사람들은 투자를 위해 부동산 사이클에 주목한다

재테크에 관심 있는 사람이라면 ‘사이클(Cycle. 주기)’에 주목합니다.

‘사이클’은 사전적 의미로 ‘어떤 물체의 상태가 변화를 일으켰다가 다시 원래 상태로 돌아오는 것’으로 부동산 시장에서 말하는 ‘부동산 사이클’은 상승기, 후퇴기, 하락기, 회복기 등의 4단계를 말합니다. 사람들은 이들 주기에 따라 부동산을 사고파는 최적의 시기를 결정합니다.

현 부동산시장은 고물가, 고금리 등의 영향으로 ‘후퇴기’나 ‘하락기’라는 주장이 우세했습니다. 하지만 최근 시장에서 나타나고 있는 변화들은 ‘회복기’에 대한 기대를 키우고 있습니다.

수익형 부동산들 수익률 상승 전환…달라진 시장 분위기

실제로 최근 서울 등 수도권을 중심으로 주택 매매 거래가 증가했으며 수익형 부동산인 오피스텔 임대 수익률은 4%대 수준에서 지난 2023년 11월 5.01%로 올라선 이후 현재까지 5%대를 유지하고 있습니다.

또한 한국부동산원에 따르면 수익형 부동산 가운데 하나인 집합 매장(상가)의 수익률은 지난해 1분기에 0.84%까지 떨어졌지만 이후 조금씩 회복하며 올해 1분기에는 1.41%까지 회복했습니다.

경쟁력 있는 상권은 어디?

이처럼 시장 변화가 곳곳에서 감지되면서 수익형 부동산에 대한 관심도 갈수록 높아지고 있습니다. 수요자들은 경쟁력 있는 상권에서 좋은 상가를 보유하기를 원하고 있습니다.

그러기 위해서는 우선 좋은 상권을 찾아야 할 텐데요. 상권의 매출액, 수익률 등을 보면 상권의 경쟁력을 가늠할 수 있습니다.

SK텔레콤 빅데이터 분석 플랫폼인 지오비전에 따르면 2021년 기준, 매출액을 기준으로 대한민국 100대 상권 가운데 상위권부터 살펴보니 1위부터 4위까지는 압구정역, 강남역 북부, 강남역 남부, 신사·논현역 등 서울 강남 한복판에 자리 잡은 상권들이 차지했습니다.

5위는 서울 동부권역 대표 상권으로 꼽히는 천호역 상권이 이름을 올렸습니다. 천호역 상권 다음으로는 부산 서면역 상권이 뒤따르고 있습니다.

한국부동산원이 제공하는 지역별 집합상가 수익률 통계에서도 천호 상권은 지난 2023년 3분기에 서울지역 36개 주요 상권 가운데 1위를 차지하기도 했습니다.

당시 천호 상권의 수익률은 1.68%을 기록해 서울지역 평균 수익률(0.88%) 보다 약 2배 가량 높은 것으로 나타났습니다. 천호 상권에 차순위는 테헤란로, 당산역, 청량리, 신사역 상권 등이 이름을 올렸습니다.

상권 못지않게 중요한 요소 ‘입지(立地)’

좋은 상권도 물론 중요하지만 상가에서 특히 중요한 요소로 업계 전문가들은 ‘입지’를 강조합니다.

상대적으로 약해 보이는 상권이라고 해도 그 안에서 입지가 좋은 상가라면 수익성은 나쁘지 않습니다. 물론 좋은 상권에 좋은 입지를 갖춘 상가라면 더 좋은 것이 사실입니다.

상가의 입지에 따라서 고객들의 많은 소비가 이뤄질 수 있으며 입점하는 업종도 달라집니다.

예를 들어 편의점의 경우 아파트 등 주택가와 인접한 상권보다는 오피스텔, 오피스, 원룸 등이 많은 곳에 더 적합합니다. 젊은 층이 더 많이 이용하기 때문입니다. 아파트 인근에는 편의점 보다 규모가 있는 마트가 경쟁력 있습니다.

또한 사람들은 멀리 돌아가기보다는 최단 거리로 이동하기를 선호하기 때문에 지하철역, 버스정류장, 오피스(기업들이 입주해 있는 건물) 등 사람이 많이 몰리는 곳(이들을 집객시설이라 합니다)과 가까운 입지의 상가들도 경쟁력이 높죠.

