[생생뉴스] 세종시 아파트 특별공급 재개 요구, 행정기관 이전 가속화 마중물 될까?

[KBS 대전]

■ 프로그램명 : KBS대전 생생뉴스
■ 방송시간: 오전 8시 30분(1Radio 94.7 MHz)
■ 진행 : 조영호 기자
■ 대담 : 박유석 대전과기대 부동산재테크과 교수
■ 구성 : 장덕선 작가
■ 기술 : 민경수 감독
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■ 유튜브 영상 바로 가기
https://www.youtube.com/watch?v=UXo1fPzTKsw

▶조영호 기자 (이하 조영호)
최근 법무부와 성평등가족부의 세종 이전 계획이 발표됐습니다. 세종시의 기대감도 높아지고 있는데요. 이와 함께 앞으로 이어질 중앙행정기관의 세종 이전에 대비해서 세종시 이전기관 종사자에 대한 아파트 특별 공급제도를 부활시켜야 한다는 얘기가 나오고 있습니다. 세종시 아파트 특별공급제도는 각종 특혜와 투기 논란 끝에 결국 폐지가 됐었죠. 하지만 이제는 상황이 좀 달라졌다는 것인데요. 오늘 생생뉴스에서 특별 공급 재개 요구와 관련한 내용 짚어보겠습니다. 대전 과기대 부동산 재테크과 박유석 교수 전화 연결돼 있습니다. 교수님 안녕하세요.

▷박유석 대전과기대 부동산재테크과 교수 (이하 박유석)
예 안녕하십니까?

▶조영호
이른 아침 전화 연결해 주셔서 감사드리고요. 한 달 전쯤에 교수님 연결해서 지역의 부동산 관련된 말씀 나눴는데, 법무부와 성평등가족부의 세종 이전이 발표되면서 전세 시장을 중심으로 세종의 부동산 시장 변화 기류가 좀 감지되고 있습니다. 최근에 지역의 부동산 흐름 좀 어떻게 보고 계실까요?

<사진 출처 : 뉴시스>

▷박유석
현재 세종의 주택 시장을 보면요. 매매하고 전세가 좀 다르게 움직이고 있다고 볼 수 있겠습니다. 부동산원 자료를 보면 8월 마지막 주에 세종 아파트 매매 가격은 0.03% 하락을 했거든요. 그렇기 때문에 매매 가격은 상승하는 건 아니고 또 올해 1월에서 8월 누계도 0.73% 하락한 것으로 나타났습니다. 그런데 반면에 전셋값 같은 경우는 같은 주에 0.06% 올랐고요. 올해 들어서 8월까지 3.93% 정도 상승한 걸로 보입니다. 지난해에도 전세 시장은 6.8%가 좀 올랐었거든요. 그렇기 때문에 부처 이전 발표 전부터 아무래도 전세에 대한 부분에서는 공급 부족 그리고 전체적으로 매물 강세로 전세 시장이 좀 강세 그래서 이번에 이전 발표가 새로운 상승세를 처음 만든 거라기보다는 아무래도 기존의 전세가 강세였는데 또 현장에서는 발표 직후에 정부 청사와 가까운 지역을 중심으로 해서는 전세 문의가 좀 늘고 있고 일부 급매물이 거래되거나 매도자가 호가를 조정하고 매물을 회수하는 경향도 있기는 합니다. 하지만 아직 시간이 아직 얼마 안 됐죠. 그렇기 때문에 시장에 아직 가시적으로 나타나고 있다고 단정하기 좀 어렵습니다. 그리고 신규 분양주택 같은 경우는 아무래도 분양해서 입주까지 통상 한 3, 4년 걸리죠. 그렇기 때문에 내년 27년 상반기에 이전 수요가 매매가 흡수하기는 좀 어려울 것 같아요. 그래서 앞으로는 전셋값 상승이 좀 있을 수 있다고 볼 수 있겠다.

