대우건설의 서울 '노들역 푸르지오' 공동주택 개발사업 PF 보증 규모가 5500억원으로 확대됐다. 시행사 로쿠스의 기존 PF 대출 리파이낸싱 추진 과정에서 대우건설이 차입금 전액에 대한 보증을 의결했다. 2024년 3200억원이던 보증 규모는 지난해 3750억원을 거쳐 올해 5500억원으로 커졌다. 본PF 전환 전 차환이 반복되면서 장기 지연 사업장의 금융 부담이 시공사 신용보강으로 이어지고 있다.
8일 건설업계에 따르면 대우건설은 시행사 로쿠스의 차입금 5500억원에 대해 같은 금액의 채무보증을 결정했다. 자기자본 3조4746억원 대비 15.83%다. 보증기간은 최초 인출일부터 12개월이다. 이번 조치는 리파이낸싱 진행을 위한 이사회 의결 사항이다. 실제 리파이낸싱은 아직 완료되지 않았다.
보증 방식은 채무인수 약정이다. 로쿠스 대출에 기한이익상실(EOD)이 발생하면 미상환 채무를 대우건설이 인수한다. 대우건설의 신용보강은 2012년 로쿠스가 사업시행자가 된 이후 이어지고 있다.
대출 규모는 2023년 2800억원에서 2024년 3200억원, 2025년 3750억원으로 커졌다. 본PF 전환보다 차환 규모 확대가 먼저 나타났다. 대우건설은 보증 규모가 커진 배경을 사업비 증가로 설명했다.
지난해 3750억원 리파이낸싱은 선·중·후순위 대출과 유동화 SPC가 결합된 구조였다. 당시에는 애큐온캐피탈 등 선순위 1400억원, 디더블유노들 중순위 800억원, 나인벨류제일차 등 후순위 1550억원으로 구성됐다. 대우건설은 “이번 5500억원 리파이낸싱은 아직 확정되지 않은 사안으로 대주단 구성, 트랜치별 금액, 금리 조건은 정해지지 않았다”고 설명했다.
노들역 푸르지오는 서울 동작구 본동 441번지 일대 공동주택 개발사업이다. 대지면적 2만4678㎡에 지하 5층~지상 42층 5개동 930가구 규모로 추진된다. 2007년 대우건설이 시공사로 선정됐지만 조합 부도와 법정공방으로 사업이 장기 지연됐다. 대우건설은 2700억원을 대위변제한 뒤 토지를 매각했고 로쿠스가 낙찰받아 사업시행자가 됐다.
현재 사업은 지역주택조합 방식에서 민영주택건설사업으로 전환됐다. 로쿠스가 시행사를 맡고 하나자산신탁이 수탁자, 대우건설이 시공사로 참여하는 관리형토지신탁 방식이다. 로쿠스 주주는 메타 40%, 화이트건설 30%, 케이앤커 30%로 구성돼 있다.
사업 지연은 토지명의 이전을 둘러싼 소송과 맞물려 왔다. 지난해 기준 가등기 청구, 근저당 말소, 건물 인도, 소유권 이전 등 관련 소송이 남아 있었다. 소송 정리가 인허가와 착공의 선행 조건이다. 2024년 차환 당시 착공 목표는 2025년 하반기였으나 현재는 올해로 늦춰진 상태다.
시행사 로쿠스는 완전자본잠식 상태다. 로쿠스의 자산총계는 2748억원, 부채총계는 5156억원, 자본총계는 -2408억원이다. 차환 구조는 대우건설 보증에 의존한다.
대우건설의 채무보증 총잔액은 12조6538억원이다. 이번 노들역 푸르지오 사업 관련 보증은 단일 사업장 기준 대우건설 자기자본의 15.83%에 해당한다. 착공 전 사업장의 PF 대출이 반복 차환되며 시공사 보증 규모가 확대됐다.
남은 변수는 소송 정리, 인허가, 착공 일정, 본PF 전환 여부다. 이번 리파이낸싱은 브릿지론 해소보다 차환 규모 확대와 시공사 보증 부담 증가에 가깝다.
대우건설 관계자는 “조속한 사업 정상화를 통해 서울시 주거 공급에 기여하고 랜드마크 단지가 되기를 희망한다”고 말했다.
최민수 기자
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