“부동산 내놓지 말고 집 바꾸자”…절묘한 ‘맞교환 절세’ [이세상]

얼어붙은 부동산 시장에서 ‘교환매매’ 인기
1주택자와 교환매매하면 비과세 활용 가능
전체로 보면 양도세 내도 증여세보다 낮아
감정평가는 시가로…교환차액 정산도 꼼꼼히

주거비, 식비, 교통비 등 숨만 쉬어도 돈이 나가는 세상입니다. 그런데 쉽게 눈에 띄지 않지만 우리 삶에 깊이 들어와 있는 지출이 하나 더 있죠. 바로 ‘세금’입니다. 이제는 아파트 한 채만 보유해도 상속세나 증여세를 고민해야 하는 시대가 되었습니다. 하지만 너무 겁먹을 필요는 없습니다. 처음엔 남 얘기 같아도 이웃들의 사례를 읽다 보면 내게도 적용할 수 있는 절세의 힌트를 자연스럽게 얻게 될 거예요. 절세 전문가의 상담 사례를 바탕으로 일상에서 겪을 수 있는 세금 고민을 ‘이왕 낼 세금 상담소(이·세·상)’에서 쉽게 풀어드리겠습니다.
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[챗GPT를 이용해 제작함]

#. 조정대상지역인 경기도 과천시에 거주하는 30대 나세상 씨는 20평형대 아파트(12억원)를 보유한 1세대 1주택자다. 60대 부친 역시 과천 30평형대 아파트(15억원) 한 채를 15년 넘게 보유·거주해 왔다. 세상 씨는 자녀 양육으로 집을 넓히고 싶고, 부친은 은퇴자금 마련을 위해 보유 주택을 줄이고자 각자의 집을 매물로 내놓은 상태다.

하지만 부동산 시장이 얼어붙으면서 두 부자 모두 주택 매수자를 찾지 못한 채 매각이 1년 넘게 지연되면서 고민이 깊어지고 있다. “이렇게까지 집이 안 팔리는데, 우리끼리 바꾸는 게 낫지 않을까요?” 두 부자는 주택 교환이라는 선택지가 현실적인 해법이 될 수 있는지 확인하기 위해 ‘국세언니’ 세무사를 찾아갔다.

Q. 주변에선 급매로 넘기기보다 차라리 이해관계가 맞는 가족끼리 ‘교환 거래’하라는 조언을 들었어요. 어떤 장점이 있나요?

A. 요즘처럼 매수자도, 매도자도 사라진 시장에서 부동산 교환 거래가 다시 주목받고 있죠. 서로 집을 넘기고 차액만 정산하면 되니, 현금을 크게 들이지 않고도 이사가 가능하다는 점에서 최근 상담 현장에서도 부쩍 자주 나오는 질문 중 하나입니다.

예를 들어 아버지 집이 15억원이고, 세상 씨 집이 12억원이면 세상 씨가 차액 3억원만 아버지께 드리면 됩니다. 당장 수십억원을 들고 움직일 필요는 없어요. 현금이 부족하면 대출이나 임대보증금 승계 방식도 활용할 수 있고요. 유동성이 꽉 막힌 지금 시점에서는 굉장히 현실적인 방법입니다.

매도·매수를 따로 할 필요가 없습니다. 교환은 매도와 매수가 동시에 이뤄지는 구조입니다. 집을 팔고 다시 살 사람을 찾을 필요가 없어요. 계약부터 잔금, 등기 이전까지 한 번에 정리되니 시간도 훨씬 덜 걸립니다. 중개수수료도 마찬가지예요. 두 건을 따로 하는 게 아니라, 보통은 더 비싼 한 채를 기준으로 한 번만 내거나 협의가 가능합니다.