물론, 아파트 등 인근에 주거지를 배후에 두고 있는 상업시설은 아파트 입주민과 주변 주민들까지 든든한 배후수요들로 안정적인 장점이 있습니다.

상권도 성장, 후퇴 흐름…성장성 있는 상권에서 좋은 입지의 상가를 찾아야

상권도 성장과 후퇴 같은 사이클이 있습니다. 때문에 상가 투자 역시 장기적인 투자 안목이 필요합니다. 정체돼 있기보다는 성장할 수 있는 상권이 좋습니다.

상권의 성장이 반드시 면적의 확대를 의미하는 것은 아닙니다. 새로운 수요가 유입돼 더욱 많은 소비가 이뤄질 수 있는 것이 근본적인 상권의 성장입니다.

지나치게 유행만 따라가는 업종들이 많은 상권은 유행이 시들해지면 성장이 아닌 정체가 됩니다. 로드샵 화장품 가게나 탕후루 가게, 마라탕 가게 등의 폐업으로 인해 비어 있는 상가들이 많은 명동이나 신촌 상권 등이 대표적인 예입니다.

한 상가 전문가는 “유행 상권 상가보다 유망 상권 상가가 장기적으로 안정적입니다. 개발, 교통 등 환경의 변화로 유동인구가 증가하는 곳이 유망 상권입니다. 그 안에서 입지를 선별하고, 어떤 업종을 유치할 것인지 꼼꼼하게 따져 보는 것이 중요합니다”라고 말했습니다.

동부권 개발 비전을 품은 천호역 상권의 랜드마크 스트리트 몰

서울 동부권 대표 상권으로 꼽히는 천호역 상권은 서울의 주요 업무지구 가운데 강남(GBD), 시청(CBD)를 연결하는 교통거점 지역이며 5호선, 8호선 연장, 올림픽대로 등 경기 구리, 하남(미사, 교산), 남양주(다산신도시, 왕숙신도시) 등의 경기 동북권으로 연결되는 대중교통 확장으로 천호역 상권 수요는 더욱 증가할 것으로 전망됩니다.

뿐만 아니라 천호역 상권 인근에서 이뤄지고 있는 천호재정비촉진지구 개발사업을 통해서도 신규 수요 유입이 기대가 되고 있습니다.

동부권 개발 비전을 품은 천호역 상권을 대표할 만한 빅스케일 스트리트 몰 상업시설 ‘강동 이스턴 스퀘어’가 분양에 나서 투자자들의 눈길을 끌고 있습니다.

‘강동 이스턴 스퀘어’는 강동구 천호동 423-200번지 일원에 위치한 주상복합 단지인 강동밀레니얼 중흥S-클래스의 판매시설로 지하 3층~지상 3층 연면적 50,223㎡(약 1만5,190여 평)에 총 246호실(일반분양 176호실) 규모입니다.

‘강동 이스턴 스퀘어’가 들어서는 ‘강동밀레니얼 중흥S-클래스’는 아파트 999가구, 오피스텔 264실, 오피스 시설이 함께 들어서는 천호뉴타운 내 가장 큰 규모의 주거복합 단지로 독점적 배후수요를 자랑하고 있습니다.

또한 천호역의 사이에 천호로데오거리를 두고 있어 집객력이 뛰어나며 추후 남양주, 하남 등 신도시, 택지지구 개발로 천호역을 이용하는 유동인구가 더욱 증가할 것으로 예상돼 안정적인 임대 수익은 물론 시세 상승도 기대가 되고 있습니다.

전용 약 4,300평 규모의 지하 1층에는 대형 유통시설 등의 대형 테넌트(임차인)와 운동시설 등의 입점이 가능해 독보적인 트렌디한 상업시설로 차별화될 것으로 예상되며 고객의 니즈를 반영한 전략적인 MD 구성을 통해 강력한 집객력을 확보될 전망입니다.

업계 관계자는 “천호뉴타운 개발을 통한 안정적인 배후수요에 8호선 연장으로 경기 동부권까지 수요가 확대돼 중장기적으로 안정성이 높은 상업시설을 찾는 수요자들이라면 주목할만합니다”라면서 “천호로데오거리를 마주하고 스트리트 몰 형태로 들어서는 만큼 가시성과 접근성도 우수합니다”라고 말했습니다.