[땅집고] “부동산 계약서에서 ‘특약사항’을 잘 작성할수록 분쟁 소지를 줄일 수 있죠. 나에게 유리한 특약과 불리한 특약이 무엇인지 잘 구분해서 작성하면 큰 도움이 됩니다.”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 부동산 계약서를 작성할 때 반드시 알아야 할 특약사항을 정리한 글이 게시돼 눈길을 끌고 있다. 이 글을 작성한 사람은 공인중개사 20여년 경력과 다주택자로서 투자 경험을 보유한 김병권씨. 부동산스터디에서는 닉네임 ‘부동산 아저씨’를 쓰고 있다.

김씨는 “부동산을 사고 파는 것은 물리적으로 눈에 보이는 외형만 거래하는 것이 아니라, 이와 관련된 모든 권리와 의무까지도 포함하는 것”이라면서 “따라서 매매계약서에는 단순한 매매가나 대금 지급 방법 뿐 아니라, 추후 문제가 발생했을 경우 어떻게 해결할지에 대한 해결책도 함꼐 기재돼있어야 한다”고 강조했다.

거래와 관련해서 생길 수 있는 문제를 해결하는 기준은 계약서에서 ‘특약사항’으로 정리해 기재한다. 이 특약사항을 적을 때는 모호하거나 해석에 따라 의미가 달라질 수 있는 표현 대신, 누구나 쉽게 이해할 수 있는 간결하고 명확한 문장을 기재해야 추후 분쟁거리를 줄일 수 있다.

김씨는 “통상 공인중개사가 기본적인 특약사항은 알아서 기재해주지만, 아무리 사소한 것이라도 특약사항으로 넣고 싶은 내용이 있다면 빠트리지 말고 넣어야 나중에 후회를 줄일 수 있다”라며 “계약서를 작성하기 전 나에게 유리한 특약사항을 생각해보는 것이 좋다”고 했다.

김씨는 부동산 매수자에게 유리하게 작용할 수 있는 특약사항으로 ▲계약해제 시 위약금에 대한 내용 ▲매수한 주택에 실거주하지 않고 세를 놓아야 하는 경우 ▲매수자가 잔금을 새로운 임차인의 보증금으로 충당하려 하는 경우 ▲단독주택 등에서 대지면적에 대한 차이가 있을 경우 등을 제시해서 정리했다.

<이하 원문>

최근 서울 및 핵심 수도권 아파트 거래량이 늘면서 부쩍 계약서 작성할 때 유의사항 또는 특약사항에 대한 질문들을 많이 받는다. 그래서 저서 ‘김병권의 부동산대백과’를 참고해서 매매계약서를 작성할 때 알고 있으면 유용할 만한 특약사항들을 상황별로 정리해보았다.

계약서에서 특약사항을 잘 작성할수록 추후 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 자신에게 유리한 특약과 불리한 특약이 무엇인지 잘 구분해서 꼼꼼하게 계약서를 잘 작성했으면 한다.

​1. 특약사항이 중요한 이유는?

주택을 사고파는 것은 물리적으로 눈에 보이는 외형물만 의미하는 것이 아니라, 거기에 부합되어 있는 모든 권리와 의무까지도 포함한다. 따라서 매매계약서는 단순히 ‘매매가’, ‘대금지급방법(계약금, 중도금, 잔금)’, ‘거래당사자의 인적사항’만이 중요한 것이 아니라 추후에 문제가 발생했을 경우에 어떻게 해결할 것인지에 대한 해결책도 함께 기재되어 있어야 한다.

매매 이후 불가피한 사유로 분쟁이 발생했을 경우에는 일단 대화로 풀어보는 것이 좋다. 그래도 해결되지 않으면 법적 소송으로 이어지고 매도자와 매수자 양측 모두 정신적 스트레스, 시간, 비용 등에 대한 손해가 커지게 된다. 그러므로 혹시 발생할지도 모를 분쟁을 대비해서 꼼꼼하게 특약사항을 기재해 놓는 것이 중요하다. 분쟁의 소지를 사전에 예방할 수 있고, 분쟁이 발생하더라도 쉽고 신속하게 문제를 해결할 수 있는 기준이 될 수도 있기 때문이다.

​​2. 특약사항은 가급적 간결하고 정확하게!

특약사항을 기재할 때에는 모호한 표현이나 해석에 따라 의미가 달라질 수 있는 다의적인 표현은 피해야 한다. 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 간결하면서 정확하게 작성한다. 특약사항을 꼼꼼하게 작성할수록 향후에 분쟁거리가 줄어든다. 그러므로 계약서 작성 시 특약사항 작성에 많은 관심을 갖는 것이 중요하다.

부동산중개사무소에서 작성하면 공인중개사가 기본적인 내용은 알아서 기재해 준다. 하지만 아무리 사소한 것이라도 특약사항란에 넣고 싶은 내용이 있다면 빠트리지 말고 넣어야 나중에 후회를 줄일 수 있다. 그러므로 계약서를 작성하러 가기 전에 미리 자신에게 필요(유리)한 특약사항을 생각해 보아야 한다.

3. 사회질서 안에서 사적계약은 특약사항이 우선!

‘특약’이란 당사자 간의 ‘특별한 약속’이다. 부동산 매매계약은 개인과 개인 간에 체결되는 ‘사적계약’이다. 그러므로 법으로 다른 규정이 있다고 하더라도 당사자 간의 특약사항을 우선 적용받는다.