Q. 그렇다면 교환 매매를 할 때 내는 세금들은 어떤 특징이 있나요?

A. 부동산을 교환한다는 건, 말 그대로 내 집을 상대방에게 양도하면서 동시에 상대방 집을 취득하는 것입니다. 상대방 역시 마찬가지로 한 번은 양도자가 되고, 한 번은 취득자가 됩니다.

그래서 교환 거래는 겉으로 보면 한 번의 거래처럼 보이지만, 세법상으로는 쌍방 모두에게 ‘양도 1회+취득 1회’가 동시에 발생하는 구조입니다. 집값이 같아서 현금이 오가지 않더라도, 양도소득세와 취득세는 각각 따로 과세 대상이 됩니다. 이 구조를 먼저 이해하고 접근하셔야 세금 계산에서도 혼란이 없습니다.

특히 교환 매매가 일반 매매와 구분되려면 ‘동시성’이 굉장히 중요합니다. 계약서 작성일, 잔금일, 소유권 이전일 중 하나라도 어긋나면 문제가 될 수 있어요. 양도는 먼저 되고 취득이 나중에 이뤄지면, 그 사이 기간 동안 일시적으로 2주택을 보유한 것으로 판단될 수 있습니다. 그렇게 되면 비과세 요건이 깨지거나 취득세 중과 대상이 되는 상황까지 이어질 수 있습니다.

실제 세무조사 현장에서도 교환 거래라는 설명보다는 등기부등본상 소유권 이전일과 교환 계약서에 적힌 날짜를 기준으로 판단합니다. 그래서 교환 매매일수록 절차 하나하나를 더 맞춰서 진행하는 게 무엇보다 중요합니다.

Q. 어차피 교환 거래를 해도 아버지가 양도소득세를 많이 낸다면 굳이 할 필요가 있을까요?

A. 교환 거래를 바로 포기할 필요는 없습니다. 비과세 요건을 충족하지 못하더라도 전체 구조를 놓고 보면 결과는 달라질 수 있기 때문이죠. 단순 증여보다 교환이 훨씬 유리한 경우 역시 적지 않아서 따져봐야 합니다.

증여를 선택하면 증여세 부담이 바로 발생하지만, 교환 거래는 매매 구조이기 때문에 세금의 성격과 부담 주체가 달라집니다. 기존 주택을 넘기는 쪽에서는 양도세를, 새로 취득하는 주택에 대해서는 취득세를 각각 따로 따져봐야 합니다.

비싼 주택을 넘기는 아버지가 부담하는 양도세를 감안하더라도, 자녀가 부담해야 할 세금까지 합산해 보면 교환이 전체적으로 더 이득인 계산이 나오는 경우가 많습니다.

Q. 아버지와 저 모두 취득세를 내야 한다는 점은 이해했습니다. 다만 양도세를 놓고 보면 저는 1주택자라 부담이 없지만, 아버지 집은 고가주택이라 세금이 꽤 클 것 같아 걱정입니다.

A. 먼저, 교환 거래에서는 아버지와 아들 모두 새 주택을 취득하는 만큼 취득세 부담이 발생하죠.

아버지는 12억원 상당의 주택을 취득하면서 취득세 3%를 적용받아 약 3600만원, 지방교육세를 포함하면 약 4000만원의 취득세를 부담하게 됩니다. 세상 씨 역시 15억원 주택을 얻게 되면서 약 5000만원(지방교육세 포함) 수준의 취득세가 발생합니다. 교환 거래라고 해서 취득세가 줄어드는 것은 아닙니다.

양도세에선 부자 간 세금 부담 격차가 커질 수 있는데요. 세상 씨는 1세대 1주택 비과세 기준(12억원)에 딱 맞기 때문에, 본인 주택을 넘길 때 부담은 없습니다. 반면 아버지는 2주택자인 데다 고가주택(15억원)에 해당해 양도세가 발생하죠.

그래도 아버지의 경우 공제 혜택을 노려볼 수 있어요. 아버지는 해당 주택을 20년 이상 보유해 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받을 수 있습니다. 이를 감안하면 교환 거래 시 아버지가 부담할 양도세는 약 5100만원 수준으로 추산됩니다.

