[땅집고] “강남이지만 땅값만 보면 경기 과천만도 못하단 평가를 받았는데, 앞으로 고층 아파트도 들어설 수 있게 규제가 풀린다니 대환영입니다. 이젠 양재동도 개포동과 어깨를 나란히 하겠어요.”

서울 강남권에서 수십년간 개발이 정체된 서울 서초구 양재나들목(IC) 일대가 대규모 연구개발(R&D)단지로 재탄생한다. 최근 서울시는 양재동 옛 파이시티부지(화물터미널), 현대차·기아 양재동 사옥 부지를 비롯해 양재 나들목 일대 상업지역을 인공지능(AI) 및 연구개발(R&D) 산업의 글로벌 혁신거점으로 만들겠다고 발표했다. 이와함께 양재동 일대 주민의 숙원사업인 저층 단독주택지 층수 제한을 폐지해 고층 아파트도 들어설 수 있도록 할 방침이다. 강남국제교류복합지구, 현대차글로벌비즈니스센터(GBC), 잠실 마이스(MICE)산업단지 개발에 이은 또 하나의 강남권 대형 개발이 본격화한 셈이다.

■양재동 일대, 대규모 연구개발단지 탈바꿈

지난달 30일 서울시는 도시·건축공동위원회를 열고 양재IC 주변 개발을 활성화하는 내용을 담은 ‘양재 택지 지구단위계획 결정안’을 수정 가결했다. 서초구 양재IC 주변 일대 옛 파이시티부지(화물터미널), 현대차·기아 양재동 사옥 부지를 비롯해 양재 나들목 일대 상업지역, 주택가 등에 대규모 연구개발(R&D)단지를 조성하는 것을 골자로 한다. 부지 면적만 약 300만㎡에 달한다.

시는 양재 IC일대가 교통·물류시설이 잘 갖춰져 있고 판교 테크노벨리와 가까워 기업 및 연구소가 선호하는 입지를 갖췄다고 평가했다. 강남의 우수한 교육환경, 풍부한 녹지 공간이 확보돼 연구개발(R&D) 혁신 클러스터 조성을 위한 수도권 및 신성장 거점으로 잠재력이 있다는 설명이다.

우선 시는 양재·우면동의 LG와 KT 등 대규모 연구시설 부지를 유통업무설비 특별계획구역으로 지정하거나 사전협상 대상지로 선정해 신·증축 개발을 허용할 방침이다.

용도지역조정가능지는 자율적 공동개발을 통한 용도지역 상향으로 중·소규모 R&D시설 입지를 지원한다. 또, 실효성이 떨어지는 도시계획시설 부지 14곳은 특별계획구역으로 지정해 도시계획시설 해제 및 대규모 R&D 복합개발을 유도한다.

유통업무설비로 지정된 시설에도 개발이 가능해지면, 2016년 9만5000여㎡ 규모 옛 하이시티부지를 사들인 하림그룹의 복합개발사업도 본격화할 전망이다. 하림은 해당 부지에 최고 70층, 용적률 800% 규모로 물류·업무시설과 공동주택·숙박시설을 포함한 복합단지를 조성할 계획이었다. 하지만 해당 부지가 기존까지 물류창고 등의 시설로 제한된 도시계획시설로만 개발할 수 있어 시에서 인허가를 받지 못했다. 시는 이번 계획안에 개발사업을 통해 신축하는 건물에 연구개발시설 의무 비중을 40%(기존 50%)만 도입하면 도시계획시설을 해제할 수 있다는 내용을 담았다.

또 개발 계획에서 눈에 띄는 변화는 양재IC 일대에 고층 아파트도 들어설 수 있게 됐다는 점이다. 이 일대는 7층 이하 층수 규제를 적용받아 고층 아파트를 찾기 어렵다. 1종·2종전용주거지역에 저층 위주 단독·다가구·다세대 주택이 밀집해 있는 이유다. 이 층수 규제 때문에 그간 민간 재개발을 비롯해 도심공공주택 복합사업, 신속통합기획 등 다양한 개발 방식의 사업을 추진했지만 사업성이 낮아 번번이 무산됐다.

시는 신분당선 양재시민의숲역 주변 주거지를 용도지역 조정 가능지로 지정해 1000~1500㎡ 공동 개발을 추진하면 준주거까지 용도지역을 상향하기로 했다. 블록 단위 공동주택의 7층 높이 규제도 폐지했다. 이로써 양재동 재개발 사업지에서 몇몇 요건을 갖추면 고층 주상복합 아파트가 들어설 수 있을 전망이다.

■ 양재2동 ‘고층 아파트’ 가능…재개발 탄력 붙을 듯

양재동 주택 재개발 사업지는 개발 소식을 크게 환영하는 분위기다. 정명순 양재2동 2구역 추진준비위원회 위원장은 “양재2동 2구역 사업지의 경우 2개 동을 제외한 모든 주택이 반지하를 포함하고 있고 주택도 크게 노후했지만, 그동안 지구단위계획에 묶여 그 어떤 민간 개발이 불가능했다”며 “지난해까지 도심복합사업을 추진해왔지만 계속 후보지로 선정되지 않았고, 현재는 서울시의 모아타운 방식으로 재개발을 준비하고 있었다, 7층으로 묶인 층수제한이 폐지되고 기여방식에 따라 고층 아파트를 지을 수도 있도록 규제가 풀려 사업에 대한 기대감이 커졌다”고 했다.

양재2동 집값은 1년 전인 2022년 2월 대지지분 3.3㎡(1평)당 약 6000만~8000만원에 거래됐고, 지금도 8000만~9000만원 수준이다. 최근 거래를 살펴보면 대지면적 12㎡(약 3평)인 주택이 약 2억6000만~3억원으로, 3.3㎡당 8000만~9000만원 선에 거래되고 있다. 335㎡(약 101평)인 단독·다가구주택의 경우 지난해 11월 64억원에 거래돼 평당 6000만원대에 팔렸다. 양재동의 서민수 민수공인중개사무소 대표는 “주민들 사이에서 개발 기대감은 높아졌지만 아직 가격에 큰 변화가 따르진 않고 있다”며 “올초부터 거래량이나 호가는 지난해 수준으로 유지되고 있다”고 했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “양재동 주택가의 경우 그동안 지구단위 규제 등으로 사업성이 나오지 않아 개발에 대한 주민 동의율도 떨어졌는데, 이번 발표로 사업성이 개선되며 재개발을 추진하기 수월해졌다”며 “다만 높이 규제는 폐지되었지만, 종상향은 조건부 형식으로 이뤄지기 때문에 보다 구체적인 가이드라인이 나와야 사업성에 대한 윤곽이 드러날 것”이라고 했다.

글=김리영 땅집고 기자