감부터 어렵게 들리는데요.
이 개념을 정확히 알면 구룡마을 개발이 왜 10년 넘게 표류했는지,
그리고 이번 ‘소유권 이전 완료’가 왜 사업의 마침표나 다름없는지를 이해할 수 있습니다.
우리가 사는 동네에 꼭 필요한 지하철역을 짓는다고 상상해봅시다.
정부가 역이 들어설 부지를 모두 매입해야 하는데, 100명의 땅 주인 중 99명은 보상안에 합의했지만 단 한 명이 “내 땅은 조상 대대로 물려받은 곳이라 절대 못 판다” 혹은 “시세의 100배를 주지 않으면 안 된다”고 버틴다면 어떻게 될까요?
한 명 때문에 수많은 시민을 위한 지하철 사업은 무기한 중단될 겁니다.
바로 이런 상황을 막기 위해 ‘공공필요’가 있을 경우, 법률에 따라 개인의 재산권을 제한할 수 있도록 허용합니다.
단, ‘정당한 보상’을 전제로 말이죠.
‘수용재결’은 개인의 재산권을 침해하는 대신 정당한 보상을 위한 구체적인 법적 절차입니다.
개인의 재산권을 보호하면서도, 전체 사회의 이익이 한 사람의 반대로 좌초되는 것을 막는 겁니다.
사업자는 최소 3차례 이상 토지 소유주와 만나 보상액을 협의해야 합니다. 이때 감정평가사 3인이 산정한 금액을 기준으로 협상을 진행합니다.
여기서 협상이 결렬되면, 사업자는 드디어 ‘수용재결’ 카드를 꺼내 들 수 있습니다. 국토교통부 산하 ‘토지수용위원회’라는 준사법적 성격의 독립기구에 “협의가 안 되니, 위원회에서 이 땅의 수용 여부와 보상금을 결정해주세요”라고 신청하는 거죠.
토지수용위원회는 이 사업이 정말 공익성이 있는지, 절차는 정당했는지, 보상액은 적절한지 등을 심리하여 최종 결정을 내립니다.
이 결정을 ‘재결’이라고 부릅니다. 재결이 내려지면, 토지 소유주가 동의하지 않아도 법적으로 소유권이 사업자에게 넘어가는 효력이 발생합니다.
물론 토지 소유주가 보상액에 불복해 행정소송을 추가로 제기할 수는 있습니다.
하지만 소송과 별개로 개발 사업 자체는 진행될 수 있기에, 구룡마을 개발은 사실상 막을 수 없는 단계에 들어섰다고 언론에서는 보도하죠.
그럼 오늘은 여기까지. "어디 가서 아는 척할 수 있는 정보" 시사 경제 뉴스레터 <미스터동>이었습니다.
법조인, 교수, 의사들이 사랑하는 뉴스레터, 미스터동입니다.
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