Q. 교환 매매를 선택하면, 제가 내야 할 세금은 일반 증여보다 얼마나 줄일 수 있나요?

A. 세상 씨는 교환을 통해 아버지의 30평대 아파트(15억원)를 취득하게 됩니다. 만약 이 주택을 교환이 아닌 증여로 받았다면, 주택에 대한 증여세만 약 4억원이 발생합니다. 여기에 취득세 약 5000만원까지 더해지면, 전체 세금 부담은 약 4억5000만원에 이릅니다.

반면 교환 매매를 선택하면 세금 재원까지 고려할 수 있어요. 세상 씨는 두 주택의 차액인 3억원을 아버지께 드리고, 아버지는 그 돈으로 양도세를 내면 됩니다. 차액 정산을 통해 아버지의 세금 재원(취득세 4000만원과 양도세 5100만원)을 마련해 드리는 방식에 가깝죠.

심지어 세상 씨는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있어 양도세 부담이 없고, 본인이 실제로 내는 세금은 취득세 정도에 그치는 것도 장점입니다. 또 교환 매매는 증여세처럼 한 번에 큰 세금을 내는 구조가 아니라서 납부 부담도 덜 수 있어요.

결과적으로 세상 씨는 수억원대 증여세 부담을 피하면서 더 넓은 평수로 이동할 수 있고, 아버지는 집을 줄이면서 은퇴 자금과 세금 재원을 동시에 확보하게 됩니다. 이처럼 교환 매매로 내야 할 세금을 잘 따져보면 가족 전체 기준에서 세 부담을 크게 낮출 수 있는 선택지라고 볼 수 있습니다.

Q. 이런 교환 거래, 세무조사 위험은 없을까요?

A. 특히 가족 간 거래는 국세청이 말 그대로 현미경을 들이대고 봅니다. 교환 거래가 형식만 교환이고 실질은 증여로 판단되면 과세는 바로 달라질 수 있어 주의가 필요해요. 실제 교환(양도)으로 인정받으려면 아래 세 가지는 반드시 지켜야 합니다.

첫째, 교환 가격은 ‘감정평가’로 정하세요.

‘어차피 우리끼리인데 조금 싸게 하자’는 생각이 가장 위험합니다. 10억원 이하 주택은 감정평가 1곳, 10억원 초과 주택은 감정평가사 2곳의 평균값으로 거래해야 합니다. 한쪽에 유리하게 가격을 정하면 곧바로 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 최근 실거래가가 없다고 자의적으로 판단하지 말고, 감정평가를 통해 객관적인 ‘시가’를 확정해야 합니다. 국세청이 신뢰하는 시세는 결국 감정평가입니다.

둘째, 교환 차액은 반드시 실제로 정산해야 합니다.

교환은 말 그대로 서로의 집을 맞바꾸고 차액을 주고받는 거래입니다. 이번 사례에서는 차액 3억원을 반드시 지급해야 합니다. 현금 이체도 가능하고, 대출이나 임대보증금 승계 방식도 활용할 수 있습니다. 다만 ‘줬다 치고 넘어가자’는 순간, 바로 증여로 판단됩니다. 계좌이체 내역이나 대출 승계 등 확실한 금융 흔적을 남기세요. 당장 큰 현금이 없어도 구조를 잘 짜면 부담은 충분히 줄일 수 있습니다.

셋째, 다운계약서는 절대 금물입니다.

취득세를 아끼려고 15억원·12억원짜리 주택을 가령 10억원·7억원으로 낮춰 적었다가는, 나중에 적발돼 과태료와 가산세를 함께 맞게 됩니다. 계약서 특약사항에는 교환 매매의 차액 정산 내용을 반드시 명시해야 합니다.

예를 들어 “갑(부친)과 을(자녀)의 부동산 평가금액 차액금 3억원은 을이 갑에게 현금으로 지급한다(또는 임대보증금 승계)”는 식으로 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

[유혜림 기자 / 김혜리 세무법인 HKL 부대표 세무사]