임대차시장에서 전세의 월세화는 시대적 흐름으로 자리하고 있습니다. 신규주택에 대한 전세자금대출이 제한적이고, 전세 공급량 위축으로 전세가격이 급등했으며, 전세보증금 반환 이슈까지 불거지자 월세전환수요가 늘어나는 추세입니다. 금리 인하기에 월세 방향성이 어떠할지 살펴봅니다.
5년 전 비교해 월세 거래량 비중 늘어
전월세임차거래 중 월세 거래량 비중(보증부월세ㆍ반전세 포함)을 주택 유형별로 구분해서 지역별(서울 vs. 수도권)로 살펴봤습니다. 서울 아파트 기준으로 2025년 1월 월세 거래량 비중은 43.9%로 2024년 1월 41.7%보다 2.2%p 확대됐습니다. 5년 평균 3.91% 대비 4.8%p나 늘었습니다.
수도권도 유사한 상황입니다. 수도권 아파트 월세 거래량 비중은 44.1%로 전년동기 대비 0.7%p, 5년 평균 대비 4.1%p 늘었습니다. 전 유형에 걸쳐 상황은 동일합니다. 다만 서울보다 수도권의 차이가 적은데요. 이는 전세가격의 차이에 따른 전세대출 부담 정도가 달랐기 때문입니다.
서울 깅남권 1월 전월세 전환율, 지난해 대비 강보합
전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율(이론적으로 대통령령 연10% 혹은 기준금리+2% 중 낮은 비율)입니다. 예를 들어 1억원 전세를 월세전환 시 이론적으로는 1억원*4.75%=475만원/연간, 475만원/12개월=39.6만원/월 납부합니다.
목돈부담으로 인해 월세전환이 늘어납니다. 전환율이 상승하면 전세보증금이 높은 주택의 월세가 올라 임대인이 유리하고, 낮아지면 월세가 낮아져 임차인에 유리합니다. 금리 하향 시 갭 투자가 늘면서 전세수요도 증가하죠. 전세가격이 오르면 전세금 부담으로 월세전환도 늘게 됩니다.
결과적으로 금리 인하기에는 전환율 상승을 부추길 가능성이 있죠. 전환율이 오르거나 수위가 높은 지역은 주택수요가 증가하거나, 주택공급까지 부족하면 매매가격 상승으로 연동될 수 있습니다. 전세수요가 많은 수도권은 1월 전환율 순위는 높지만, 증감분은 전년동기 대비 감소했습니다. 반면 강남은 증감분이 강보합으로 차별화 양상을 보입니다.
금리 인하기 전세보다 매매 선호, 인기지역 전세가율 안정
매매 대비 전세비율(전세가율)이 오르면 갭투자를 통한 투자기회를 제공하기도 합니다. 물론 갭투자는 수급불안정을 유발해 강세장에서는 수익이 발생되기도 하지만, 약세장에서는 큰 손실 우려와 깡통전세 이슈도 있어 전통적인 부동산 전문가들은 권하지 않는 방법입니다.
전세가율이 오르는데 시장여건이 불안하면 전세 선호로 인해 매매시장이 소외될 수 있고, 전세자금 상환 리스크가 부상할 수 있죠. 반면 시장여건이 호전되면 전세를 포함해 내 집 마련에 활용할 수 있습니다. 한편 전세가율이 낮은 아파트는 실거주 구매자에게 인기가 높을 수 있습니다.
전세가율 수위는 인천, 경기, 강북, 강남 순입니다. 전년동기 대비 증감도 강남이 적습니다. 강남권은 가격이 높아 갭투자가 제한되면서 오히려 똘똘한 한 채를 선호하는 실거주 수요층에게 주목받습니다. 전세보다 매매수요가 풍부해 가격상승 기회도 꾸준히 이어질 수 있는 환경입니다.
월세시장 확장, 새로운 월세가격 흐름
2020년 금리 인하기에 전세가격이 올랐습니다. 갭투자 수요가 전세가격에 영향을 줬을 것입니다. 전세부담이 늘자 2020년 하반기부터 월세가격도 탄력을 받습니다. 2021년 하반기 들어 금리 상승기에 진입하자 전세가격은 안정을 찾았지만, 월세가격은 여전히 견조한 상승세가 이어졌습니다.
2023년 하반기 고금리 속에 전세가격 반등은 매매시장 불확실성과 전세수요 부족 때문인데요. 2024년 하반기 전세 모멘텀이 주춤했지만 월세가격은 레벨업됐습니다. 갭투자 등 투기수요 억제를 위한 대출규제, 전세가격 부담과 보증금 리스크로 월세가 대세가 되고 있습니다. 금리등락에 영향받던 매매 및 전월세가격이 이제 월세만큼은 독자적인 가격 흐름을 형성할 수도 있겠습니다.
고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!
