[Remark] 무작정 농지 경매했다가 입찰보증금 몰수당할 수 있다고?
50대 A씨는 은퇴 후 전원생활을 위해 경매를 공부하며 주말마다 땅을 보러 다녔습니다. 그러던 중 고향과 가까운 곳에 있는 밭 약 250평이 경매로 나온 것을 알게 됐습니다. A씨가 등기부등본을 확인해 보니 권리 관계도 간단하고 땅 크기도 적당했습니다. 특히 가격이 최초 입찰가 대비 70%가 하락해 있어 매력적이었습니다.
하지만 매각기일 전날, A씨가 매각물건명세서를 자세히 읽어보니, 해당 물건은 ‘농지취득자격증명(이하 농취증)이 필요하며, 농취증 미제출 시 입찰보증금을 몰수한다’는 주의사항이 있었는데요. 아무것도 모른 채 무작정 경매에 뛰어들었다가 보증금을 날릴 뻔했다는 생각에 A씨는 놀란 가슴을 쓸어 내렸습니다.
그런데, 해당 토지를 경매로 취득하더라도 농취증이 필요한 이유는 바로 이 땅이 농지이기 때문입니다. 만약 이런 상황을 모르고 A씨가 무작정 경매에 도전해 덜컥 낙찰받았을 경우, 낙찰일로부터 7일 안에 법원에 농취증을 제출하지 못하면 입찰보증금만 날리고 땅은 포기해야 합니다. 그렇다면 왜 농지를 경매로 취득할 때 농취증이 필요한 것일까요?
[Remark] 농지와 농지취득자격증명이란?
그 이유는 땅에 대한 투기적 소유나 이용을 차단하는 한편, 헌법 제121조에 명시되어 있는 ‘경자유전(耕者有田)의 원칙’ 때문입니다. 경자유전의 원칙이란 농사를 짓는 사람만 농지를 소유할 수 있다는, 즉 소작을 금지하는 원칙입니다.
농지법에 따르면, ‘농지’란 전, 답, 과수원, 그밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지 및 가목의 토지의 개량시설과 과목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지를 뜻하는데요. ‘농취증’이란 심사를 통해 적격 농민에게만 농지의 매입을 허용함으로써 비농민의 투기적 농지 매입을 규제하고 경자유전의 실현을 도모하기 위해 만든 제도입니다.
그러므로 앞선 A씨의 사례뿐만 아니라 일반적인 토지 매매와 공매 등으로 농지를 취득하려고 한다면 농취증이 필요한 것인데요. 단순히 가격이 저렴하다는 이유로 쉽사리 토지 경매를 하면 안 되는 이유기도 합니다.
[Remark] 농취증 취득 시 절차와 조건은?
그렇다면 농취증을 취득하려면 어떤 조건을 갖춰야 할까요? A씨처럼 농업인이 아닌 개인이 주말∙체험영농을 목적으로 농지를 취득하려는 경우, 농취증 신청서와 함께 주말∙체험영농 계획서를 작성해야 합니다. 이때 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하려는 농지의 면적을 합한 면적이 1000㎡ 미만이어야 합니다. 이 이상일 경우에는 농업경영계획서가 필요합니다.
또한, 주말∙체험영농계획서에는 취득 대상 농지의 면적, 취득 대상 농지의 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업기계장〮비시〮설의 확보방안, 농취증을 발급받으려는 자의 직업영〮농경력∙영농거리 등의 내용이 반드시 포함돼야 합니다.
이렇게 작성된 서류를 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면에 접수하면 시·구·읍·면의 장은 농취증 신청서 및 주말체〮험영농계획서의 기재사항과 주민등록 및 농지원부 등에 따라 신청인이 요건에 적합한지 여부를 확인해 발급 여부를 결정하게 됩니다. 만일 신청인이 농지취득자격증발급요건에 부합되는 경우에는 신청서 접수일부터 7일(농지위원회 심의 대상은 14일) 이내에 자격증을 발급해 줍니다.
[Remark] 그 외 농지 경매 시 주의사항 및 참고할 점은?
이 외에 만약 경매로 낙찰 받으려는 단독주택에 농지가 포함된 경우는 어떨까요? 이때에도 입찰자는 농취증이 필요하므로 경매 신청 전에 농취증을 받을 수 있는지 여부를 꼭 확인해야 합니다.
그러므로 만일 토지 경매를 계획한다면, 농취증이 필요 없는 농지를 노려보는 것도 좋은 방법입니다. 예컨대 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 ▲도시지역 안에 주거∙상업∙공업 지역 또는 ▲도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지를 소유하는 경우에는 농취증을 제출하지 않아도 됩니다. 이를테면 지목이 전(밭)이라도 용도지역이 도시지역이면서 제2종일반주거지역이라면 농취증이 필요 없습니다. 또한, 공부상 지목이 농지라 하더라도 행정 관청이 발급하는 서면에 따라 실제로 농지가 아니라는 것이 증명되는 경우에도 농취증이 필요하지 않습니다.
또한, 농지를 경매 받아 전원주택을 짓고 싶은 분들은 대지로 용도변경을 해야 한다는 점도 참고해야 합니다. 이를 농지전용이라 하는데, 농지전용허가를 받아 진행할 수 있습니다. 단, 얼마 전 정부가 발표한 ‘하반기 경제정책 방향’에 따르면, 올해 12월부터는 연면적 33㎡(10평) 이내의 임시 숙소인 ‘농촌 체류형 쉼터’에서 숙박이 가능해질 전망입니다.
지금까지 경매로 농지를 취득 시 꼭 갖춰야 하는 농취증에 대해서 알아봤습니다. 은퇴 후 저렴하게 농지를 경매로 낙찰 받아 전원생활을 꿈꾸는 분들이 점차 늘고 있는데요. 무엇보다 농지를 취득하려면 농취증이 있어야 한다는 사실을 꼭 기억하고, 경매 전 미리 숙지하길 바라겠습니다.
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