▶조영호
이런 부동산 흐름이 있는 가운데 폐지됐던 특별 공급 재개를 요구하는 목소리가 나오고 있습니다. 우선 상황을 좀 되짚어 봐야 할 것 같은데, 세종시 아파트 특별공급 특공이라고 불렀죠. 이게 한 5년 전쯤에 폐지됐는데, 폐지될 당시 특공에 대한 여론이 상당히 좋지 않았습니다. 관세평가 분류원 특공 논란이 결정적으로 불을 붙였었죠. 당시 상황 좀 설명 부탁드리겠습니다.

▷박유석
네, 그렇습니다. 그 당시에 이제 뭐 관평원 사건으로 갑자기 폐지됐다기보다 보다는 아무래도 누적돼 있었던 특혜나 시세 차익, 불법 혐의 논란이 있었어요. 그런데 관평원 사건이 결정적인 계기를 제공했다고 보는 게 정확할 것 같습니다. 아무래도 세종의 이전 기간 종사자 특별 공급은 중앙부처 그리고 공공기관 직원이 조기에 좀 정착을 돕기 위해서 2011년도부터 운영이 됐어요. 그렇기 때문에 청약통장이나 아니면 지역 거주 기간 이런 것들에 대한 진입 가능 장벽이 낮았고요. 그리고 전체 물량의 최대 70%까지 이렇게 이전기관 종사자에게 배정했습니다. 그래서 세종 같은 경우는 정주 기반이 초기에는 많이 부족했죠. 그러다 보니까 필요한 정책이었지만 도시가 성장하고 분양 가격하고 또 시세 시세가 많이 올랐습니다.
그러다 보니까 주거에 대한 지원에 대한 느낌보다는 재산 형성의 특혜 이런 부분이 커졌죠. 그래서 관평원 같은 경우는 원래 대전에 있었어요. 그런데 2005년도에 2단계 고시상에는 제외 기관이었거든요. 그런데 관세청이라든지. 행복청 기재부에서 이를 제대로 확인하지 않았어요. 그래서 청사를 건립했고 또 이 용지를 매입한 근거를 가지고 또 특별 공무 대상 기관으로 지정이 됐었거든요. 그래서 직원 중에 상당수가 당첨됐고 그런대 실제로는 이전하지 않는 유령 청사가 됐죠. 그래서 실제로 이전하지 않는 기관이 특공을 받았다는 상징성이 훨씬 더 커졌습니다. 그래서 당시에 또 LH 투기 사태도 같이 있었거든요. 그래서 공공에 대한 어떤 부동산 특혜에 대한 불신이 국민들에게 커졌던 이런 부분들도 영향을 줬습니다.
그래서 결국 2021년 7월 5일에 이전 기관 종사 특공 통과가 삭제되면서 이 부분이 폐지되었습니다.

▶조영호
지금 교수님께서 이제 당시 시세가 많이 올랐다. 이런 부분을 말씀해 주셨는데 결국 투기 논란으로 특공이 폐지됐다. 이렇게 이해를 할 수 있을 것 같습니다. 당시 특공을 둘러싸고 문제가 됐던 부분들이 구체적으로 좀 무엇이 있었을까요?

