[Remark] 경기 침체 맞아? 서울 A급 오피스 공실률 2%대

최근 서울 대형 오피스시장이 ‘품귀’ 현상을 보이며 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 특히 A급 오피스의 공실률이 2%대로 떨어지며 임대 수요자들의 경쟁이 치열해지고 있다는 후문입니다.

지난 7월, 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면, 올해 2분기 서울 A급 오피스 공실률은 약 2.5%로 자연공실률(5%) 미만으로 나타났습니다. A급 오피스란 프라임급 오피스보다는 1단계 아래 등급으로 연면적 3만3000㎡ 이상에 입지가 우수하고, 양질의 공용 공간과 주차 시설 등을 갖춘 오피스 빌딩을 뜻합니다.

권역별 오피스시장 공실률도 감소세를 나타냈는데요. 상업용부동산 전문기업 부동산 플래닛에 따르면 7월 오피스 공실률은 도심권역(CBD) 2.62%, 강남권역(GBD) 2.25%, 여의도권역(YBD)은 1.81%로 모두 낮은 수준을 보였습니다. 특히 경기 침체에도 A급 오피스시장은 임대 수요 경쟁이 치열해지고 있는데요. JLL 코리아에 따르면, 하반기 서울 A급 오피스시장은 공급 부족 현상으로 한동안 낮은 공실률을 유지할 것으로 내다봤습니다.

[Remark] 개장 전에 임대 거의 다 차... 코엑스 마곡 11월 개장 예정

서울 오피스시장이 전반적으로 공급 부족 현상을 겪고 있는 가운데, 현재 서울에서 기존 업무지구를 대체할 신흥 업무지구로 주목받는 곳은 마곡입니다. 마곡은 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발로 ‘제2의 판교’로 불릴 만큼 높은 성장 잠재력을 발휘하고 있다고 알려졌습니다.

마곡 마이스는 총대지면적 8만2721㎡, 연면적 82만6520㎡로 강남구 코엑스(약 46만㎡)의 약 2배 규모를 자랑하며, 대지 내 총 4개 특별계획구역(CP)에는 업무·호텔·전시·문화 등 다양한 용도가 결합된 대규모 복합 건축물이 들어설 예정입니다. 일선에서는 마곡 마이스 복합단지 개발이 본격화되면서 기존에 CBD, GBD, YBD로만 대변됐던 3대 업무 권역이 4대 권역으로 재편될 가능성도 제기되고 있는데요. 업계에서는 이미 마곡권역이란 뜻으로 ‘MBD’란 단어를 사용할 정도입니다.

그중 가장 주목받는 곳은 코엑스 마곡 르웨스트(이하 코엑스 마곡)입니다. 코엑스 마곡은 11월 28일 개관을 앞두고 강서권에서 ‘제2의 코엑스’로 불리며 돌풍을 일으키고 있습니다. 시설 내에는 지하 2층부터 지상 5층에 걸쳐 연회장 및 전시장, 회의실, 컨벤션홀 등을 갖추고 있는데요. 가장 큰 1층 전시실은 7452㎡ 규모로 대치동 세택(7948㎡)이나 양재동 aT센터(8047㎡)에 버금가는 넓이를 자랑합니다.

무엇보다 지난해 말부터 시작한 행사 모집에서는 신청자가 몰렸다는 후문인데요. 개장 첫해인 2025년 센터 가동률은 65%이며, 주당 1건 행사만 개최가 가능한 1층 전시장의 경우, 7월 현재 비수기를 제외하면 100%에 가까운 임대 계약을 나타낸 것으로 알려졌습니다.

[Remark] 초대형 오피스 들어서는 마곡... 하반기 공급 물량은?

코엑스 마곡 외에도 마곡지구에는 대규모 오피스 공급이 예정돼 있어 시장의 이목이 쏠리고 있습니다. 9월, 파이낸셜뉴스에 따르면, 올 하반기 강서구 마곡지구에는 약 56만㎡의 오피스가 공급될 예정입니다. 가장 주목받는 곳은 CP1블록에 조성 중인 르웨스트 시티타워입니다. 해당 건물은 4개 동 연면적이 총 32만6070㎡의 초대형 복합단지이며, 내부는 오피스 60.2%, 컨벤션 및 문화집회시설 21.7%, 호텔 10.2%, 판매시설 7.9%로 구성됩니다.

그중 오피스는 연면적 19만6260㎡에 지하 7층~지상 13층에 총 4개 동으로 조성되며, 중소기업 임차 공간인 원스톱센터도 들어설 예정입니다. 컨벤션 동에는 코엑스 마곡 르웨스트가 들어서며, 호텔 동에는 글로벌 호텔 체인 아코르 산하의 머큐어가 자리하게 됩니다. 또, 지하 1층부터 지상 2층에는 약 8000평 규모로 판매시설인 더 스퀘어가 자리할 계획으로 다양한 소비 수요도 충족할 전망입니다.

이 외에도 CP4블록에는 원그로브가 총면적 28만869㎡에 지상 11층의 프라임급 오피스 규모로 조성되는데요. 원그로브와 비슷한 시기에는 케이스퀘어가 준공을 앞두고 있습니다. 케이스퀘어 역시 총면적 15만9287㎡에 지상 12층의 대규모 오피스 빌딩으로 올해 준공 예정입니다.

[Remark] 인근 상권도 꾸준히 상승... 강서구, 신규 마이스 거점 되나?

이처럼 마곡지구에 신규 오피스가 속속 들어서면서 마곡뿐 아니라 강서구는 새로운 업무·주거 거점으로 재탄생하는 중입니다. 마곡에는 오피스뿐만 아니라 IT, 바이오, 나노소자, 에너지 등 첨단산업단지로도 유명한데요. LG, 롯데, 코오롱 등 대기업을 비롯해 약 200개 기업이 입주를 확정 지은 바 있습니다. 게다가 2025년까지 신규 아파트 15개 단지, 총 1만1800여 가구가 들어서며 강서 지역을 대표할 주거 지역으로도 각광받고 있습니다.

이러한 마곡지구의 개발 호재는 일자리 창출 및 부동산 가치 상승은 물론, 인근 상권으로도 큰 영향을 미치고 있습니다. 핀다 AI 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업’에 따르면, 마곡 상권의 상반기 매출은 2019년 3682억원에서 올해 7921억원으로 2배 이상 증가한 것으로 집계됐습니다. 마곡 상권의 매출 증가 원인은 대규모 오피스 단지와 마이스 시설 입주로 유동인구가 증가하면서 음식점, 카페, 소매점 등 다양한 상업 시설의 수요가 증가했기 때문이라 분석됩니다.

지금까지 마곡 오피스시장과 관련한 다양한 이슈와 공급 소식 등에 관해 알아봤습니다. 서울은 현재 오피스 공급 부족으로 인해 주요 권역별로 공실률이 감소하고, 임대가격은 높아지고 있습니다. 하지만, 마곡 마이스를 중심으로 한 다양한 공급이 이어지며 이러한 수요 불균형 상태가 일부 해소되리라 전망됩니다. 또, 일선에서는 마곡지구의 다양한 개발 호재로 강서구 전체의 경제 또는 부동산 가치 상승을 기대하는 모습도 있는데요. 향후 마곡지구가 얼마만큼 새롭게 발전해 나갈지 지켜볼 필요가 있겠습니다.

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