"12억 주고 샀는데 6억 됐다" 역대 최강 규제에 '수도권' 풍선효과 전망 분석

인천의 대표 부촌으로 꼽혔던 송도국제도시의 아파트값이 최근 심각한 하락세를 보여 충격을 자아내고 있다. 특히 대규모 아파트 입주가 몰리면서 일부 단지는 2021년 대비 반토막 수준으로 거래되고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송도동에 위치한 'e편한세상송도'(2708가구, 2018년 입주)의 전용 84㎡는 최근 6억3500만원에 거래되었다. 이는 2021년 10억7500만원에 비해 4억원 이상 하락한 금액이다.

같은 시기에 거래된 '더샵송도마리나베이'(3100가구, 2020년 입주)의 전용 84㎡ 역시 5억9500만원에 팔리며 2022년의 12억4500만원과 비교해 가격이 절반 이상 떨어졌다.

입주 물량의 급증은 송도국제도시의 아파트값 하락을 부추긴 주요 원인으로 지목된다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난해 송도가 포함된 인천 연수구의 아파트 입주 물량은 5231가구였는데 이는 인천 전체 자치구에서 가장 많은 물량이었다.

문제는 올해에도 3774가구가 추가로 입주할 예정이기에 공급이 수요를 초과하면서 가격이 하락하는 추세가 지속될 것으로 예상된다. 내년에는 입주 물량이 없지만, 2027년부터는 2041가구가 공급될 예정이어서 장기적인 공급 과잉 우려도 존재한다.

그럼에도 불구하고 송도국제도시의 아파트값은 반등 가능성을 보이고 있다는 분석도 나온다.

한 부동산 업계 관계자는 "수도권광역급행철도(GTX) B노선 등 송도국제도시와 연결되는 교통 호재가 예정되어 있어 가격이 바닥을 찍고 반등할 가능성이 있다"라고 전망했다.

금융위원회는 28일부터 수도권과 규제지역에서 주담대 한도를 6억원으로 제한하고, 다주택자에 대한 대출을 전면 금지하는 초강력 대책을 시행한다고 발표했다.

이에 따라 서울 등 주요 대도시의 집값 과열을 막을 수 있을 것으로 기대되지만 일부 지역에서는 수요가 외곽으로 분산될 가능성도 제기되고 있다.

인천 송도의 한 공인중개사는 "현금이 있는 실수요자들은 대출 한도 규제의 영향을 크게 받지 않을 것으로 예상한다. 송도국제도시 역시 고가 주택이 많지 않아 현금 구매자나 기존 주택을 매각한 자금으로 거래를 진행하는 이들에게는 제한이 적을 것"이라고 분석했다.

전문가들은 추후 대출 규제 효과가 나타나기 시작하면 서울 외곽 지역, 인천과 경기 지역에서 수요가 증가할 수 있다고 전했다.

다만 단기적으로는 입주 물량과 가격 하락이 부담스러운 상황인 만큼, 시장의 안정화가 이루어지기 전까지는 신중한 접근이 필요하다. 송도국제도시의 아파트값 하락세는 수요와 공급의 균형이 맞춰지지 않으면 앞으로도 지속될 가능성이 있다.