▷박유석
그렇습니다. 첫 번째로, 꼽을 수 있는 건 아무래도 실거주에 대한 부분 그리고 세종의 정착 여부였죠. 아무래도 특별 공급이라고 하는 것은 이전 직원과 가족이 세종에 정착하도록 돕는 것이었죠. 하지만 당첨 후에는 직접 거주를 안 하고 전세를 놓거나 혹은 분양권 주택을 매매해서 시세차익을 넣는 사례가 좀 있었어요. 기관에 근무한다는 사실만으로 상대적으로 저렴한 분양 주택을 우선 취득할 수 있었고요. 두 번째로는 대상 기관과 대상자 선정에 대한 허술함이 좀 있었습니다. 어떻게 보면 기관 전체로 오는 것이 아니고요. 일부 부서만 오는 경우도 있었거든요. 그랬는데 이런 부분들까지도 대상자 폭이 좀 넓었더라는 거였고요. 또 하나는 이제 유주택 특혜 문제였어요.
과거의 특공에서는 무주택자뿐만 아니라 1주택자도 신청할 수가 있었습니다. 그래서 세종에서 이미 주택을 공급받았거나 아니면 다른 특별 공급에 당첨된 사람이 재당첨되는 확인이 됐죠. 이런 것도 문제가 됐었고요. 그리고 일반 청약자와의 형평성 문제도 있었고, 왜냐하면, 물량이 한 70% 이상이 갔기 때문에 일반 청약자의 문제가 좀 있었고요. 또 마지막으로는 아무래도 감독 책임이 잘 되지 못했다는 거가 될 거 같아요. 국토부의 경우는 검사 권한을 가지고 있지만 적극적으로 점검하지 않았던 점이 좀 나타났고 또 행복청은 사업 승인 권한이 있었지만, 특공 자격을 조사할 권한이 불명확했습니다. 그래서 일부이긴 하지만 권인 위조까지 하는 사례도 걸러내지 못한 경우가 있었습니다.

▶조영호
지금 교수님께서 당시 특공을 둘러싸고 일었던 문제를 여러 가지 말씀을 해 주셨는데 당시에 논란이 됐던 것들이 최종적으로 조사가 끝나고 발표가 되기도 하지 않았습니까? 그 결과 실제로 좀 악용한 사례가 좀 있을까요?

▷박유석
예 먼저 국무조정실에서 관평원 조사를 했습니다. 그래서 청사 신축 전 과정에서 심각한 행정 부실이 좀 확인이 좀 됐습니다. 그래서 관세청이나 행복청 LH 기재부가 관평원이 세종 이전 제외 기관 사실을 확인하지 않았고요. 행안부가 이전 계획 변경을 받아들이지 않았는데도 공사가 계속됐죠. 그리고 직원 개인의 현황을 좀 보면요. 82명 중에 49명이 당첨이 됐습니다. 그래서 조사 당시에 입주 시기가 도래한 19명 가운데 9명은 실제로 입주했고요. 9명은 전세 임대를 했고 1명은 LH 동의를 받아서 전매한 것으로 확인이 됐습니다. 그래서 미입주와 임대 사실은 있었지만 49명 모두에 대해 거짓 부정한 채널이나 불법 전매가 확정된 것은 아니었죠.
그래서 결국 국무조정실은 국과수로 사건을 이체하고 법률 검토를 하게 됐었는데 이러한 계약 사례를 감사원이 점검을 전체적으로 또 했습니다. 그래서 2만 5995건을 조사해서 부적격 당첨자 116명이 나왔습니다. 그리고 분양 계약까지 체결한 사람이 76명이 나왔는데요. 이후에 금산군 직원이 행안부 장관 관인을 복사해서 특별 공급 확인서를 위조한 사례도 좀 고발이 됐어요. 그래서 이런 상황에 대해서는 관계자 징계 그리고 국토부 계약 취소 법적 조치를 요구했습니다. 그리고 관평원 사건 이전에 2016년 검찰 수사에서도요. 특별분양권 전매기관에 불법 매도한 사람이 사신다는 확인이 됐습니다. 그래서 공소시효가 남은 공무원 등 31명 가운데 또 군 이첩 1명을 지나 30명이 기소된 사례도 있었습니다.
물론 모든 의혹의 범죄로 입증된 것은 아니지만, 실제로 불법 전매라든지 부적격 중복 당첨 확인서 위조 및 관리 부실은 객관적으로 확인이 되었다고 봐야 할 것 같습니다.

▶조영호
이런 과거의 사례들도 있었는데, 최근에 조상호 세종시장이 특별 공급 부활을 행복청에, 행복도시건설청에 제안했다. 이렇게 밝혔습니다. 행정기관 이전에 대비해서 특공 재개도 필요하다는 부분에 대해서 이 부동산 전문가로서는 좀 어떻게 보고 계실까요?

