[심층] 지역 건설경기 활성화 대책 효과 나타날까?···"공급 과잉이 원인, 할인 분양 등 자구책 강화해야"

정부가 준공 후 미분양 주택에 대한 세제 혜택 강화를 포함한 지역 건설 경기 활성화 대책을 발표했습니다.

하지만 이 정도로 수요를 촉진하긴 어렵다는 게 지역 주택 업계의 반응인데요.

주택 업계가 자구노력을 더 강화해야 한다는 목소리도 나옵니다.

대구 8월 말 기준 미분양 주택 9,410채···"숨은 미분양 만 가구 훌쩍 넘어"
10월 8일 대구시 달서구 상인동에 있는 한 아파트 단지를 찾았습니다.

지난 4월 이미 공사가 끝났지만 어떻게 된 일인지 출입구에 바리케이드를 세워놓았고, 놀이터에는 아이들이 보이지 않았습니다.

가구 수가 천 가구에 육박하는 이 아파트 단지는 분양 일정을 몇 차례 미루다가 후분양으로 전환했는데, 그러는 사이 부동산 경기가 침체하면서 아직 언제 분양할지 정하지 못했습니다.

2024년 8월 말 기준 대구의 미분양 주택은 9,410가구로 전국에서 경기도에 이어 두 번째로 많습니다.

하지만 이 아파트처럼 분양 일정을 미루는 것까지 더하면 만 가구를 훌쩍 넘을 것으로 업계는 추정하고 있습니다.

정부, 지역 건설경기 활성화 대책 내놨지만···"효과는 글쎄"
지난 10월 2일 정부 서울청사에서 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 경제장관 회의가 열렸습니다.

이 자리에서는 부문별 맞춤형 처방을 통해 내수 회복에 더욱 박차를 가하겠다며 최근 내수경기 점검 및 대응 방향, 건설공사비 안정화 방안, 선진 벤처투자 시장 도약 방안, 민간투자 활성화 방안, 서민 등 취약계층 맞춤형 금융지원 확대 방안, 농·축·수산물 가격 동향 및 수급 대책, 소상공인·자영업자 종합대책 및 위메프·티몬 사태 대응 방안 추진 상황, 스마트 제조 혁신 생태계 고도화 방안 등을 논의했는데요.

그중 하나로 지역 건설경기 활성화 대책도 나왔습니다.

먼저 지역 건설 위축의 주요인인 미분양 해소를 위해 인센티브 강화 방안이 나왔습니다.

최상목 부총리는 "지방 미분양 해소를 위한 인센티브를 강화해 지역 건설경기를 활성화하겠습니다. 주택 건설사업자가 보유한 준공 후 미분양 주택에 대해 종부세 합산 배제 기간을 7년까지 한시 확대하겠습니다"라고 밝혔는데요.

지방 준공 후 미분양 아파트(85㎡ 이하, 3억 원 이하)를 임대주택으로 활용할 경우 주택 건설사업자의 원시 취득세를 최대 50% 감면하는 것도 추진하기로 했습니다.

준공 후 미분양 아파트(85㎡ 이하) 구입자에게도 매입형 등록임대를 허용하고, 해당 주택은 종부·양도세 산정 시 주택 수 제외 및 1세대 1주택 특례를 적용하기로 했습니다.

지방 준공 후 미분양 주택 취득 후 5년 이상 임대하면 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 과세 대상에서 제외하도록 법 개정을 추진하겠다고도 했습니다.

기업구조조정리츠(CR리츠)가 지방 미분양을 매입하면 취득세 중과배제(세율 12→1~3%) 및 종부세 합산 배제(취득 후 5년)하고 HUG 모기지 보증한도를 2025년 말까지 한시 확대하기로 했습니다.

그런데 정작 정부 대책에 대한 주택 업계의 반응은 시큰둥했습니다.

도움이 안 되는 것은 아니지만 지금 필요한 정책이 그게 아니라는 겁니다.

한 지역 주택 업계 관계자는 "미분양 주택을 취득 후 임대로 활용하는 데 초점이 맞춰져 있는 것 같다"며 "당장 건설 경기를 통한 전방위적인 지역경제 활성화를 위해서는 미분양 주택이 실질적으로 구매로 이어지는 게 중요한데 그러기 위해서는 지방 미분양 주택 취득 시 취득세 감면, 한시적 양도소득세 면제 등과 같은 실구매자의 직접적인 혜택이 금전적인 혜택이 지금은 좀 필요한 상황"이라고 말했습니다.

김대명 대구과학대 금융 부동산과 교수도 "정부 대책이 어느 정도 도움이 되긴 하겠지만 수요를 촉진하기에는 부족하고, 법을 개정해야 시행할 수 있는 조치도 있어서 효과는 제한적일 것"이라고 전망했습니다.

김 교수는 미분양 주택 매입 시 우대 조치와 관련해서 "준공 전후 구분 없이 지방 미분양 주택을 취득한 경우에 모두 적용한다든지 무주택자나 1주택 실수요자가 지방 미분양 주택을 취득하는 경우에 총부채 원리금 상환 비율 완화 방안이나 주택담보대출 정책 금리 지원 등의 대책이 있어야지만 수요 촉진에 도움이 될 것 같다"며 "더불어서 법인이나 다주택자가 지방 미분양 주택을 취득할 경우에 취득세 중과를 완화하는 방안도 검토할 필요가 있다 이렇게 생각합니다"라고 밝혔습니다.

공급 과잉이 가장 큰 원인···"주택 업계 자구책 더 강화해야"
그러면서 주택건설업계의 자구책 강화도 주문했는데요.

주택 가격 상승기에 편승해 지역 내 수요와 수요 변화를 고려하지 않고 수익만을 위해서 무리하게 진행한 주택 공급이 가장 큰 원인 중 하나라고 볼 수 있기 때문이라고 했습니다.

대구시 주택통계 연감에 따르면 지난 2019년부터 2022년까지 4년간 대구에 새로 분양한 아파트는 8만 가구에 이릅니다.

수요를 감안한 적정 공급량이 연간 만 2천 가구 안팎인 것과 비교해 2배 가까운 물량이 쏟아진 겁니다.

김대명 대구과학대 금융 부동산과 교수 "건설업체 스스로도 계약금 축소, 중도금 후불제 또는 무이자 적용, 옵션 품목 무상 제공, 할인 분양 및 기존 분양자 할인 적용, 페이백 확대, 원금 보장이나 프리미엄 보장제도, 전세 방식으로 일정 기간 거주했다가 매수 여부를 결정하는 스마트 리빙 등 다양한 방식의 자구 노력을 지금보다 더 확대해야 할 것으로 생각됩니다"라고 밝혔습니다.

정부 대책도, 업계 자구책도 수요자의 눈높이에 맞춰야 미분양 사태의 출구를 찾을 수 있을 것으로 보입니다.