[땅집고] 정부가 8·8 대책을 통해 서울 강남권 등 상급지를 제외한 지역 재건축에 대한 촉진안을 내놓으면서 재건축 시장이 들썩인다. 한동안 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축)으로 쏠렸던 수요가 ‘미래의 신축’인 재건축으로 일부 분산하는 움직임이 나타난다.

16일 부동산 업계에 따르면 재건축 혜택에서 비껴난 강남3구와 용산을 제외한 지역 재건축 단지 집값은 치솟고 있다. 대규모 재건축을 앞둔 서울 대표 학군지인 양천구 목동 재건축 단지 집값은 대책 전부터 이미 천장이 뚫린 상태다. 시장에서는 종상향 호재에 대책까지 나오면서 당분간 목동 집값이 재건축 시장 상승세를 견인할 수 있다는 분석이 나온다.

■ 목동 신시가지, 종상향에 8.8대책에 집값 쑥…노도강 등도 풍선효과

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 목동 신시가지 2단지 152㎡(전용면적ㆍ55평)의 경우, 매매가가 처음으로 30억원을 찍었다. 작년 7월 29억5000만원까지 올랐다가 1년 만에 신고가를 찍은 것이다. 인근 14단지 157㎡(55평)은 지난달 15일 25억9000만원으로 가장 비싸게 거래됐다. 마지막 거래는 작년 4월 23억500만원으로, 1년3개월 만에 3억원가까이 올랐다. 5단지 93㎡(34평)도 지난달 18일 23억8000만원으로 역대 최고가를 경신했다. 부동산 호황기인 2021년에 최고 23억5000만원까지 올랐다가 재반등했다.

특히 목동 신시가지는 종상향 문제를 해결하면서 집값이 반등 중이다. 올초까지만 해도 1~3단지는 신시가지아파트 중 유일하게 2종 일반주거지역으로, 3종인 다른 단지들보다 용적률이 낮았다. 지난 3월 당초 종상향 조건이던 ‘민간임대주택 20% 공급’을 개방형 녹지인 ‘목동 그린웨이 조성’으로 변경하는 안이 통과하면서 종상향 문제를 해결했다.

목동 무지개공인중개사사무소의 신정교 대표는 “목동 일대는 7월에 이어 8월에도 상승 탄력을 받아 매물이 없고 호가가 계속 올라가는 중”이라면서 “여기에 정부 대책까지 발표해서 상승세에 더 탄력이 붙을 전망”이라고 말했다.

침체기 집값 하락 폭이 가장 컸던 ‘노도강’(노원ㆍ도봉ㆍ강북)도 매물 소진되고 호가가 뛰고 있다. 서울 노원구 하계동 장미아파트 59㎡는 6억3200만원으로, 다시 상승세로 돌아섰다. 이 단지는 불장기 때인 2021년9월 8억2000만원까지 올랐다가 올 6월 5억7500만원까지 떨어졌다.

그러다가 다시 반등을 시작했다. 노원구의 최대 재건축 단지인 월계 ‘미미삼(미륭·미성·삼호3차)’의 경우 지난달 말까지도 활발하게 이뤄지던 거래가 끊겼다. 현지 부동산에 따르면 집주인들이 매물을 거둬들이고 호가를 높이고 있다.

■ 신축에 쏠린 매수자들, ‘미래의 신축’ 낡은 아파트로 눈 돌리나?…”이행 여부가 관건”

정부의 8.8 공급대책 이후 부동산 시장 흐름에 변화가 생길 지에 업계 관심이 커진다. 얼죽신이라는 신조어까지 나올 정도로 신축 아파트에 대한 니즈가 절대적이었는데, 재건축 속도 기대감이 나오면서 눈을 돌리는 사람들이 생기고 있다는 것이다.

신축 아파트 수요는 수치에서도 나타난다. 부동산R114 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 들어 7월까지 수도권 입주 1~5년차 아파트 단지 가격은 0.41% 올랐다. 6~10년차(0.31%)나 10년 초과(0.13%) 단지와 비교했을 때 신축 아파트 상승률이 훨씬 가팔랐다.

업계에서는 이 흐름 변화에 대해 유보적인 입장을 보인다. 대책 자체는 긍정적이지만, 매번 진행 도중 국회 문턱을 넘기지 못하는 등 속도를 내지 못할 때가 많았기 때문이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “지금처럼 신축 아파트 수요가 재건축 단지로 완전히 분산될 가능성도 있긴 하다”며 “문제는 정부가 이 정책을 실제로 얼마나 빨리 시장에 적용하는지”라고 말했다.

재건축 시장의 대못으로 불리는 재건축초과이익환수제(재초환)조차 매번 폐지와 축소 여부를 놓고 진전을 못 벌이고 있다는 지적이다. 권 팀장은 “이런 대책이 나오면 재건축이나 리모델링을 진행하는 아파트로 수요가 살아날 수 있지만, 틀어질 수 있다는 리스크가 남아 있다”며 ”반대로 대책을 빠르게 추진해서 시장에 정착을 잘 시키면 수요가 완전히 분산되고 재건축으로 쏠릴 수도 있다”고 덧붙였다.

글=박기람 땅집고 기자