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대략 3분 만에
이걸 알게 됩니다.
- 서울 아파트 전세 매물이 사라지는 현황과
- 가격 폭등 실태
- 대출 규제가 오히려 전세 공급을 줄인 이유를 알 수 있죠.
서울 전세 실종
세입자들은 월세로 내몰린다
서울 아파트 전세 시장이 매물 실종과 가격 급등이라는 이중고에 시달리고 있습니다.
정부의 6·27 대출 규제 이후 한 달여 만에 전세 매물은 급감하고 전셋값은 수억 원씩 뛰고 있죠.
그러면서 전셋집을 구하지 못한 세입자들이 월세나 반전세로 내몰리는 현상이 가속화되고 있습니다.
대단지 아파트에서조차 전세 매물이 단 한 건도 없는 ‘전세 품귀’ 현상이 현실화됐습니다.
뉴스의 핵심
정부가 집값 안정을 위해 내놓은 강력한 대출 규제가 의도치 않게 전세 시장의 공급을 막아버린 겁니다.
특히 전세퇴거자금대출 한도를 1억 원으로 묶자, 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워진 집주인들이 직접 입주를 택하면서요.
시장에서 전세 매물이 사라지는 ‘공급 쇼크’를 유발하고 있습니다.
여기에 전세를 낀 매수(갭투자)까지 막히면서 신규 공급 유인마저 꺾인 상태입니다.
확대해서 보기
- 시장의 데이터는 위기 상황을 그대로 보여줍니다.
- 부동산 플랫폼 아실에 따르면, 8월 4일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 2,865건으로 1년 전보다 14% 감소, 4년 만의 최저치를 기록했습니다.
- 2023년 5만 5천 건에 달했던 것과 비교하면 반토막 이하로 줄었습니다. 송파구는 1년 새 매물이 63% 급감했고, 강동구는 77%나 증발했습니다.
- 송파구 문정래미안(1696가구), 은평구 백련산SK뷰(1305가구) 등 1000가구가 넘는 대단지에서도 전세 매물이 아예 사라졌습니다.
- 강서구 우장산힐스테이트(2198가구)는 매물이 단 1건에 불과합니다.
- 한국부동산원에 따르면 서울 전셋값은 26주 연속 상승 중입니다.
- 실거래가는 더욱 심각합니다. 송파구 ‘파크리오’ 전용 84㎡는 한 달 만에 전셋값이 3억 원 오른 14억 원에 계약됐고, ‘잠실엘스’와 ‘리센츠’도 한 달 새 1억 5,000만 원씩 뛰었습니다.
- KB부동산 기준, 지난 7월 강북 14개 구의 중위 전셋값은 4억 9,500만 원으로 5억 원 돌파를 눈앞에 두고 있습니다.
현재의 전세난은 여러 요인이 복합적으로 얽힌 결과입니다.
주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고 6개월 내 전입 의무를 부과해 갭투자를 원천 차단했습니다. 여기에 전세퇴거자금대출을 1억 원으로 막고, 신축 아파트의 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지한 것이 결정타가 됐습니다.
그리고 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 사용하며 시장에 나올 매물을 잠그고 있습니다. 지난달 서울 전월세 계약의 42.4%가 갱신 계약이었습니다.
한편 빌라 전세 사기 여파로 안전자산인 아파트 전세로만 수요가 몰리는 현상도 가격을 밀어 올리는 요인입니다.
전반적인 상황
- 전세를 구하지 못한 세입자들은 월세 시장으로 떠밀리고 있습니다.
- 지난 6월 서울 아파트 월세수급지수는 103.2로, 1년 넘게 수요가 공급보다 많은 상태입니다.
- 실제 지난달 서울 아파트 신규 임대차 계약의 42.2%는 월세 계약이었고, 전세에서 월세나 반전세로 전환한 갱신 계약 비율도 작년보다 1.6%포인트 상승했습니다.
- 아실 통계에서도 규제 발표 후 전세 매물은 3.4% 줄어든 반면에,
- 월세 매물은 3.4% 늘어나며 ‘전세의 월세화’를 증명했습니다.
다음 단계
- 앞으로가 더 문제입니다.
- 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 3만 7천 가구에서 내년에는 9,640가구,
- 2027년엔 9,573가구로 급감하는 ‘입주 절벽’이 예고돼 있습니다.
- 전문가들은 가을 이사철과 맞물려 전세난이 최악으로 치달을 수 있다고 경고합니다.
- 주택산업연구원은 "강력한 공급 대책이 없으면 규제 효과는 최대 6개월에 그치고, 4분기에 집값이 다시 급등할 수 있다"고 경고했습니다.
결론은
이렇습니다.