▷박유석
아무래도 공공기관 이전에 따른 거주 지역을 이전해야 하는 거는 개인의 선택은 아닙니다. 아무래도 정부의 정책상 이전이 되는 거기 때문에 그 부분에 대해서는 어느 정도 지원이 있어야 한다고 생각합니다. 그래서 특별 공급이라는 것도 하나의 지원책이 될 수 있지만 아무래도 과거에 있었는데, 부작용이 너무 컸죠. 그러니까 이해는 하겠지만, 국민 정서에는 좀 안 맞다고 볼 수 있습니다. 그래서 지금 세종 시장께서도 재도입에 대한 논의 좀 신중해야 할 것 같고요. 그리고 재도입하더라도 어떤 제한은 과거보다 조금 더 치밀하고 타이트하게 해야 어떤 국민들의 반감을 덜 수 있는 그런 상황이라고 보고 있습니다.

<사진 출처 : 세종시>

▶조영호
만약에 세종시 신도심 지역이죠. 정부 세종청사가 있는 행정중심복합도시의 특공이 원활하지 않다고 하면 읍면 지역으로 공급하는 문제까지 포함해서 논의하겠다. 이게 세종시의 입장인데 이 부분은 좀 실효성이 있을까요? 어떻게 보세요?

▷박유석
네 아무래도 지금 특별 공급에 대한 부분은 세종시 행복 도시 예정 지역은 아무래도 행복청이 개발 계획이라든지. 주택 공급을 관장하고 있어요. 그렇기 때문에 말씀드렸던 것처럼 법률의 개정으로 인해서 가능할 텐데요. 세종시 외곽에 읍면 지역은 세종시장께서도 가능하긴 합니다. 하지만 문제는 지금 세종시가 발표한 2026년 공동주택 공급 계획을 보면 행복 도시에는 분양 임대 총 4740호가 계획이 돼 있어요. 하지만 읍면 지역에서는 지금 확정된 공동주택 공급 계획이 없습니다. 그러다 보니까 부지를 확보를 하거나 도시계획 변경하고 또 이렇게 인허가 착공까지 가게 되면 또 수년이 걸리거든요. 그렇기 때문에 당장 내년부터 되는 부처 이전에 어떤 단기 수요를 읍면 지역으로 해결하기에는 늦을 가능성이 좀 있습니다. 그렇기 때문에 읍면 지역의 특권은 아무래도 기존의 생활권과 연계된 곳에 한정해야 할 것 같고요.
만약에 하게 되도록 시간은 좀 걸리겠지만, 대중교통이라든지. 학교 돌봄 주소 이런 인프라의 구축을 잘해야 될 것 같습니다.

▶조영호
특공이 폐지됐을 당시에는 폐지가 된 타당한 이유가 있지 않았습니까? 만약에 아파트 특별 공급이 부활하게 된다면 어떤 부분에서의 제도적 보완이 좀 필요할까요?

