서울 성동구 성수동1가 수인분당선 서울숲역 인근 골목으로 들어서면 화려한 초고층 아파트와 대형 상업시설이 들어선 성수동의 이미지와는 상반된 풍경이 펼쳐진다.
좁은 골목 안쪽으로 오래된 단독주택과 다가구주택, 빌라들이 여전히 자리를 지키고 있다.
그런데 이 낡은 주택들이 최근 부동산 시장에서 상상을 뛰어넘는 고가에 거래되고 있다.
성수전략정비구역 제1지구에서는 1988년 준공된 2층 주택이 50억 4,000만 원에 매매되었으며, 대지면적 83㎡ 규모의 다가구주택도 27억 원에 거래된 사례가 확인됐다.
대규모 재개발 사업이 추진되며 시공사까지 확정된 성수동 일대 토지 가치의 폭등 현상을 짚어본다.
성수1지구의 파격적인 매매가를 이해하려면 낡은 건물 자체가 아닌 그 아래 바닥 토지의 가치를 주목해야 한다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 대지면적 83㎡ 규모 다가구주택의 27억 원 거래는 3.3㎡당 약 1억 7,500만 원 수준에 달한다.
대지면적 208㎡ 규모의 1988년산 2층 주택 역시 3.3㎡당 약 8,000만 원 선인 50억 4,000만 원에 거래를 마쳤다.
최근 1년간 성수동1가 단독·다가구주택 거래 26건의 평균 매매가격은 45억 3,327만 원을 기록했고, 최고가 거래는 95억 원에 이르렀다.
수십억 원의 거래금액이 형성되는 핵심 원인은 낡은 주택 매수가 아닌, 향후 들어설 신축 단지와 개발 토지의 가치에 자금이 집결되고 있기 때문이다.
성수전략정비구역은 서울 성동구 성수동 한강변 일대 약 53만㎡를 4개 지구로 나누어 총 9,428가구 규모의 대단지 아파트를 조성하는 정비사업지다.
이 중 성수1지구는 성수1가 72-10번지 일대 약 19만 4,398㎡를 대상으로 3,014가구 규모의 공동주택을 건립하는 최대 규모 사업지로, 예정 공사비만 약 2조 1,540억 원에 달한다.
특히 조합 정기총회를 통해 GS건설이 수의계약 방식으로 시공사에 최종 선정되면서, 그동안 막연한 기대감에 머물렀던 사업 구상이 시공사가 확정된 실질적인 정비사업 단계로 급물살을 타게 됐다.
시공사로 선정된 GS건설은 성수1지구의 새로운 단지명으로 리베니크 자이(RIVENIQUE XI)를 제안했다.
성수1지구는 서울숲과 인접해 있을 뿐만 아니라 한강변에 위치하며, 서울숲역과 뚝섬역, 성수역 등 다중 역세권 교통망을 구비한 우수한 입지적 조건이 강점이다.
한강변 전체를 잇는 대규모 정비사업이 완성되면 기존의 주거 환경을 완전히 탈바꿈한 신흥 고급 주거 타운이 형성될 전망이다.
단순한 입지적 호재를 넘어서 시공사 확정이라는 구체적인 사업 성과가 시세 반영의 핵심 동력으로 작용하고 있다.
시공사가 정해졌다고 해서 성수1지구가 당장 허물어지고 새 아파트가 올라서는 것은 아니다.
정비사업 특성상 시공사 선정 이후에도 각종 행정 절차와 사업시행인가, 관리처분인가 등 복잡한 단계가 남아있다.
또한 높은 진입장벽 역시 변수다.
서울시는 성수전략정비구역을 포함한 주요 정비사업 지역의 토지거래허가구역을 연장 지정한 상태다.
실거주 의무 등 강력한 규제가 적용되는 만큼 단순한 갭투자나 묻지마식 투자가 불가능하여, 일반 아파트 거래와는 확연히 다른 자금 조달 및 투자 접근 방식이 요구된다.
성수1지구를 향한 뜨거운 관심의 본질은 단순한 현재 집값의 상승이 아니다.
서울숲과 한강이라는 드문 입지 조건에 9,428가구 규모의 대형 재개발 사업이 진행되고 있고, 사업의 중심축인 1지구의 사업 가시화가 구체적인 시세로 표출된 결과다.
시장은 40년 된 노후 건물 뒤에 숨겨진 대규모 신축 주거단지의 전환 가능성과 토지 가치를 평가하고 있다.
다만 사업 진행 과정에서의 일정 지연이나 공사비 변동, 엄격한 법적 규제 등 리스크 요소가 존재하는 만큼 미래 가치와 현실적인 진입 조건을 다각도로 파악하는 신중한 접근이 수반되어야 한다.
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