생활 숙박시설(생숙)에 대한 논란이 끊이지 않고 있다. 생활 숙박시설의 숙박업 등록이 의무화되면서 기존 소유주들의 반발이 거세다. 생활 숙박시설이 무엇인지 자세히 알아보자.

‘생숙’이 무엇인가?

┗▶ 생활 숙박시설을 줄여서 ‘생숙’이라고 편하게 부른다. 또는 ‘생활형 숙박시설’로 쓰기도 하는데 이는 틀린 표현이다. 건축법 시행령[별표1] 용도별 건축물 종류에 생활 숙박시설로 정의되고 있다. 장기 체류 숙박 수요에 대응하기 위해 2012년부터 도입한 취사가 가능한 숙박시설로. 전국적으로 10만실 규모가 될 것으로 파악된다.

‘생숙’이 뉴스에 자주 나오던데?

┗▶ 생숙은 오피스텔이 주택으로 간주되자 그 대체재로 인기를 끌었다. 생숙은 주택은 아니지만 사실상 거주에 필요한 취사 기능을 갖추고 있기 때문이다. 하지만 지난 2017년 이후 생숙 중 상당수가 주택으로 사용되고 있다는 지적이 일면서 논란이 촉발됐다.

생숙도 숙박업 등록을 해야 하는지?

┗▶ 2021년 5월 정부는 ‘생활 숙박시설의 숙박업 등록을 의무화’하도록 건축법 시행령을 개정했다. 신규 등록뿐만 아니라, 기존 시설에도 소급입법이 적용되면서 기존에 생숙을 분양받아 거주하던 소유주들도 숙박업 등록을 해야 한다.

‘생숙’의 오피스텔 용도변경 특례란?

┗▶ 생숙의 숙박업 등록이 의무화되면서 기존 소유자들의 불만이 커졌다. 이에 정부는 생숙을 주거용 오피스텔로 용도를 바꿀 수 있도록 건축기준을 완화하는 특례를 도입했다. 2023년 10월까지 2년의 시간을 주고 이미 사용승인을 받은 생활숙박시설의 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 완화된 규정을 적용해 주기로 했다.
오피스텔의 경우 발코니 설치가 제한되고 전용면적 85㎡ 이하만 바닥 난방이 가능한데, 특례 기간 동안은 생활숙박시설을 오피스텔로 변경하는 경우 이 규제를 적용하지 않았다.
그럼에도 불구하고 오피스텔로 용도변경한 생숙은 1,000여실에 그쳤다.

‘생숙’의 오피스텔 용도변경이 잘 안되는 이유는?

┗▶ 생활 숙박시설의 오피스텔 전환이 더딘 이유는 두 주거 유형의 기준이 다르기 때문이다. 숙박시설과 주택은 주차 대수와 각종 안전기준, 학교 확보 등 다양한 분야에서 허가 기준이 확연하게 차이가 발생한다.
예를 들어, 오피스텔 주차 기준은 전용면적 60㎡형 이하 기준 0.7대 이상이지만, 생활 숙박시설은 시설 면적 150㎡당 1대 이상으로 더 적다. 또 설계변경 동의를 위해선 분양자 100% 동의가 필요하고 시설이 속한 지자체의 지구단위계획도 변경해야 하는데 전국 지역별로 상황이 달라 사실상 불가능하다.

생숙에 소유주가 거주할 수 있나?

┗▶ 생숙의 소유주는 ‘거주’할 수 없다. 내가 들어가서 살 수도 없고, 임대를 줄 수도 없다. 소유주가 거주 시 불법건축물로 보고 이행강제금을 부과한다.

생숙 이행강제금은 얼마인지?

┗▶ 생숙의 숙박업 신고를 하지 않은 소유주에게 이행강제금이 부과된다. 숙박시설은 본인 거주가 불가능하기 때문에, 만약 생활 숙박시설에 소유주가 거주하면 해당 건축물은 불법건축물로 본다는 논리다. 이행강제금은 매매가(시세)가 아닌 ‘지방세법’에 따른 건축물 시가표준액의 10%를 부과한다. 다만, 2024년 12월 31일까지 이행강제금 부과가 유예되고 있다.

생숙 숙박업 등록 방법은?

┗▶ 생숙 소유자들은 공중위생관리법 제3조제1항에 따라 공중위생영업을 신고해야 한다. 숙박업의 경우 신고 기준을 맞추려면 객실 수가 30개 이상이어야 한다. 따라서 생숙을 1실만 갖고 있는 소유자들은 개별적으로 숙박업 등록을 할 수 없다. 이 경우 각 소유자가 보유한 객실을 30개 이상 모아서 위수탁 계약의 형태로 위탁 운영사와 계약하고, 위탁 운영사가 숙박업 신고를 하면 실사용이 가능하다. 운영 수수료를 제외한 후 수익을 분배하는 구조로 운영한다.

생숙에 전입신고가 가능한지?

┗▶ 생숙에도 전입신고가 가능하다. 전입신고는 건축법의 상위법에 해당하는 헌법과 주민등록법상 해당되는 거주 이전의 자유다. 따라서, 주택뿐만 아니라 비닐하우스, 고시원, 숙박업소 등 대한민국 국민은 누구나 1개월 이상 거주 중인 거주지에 대해 전입신고를 하도록 되어 있다. 생숙은 위탁운영을 통해 장단기 사용의 목적으로 이용할 수 있기 때문에 전입신고가 수리된다는 대법원 판례가 있다. 전입신고는 불법이 아니라 막을 수 있는 근거가 없다고 보는 것이다. 다만 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 생숙이 주거용 건물로 인정받아야 한다. 생숙에 전세로 입주 시 임차인과의 법적 분쟁이 발생했을 때 임대차보호법으로 보증금을 보호받지 못할 수 있다.

생숙도 대출이 가능한지?

┗▶ 생숙은 주거시설이 아니기 때문에 주택담보대출 규제 대상에서 벗어나 있다. 수분양자들은 계약금으로 10%를 내고 중도금대출을 받은 뒤에 입주 시점에 중도금대출을 부동산대출로 바꾸고 나머지 잔금을 치러야 한다. 하지만 현재 금융권에서는 생숙을 위험상품으로 분류해 1금융권에서는 대출이 금지되고, 2금융권에서도 대출한도가 낮아져 있는 실정이다.
또한, 보증금대출 등을 받을 수 없으며 보증금에 대한 대출은 신용대출로 해결해야 한다.

생숙의 장점은 무엇인지?

┗▶ 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받아 각종 규제에서 상대적으로 자유롭다. 주택 수에 미포함되기 때문에 1가구 2주택 적용도 받지 않는다.
따라서 다주택자 양도세, 종부세 중과 대상도 아니다. 전매제한도 없으며 청약통장도 필요 없다. 숙박 형태로 장단기 숙박 임대차계약을 맺을 수 있다.

글 구선영 주택·부동산 전문가
발행 에프앤 주식회사 MONEY PLUS
※2024년 7월호에 실린 기사입니다