▷박유석
네, 그렇습니다. 조금 자세히 말씀을 좀 드린다면 첫 번째로는 원칙적으로 무주택 가구에 한정해야 하겠죠. 아무래도 현재 부동산 정책적 방향을 보더라도 1주택 실거주자 뭐 이런 부분들이 강조되고 있습니다. 그렇기 때문에 원칙적으로는 무주택 가구에 한정을 하는 것이 맞을 것 같고요. 그리고 재직 자체도 물론 중요합니다만 실제로 이전과 정착을 할 수 있는가 이런 기준을 마련해야 할 것 같습니다. 그래서 실제로 세종의 가족과 함께 다 동반 편입을 하든지 그리고 실거주에 대한 의무를 부과하는 것이 중요할 것 같고요. 그리고 또 하나는 이제 시세 차익에 대한 방지 장치 이 부분이 어떻게 보면 특공에 가장 논란이 됐던 부분이잖아요. 그렇기 때문에 전매제한은 과거에도 있었기 때문에 그것만 충분하지 않을 것 같고요. 예를 들어서 의무 거주 기간 내에 매각한다. 라고 한다면, 공공기관에 우선 판매하는 방식이라든지. 아니면 분양가나 정상적인 비용을 제외한 이익의 일부를 환수하는 방안을 검토할 수 있을 것 같고요. 그리고 배정 비율에 대한 부분도 있었죠. 아무래도 70%까지 갔었으니까 좀 높은 비율이었어요. 그래서 초기에는 한 5에서 10% 정도로 일정 수준 제한을 좀 하고요. 기존에 뭐 청년이나 신혼부부 이런 특공들이 있죠. 이런 부분들을 침해하지 않도록 별도의 공급 확대도 병행이 돼야 할 것 같고요. 마지막으로, 대상 기관을 지정한다든지 아니면 앞으로의 사후 관리 책임 이런 부분들을 명확히 하는 것이 중요하다고 생각합니다.

▶조영호
부동산 정책이라는 것이 시간을 길게 가지고 여러 가지 다양한 변수와 상황을 고려해서 만들어지는 게 부동산 정책이지 않습니까? 그런데 이렇게 길지 않은 시간에 폐지와 재개를 반복하는 것도 의견이 좀 엇갈리는 부분이 있을 것 같습니다. 어떻게 보세요? 교수님?

▷박유석
그렇습니다. 아무래도 전체적인 틀에서 부동산 정책은 국민의 어떤 자산의 선택 그리고 주거 계획에 직접적인 영향을 미치죠. 그렇기 때문에 저도 항상 말씀드리지만, 일관성 예측 가능성 매우 중요합니다. 하지만 불과 5년만, 2021년에 5년만에 부활을 논의한다라면 일반 시민 입장에서는 또 당시에 충분한 검토 없이 폐지한 것 아니냐 아니면 문제가 확인됐는데 다시 특혜를 주는 것이 아니냐 이런 불신이 동시에 생길 수도 있죠. 하지만 여건이 변했죠. 과거와는 조금 다릅니다. 과거의 폐지 결정을 무조건 유지한다고 하는 것이 또 정책의 일관성이라고 보기는 좀 어려운 부분이 있어요. 아무래도 과거와 달리 지금은 어느 정도 중앙부처 이전이 마무리 좀 됐고 또 세종에도 새로운 정수 기반이 많이 생겼습니다. 그렇기 때문에 이런 부분들은 우리가 한번 심도 있게 다시 논의를 해볼 필요가 있다는 생각은 듭니다.

▶조영호
교수님은 어떻게 보세요? 세종시 아파트 특별 공급이 부활할 수 있을까요? 그리고 부활하게 된다면 시점은 어느 정도까지 예상을 하시는지 핵심적으로 말씀 부탁드리겠습니다.

▷박유석
아무래도 당장 시행은 좀 여러 가지로 어려울 것 같고요. 저는 단계적 시행이 좀 필요하다고 봅니다. 그래서 일단은 지금 임대주택에 대한 부분들도 지금 진행이 되는 부분이 있습니다. 그래서 지금 당장 이전되는 부분에 대해서는 임대주택으로 주거에 대한 수요를 확보하는 것이 중요할 것 같고요. 그리고 앞으로 단계적으로 점차 점차 늘리면서 필요한 부분에 진짜 정주를 위한 어떤 특별 공급이 될 수 있도록 정부에서 좀 섬세하게 세밀하게 정책을 좀 수립해야 할 것 같습니다.

▶조영호
보다 세밀한 정책의 수립 이거를 교수님께서 강조를 해주셨습니다.
오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 교수님 감사합니다.

▷박유석
네 고맙습니다.

▶조영호
지금까지 박유석 대전과기대 부동산재테크과 교수였습니다.

조영호 기자 (new3014@kbs.co.kr)