집값 안정을 위한 대출 규제가 전세 시장의 공급망을 무너뜨리는 ‘부작용’을 낳았습니다.
집주인은 보증금을 돌려줄 길이 막혀 직접 입주하고, 세입자는 폭등한 전셋값과 품귀 현상에 월세로 내몰리는 악순환이 시작된 겁니다.
당장 눈앞에 닥친 입주 절벽까지 고려하면, 단기적인 수요 억제를 넘어 시장에 신뢰를 줄 수 있는 실질적인 공급 대책이 시급하다는 목소리가 커지고 있습니다.
미스터동과
조금 더 알아가기
기사를 보면 정부의 ‘대출 규제’가 ‘전세 공급 실종’이라는 나비효과를 불렀다는 사실을 알 수 있습니다.
그런데 왜 유독 한국 부동산 시장은 이런 정책적 충격에 이토록 취약한 모습을 보이는 걸까요?
오늘날 우리에게 익숙한 전세 제도는 사실 ‘은행의 역할을 대신하던 사적 금융 시스템’이었습니다.
이 제도가 본격적으로 확산된 건 1970~80년대 고도성장기입니다. 당시 은행 금리는 연 15~20%에 달했죠
이때 집주인 입장에서 한번 생각해보죠. 1억짜리 집을 월세로 놓으면 한 달에 몇십만 원을 받지만, 전세로 5,000만 원을 받으면 어떨까요?
이 돈을 은행에 예금하기만 해도 연간 750만 원(월 62.5만 원)이 넘는 이자가 나왔습니다. 월세보다 훨씬 큰 이익이었죠. 세입자에게는 목돈 마련의 부담은 있지만, 매달 나가는 월세 없이 주거를 해결하고 계약이 끝나면 보증금을 그대로 돌려받으니 손해 볼 것 없는 장사였습니다.
즉, 전세는 ‘고금리 시대’의 산물입니다. 집주인은 전세금을 활용해 또 다른 주택을 사는 ‘레버리지 투자’를 하거나, 높은 이자 수익을 얻는 ‘개인 은행’ 역할을 했습니다.
전세 제도가 한국 사회의 부족한 주택 공급과 금융 시스템을 보완해주는 역할을 했던 셈입니다.
하지만 이 완벽해 보였던 시스템은 ‘저금리 시대’가 오면서 근본부터 흔들리기 시작했습니다.
이제 은행 금리가 연 3~4% 수준에 불과해지자, 집주인은 더 이상 전세 보증금으로 의미 있는 이자 수익을 기대할 수 없게 됐습니다.
5억 원을 받아 은행에 넣어봐야 이자는 세금을 떼고 나면 월 100만 원 남짓입니다. 차라리 보증금을 낮추고 매달 200만 원씩 월세를 받는 것이 훨씬 이득이 된 거죠.
이것이 바로 최근 몇 년간 ‘전세의 월세화’가 가속화된 근본적인 이유입니다. 전세 제도의 황금기를 떠받치던 ‘고금리’라는 기둥이 뽑혀버린 겁니다.
이처럼 전세라는 댐에 이미 ‘저금리’라는 균열이 가고 있던 상황에서, 이번 6·27 대책의 ‘전세퇴거자금대출 1억 원 제한’은 그 댐을 무너뜨린 결정적인 충격이라고 평가됩니다.
이 대출은 전세 시장의 ‘윤활유’ 같은 역할을 했습니다. 다음 세입자의 전세보증금이 이전 세입자보다 낮거나, 집주인이 보증금을 다른 곳에 투자해 당장 현금이 부족할 때, 이 대출로 보증금 차액을 메워주며 계약을 원활하게 이어주는 장치였죠.
그런데 정부가 이 윤활유 공급을 사실상 끊어버리자, 집주인들은 선택의 기로에 놓였습니다.
①새 세입자를 구해 기존 세입자의 돈을 돌려주거나(하지만 전세 수요가 줄어 쉽지 않음), ②집을 급하게 팔거나(역시 쉽지 않음), ③아니면 가장 간단한 방법인 본인이 직접 들어가는 것입니다.
결국 수많은 집주인이 3번을 택하면서, 시장의 전세 매물이 순식간에 증발하는 ‘공급 쇼크’가 발생한 것으로 보이죠.
결론적으로 현재의 전세난은 단순히 하나의 정책 실패라기보다는, 고금리 시대에 태어난 전세 제도가 저금리 시대를 맞아 수명을 다해가는 과정에서, 정부의 대출 규제가 그 전환 과정의 연착륙을 막고 경착륙을 유발한 현상으로 해석할 수 있습니다.
그럼 오늘은 여기까지. "어디 가서 아는 척할 수 있는 정보" 시사 경제 뉴스레터 <미스터동>이었습니다.
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