부동산 앱만 보지않고 직접 발품팔아 부동산을 돌다보면, 간간이 이런 문자를 받게 돼요. '00아파트 급매'. 즉, 온라인에 올린 금액보다 훨씬 낮은 가격의 급매상품이 증가하고 있는 건데요. 이렇게 올려도 안 팔려, 저렇게 올려도 안 팔리니, 당장 현금이 필요한 집주인이 가격을 계속 낮춰 급매로 내놓는 거죠. 그러다보니, '이렇게 헐값에 집을 파느니 차라리 증여를 하겠다'는 움직임이 일고 있습니다.
무슨 일이지?
올해 전국 주택 증여 비중이 역대 최고치를 기록했습니다. 올해 1∼9월 전국 주택 거래량의 8.8%가 증여 거래예요. 사실 증여 거래 건수만 보면 작년보다 감소했는데요, 지금 매매 자체가 거의 안되다보니 그에 비해 증여 비중이 더 커진 셈이죠. 그래도 왜 증여가 늘었나!를 분석해보니, 바로 취득세 때문이 커요.
취득세는 부동산을 취득할 때 내는 세금이에요. 일반적으로 집을 살 때 취득세 기준은 실거래가를 기준으로 매겨요. 사고팔때의 가격이 있으니까요. 어느정도냐면, 조정대상지역 기준으로 보면.
1주택(or 일시적 2주택)은 1~3%
2주택은 8%
3주택 이상은 12%
집이 있는데 또 사고 또 살수록 취득세율이 올라가는 구조죠. 이건 일반적인 매매에서의 취득세고요, 증여할 때는 증여 취득세가 되는데요, 기준이 일반과 다릅니다. 일반 취득세는 주택 수에 따라 취득세율이 다르잖아요? 증여 취득세는 금액에 따라 다릅니다. 조정대상지역 기준으로, 3억원 이하는 3.5%, 3억원 이상은 12%이에요.
내년부터 달라진다?
일반 취득세는 실거래가 기준이라 했습니다. 증여 취득세는 사고파는 개념이 아니기 때문에 '공시가'를 기준으로 해요. 공시가격은 국토부가 각종 세금이나 혜택 등에 활용하는, 부동산에서 기준이 되는 가격이에요. 그래서 시세보다 30~50% 정도 낮아요. 즉 일반 취득세보단 증여 취득세가 경우에 따라 더 저렴이라는 거죠.
근데 이건 올해까지 얘기고요, 내년부터 달라집니다. 2023년 1월부터 증여 취득세의 기준이 '시가인정액'으로 바뀌어요. 이름이 어렵네요. 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 금액이에요. 쉽게 말해, 아파트라면 동일 단지에서 해당 자산과 공시가격·전용면적의 차이가 5% 이내인 유사자산의 매매가액이 됩니다. 즉 실제 시장 가격과 최대한 유사하게 하겠다는 거죠. 그래서 공시가 기준으로 하던 올해보다 취득세가 더 높아집니다.
상황이 어떻게 달라질까요!
두부가 아들에게 서울에 있는 10억(공시가 6억)짜리 아파트를 증여합니다. 올해 물려준다면 공시가 기준으로 해서 6억*12%를 적용해 증여 취득세 7200만원을 내야 해요. 근데 내년이 되면 (약)10억*12%를 해서 1억2천만원을 내야하는 거죠.
* 비조정대상지역은 3.5%로 동일