단, 아무리 특약사항이라 하더라도 사회질서를 해칠 만한 강행규정(공공의 질서에 관한 사항을 정한 법규를 의미한다. 선량한 풍속, 기타 사회질서 유지에 반하는 내용의 특약은 무효가 된다.) 위반일 경우에는 효력이 없다.

매매계약서 작성 시 강행규정을 벗어나지 않는 범위 내에서 자주 활용되고 있는 대표적인 특약사항을 ‘권리적인 사항’과 ‘물리적인 사항’으로 나누어서 살펴보기로 하겠다.

​1) 매매 시 특약문구 - 권리적인 사항

① 계약해제 시 위약금에 대한 내용

아래와 같은 ‘위약금’ 조항이 없으면, 단순변심으로 계약해제를 하더라도 별도의 손해배상을 받기가 쉽지 않다.

② 매수한 주택에 세를 놓아야 하는 경우
매수자가 실입주하지 않는 경우, 새로운 임차인을 구해야 하기 때문에 이러한 점을 사전에 매도자에게 알리고 협조를 구한다.

③ 매수자가 잔금을 새로운 임차인의 보증금으로 충당하려 할 때

다음과 같은 특약이 없을 경우, 매수자에게는 아무런 권한이 없기 때문에 새로운 임차인은 매도자와 임대차계약서를 작성해야 한다. 만약, 새로운 임차인이 소유권이전등기(잔금) 후에 입주할 경우 매수자와 계약서를 다시 작성해야 하는 번거로움이 발생할 수도 있다.

​④ 기존 임대차를 매수자가 승계할 경우매수자는 계약체결 시에는 해당 주택의 임대차계약서 사본을, 잔금 시에는 원본을 매도자에게 받아야 한다. 특히 다가구주택의 경우에는 각 호실별로 임대내역(보증금 및 월세, 계약기간)을 모두 기재해야 한다.

참고로 임차인은 계약기간 도중 임대인(소유자)이 바뀔 경우, 계약기간의 잔존 여부와는 상관없이 계약을 해지하고 임대차를 종료할 수 있다(대법원 1998.9.2. 자98마100결정). 그러므로 임대목적으로 매수할 경우 매매계약서를 작성할 때, 안전장치로 ‘임대인 변경에 대한 임차인 동의서’ 또는 기존의 임차인과 ‘재계약서’를 바로 작성해 놓는 것이 좋다.

⑤ 임차인 있는 주택에 매수자가 실입주를 해야 하는 경우

계약 당시에 해당 주택에 임차인이 거주하고 있는 경우, 매수자가 실입주를 하기 위해서는 잔금 시까지 임차인을 내보내야 한다. 이때 누구의 책임하에 임차인을 내보낼지를 명확하게 해놓아야 한다.

⑥‘토지거래허가구역’ 내의 주택일 경우

소유권이전등기를 하기 위해서 토지거래허가를 받아야 하는 지역 내의 주택이라면 계약서 특약사항란에 허가 여부에 따른 향후 조치에 대한 내용을 반드시 기재해 놓아야 한다.

⑦ 단독주택 등에서 대지면적에 대한 차이가 있을 경우

오래된 단독주택은 건물보다는 땅의 가치가 매매가에서 큰 비중을 차지하게 된다. 그래서 ‘평당 얼마’라는 식으로 매매가가 정해지는 경우가 있다. 이 때 향후 대지면적에 차이가 생길 경우 어떻게 해결할 것인지를 기재해 놓아야 한다.

‘수량지정매매’ : 거래 대상물의 가격을 산정할 때 ‘평당 얼마’ 혹은 ‘개당 얼마’ 등의 식으로수량으로 매매가를 산정하는 방식이다. 이 방식은 아파트, 빌라 등의 공동주택 매매에서는 크게 의미가 없지만, 단독주택과 같이 대지의 비중이 큰 주택거래 시에는 의미가 있다. 특히 신축을 목적으로 하는 주택은 대지의 면적에 따라 건물의 크기와 설계 등이 달라질 수 있으므로 중요한 의미를 갖는다.

⑧ 부가세(VAT) 관련 비용

일반적으로 주택의 경우에는 부가세 문제가 없어 특별히 신경 쓸 부분이 없으나, 상가주택의 상가에는 부가세가 발생한다. 이때 부가세를 누가 부담할지에 대해서 명확하게 기재해 놓아야 한다. 참고로 부가세에 대한 언급이 없을 경우 매매가격에 포함된 것으로 간주되어 매도자가 부담을 하게 된다.

2) 매매 시 특약문구 - 물리적인 사항

​① 옵션과 관련된 사항

최근에는 가전제품이 옵션으로 설치되어 있는 경우가 많다. 처음부터 빌트인 되어 있던 제품이라면 관계없지만, 매도자 입장에서는 자신이 살면서 나중에 설치한 제품이라면 해당 주택의 매매와는 별도라고 생각하는 경우가 의외로 많다. 그러므로 옵션에 대한 특약사항을 명확하게 기재함으로써 분쟁을 미연에 방지하도록 한다. 특히 단독주택이라면 고가의 나무, 조형물(석물) 등이 있을 경우 소유권의 범위를 특약사항에 명확하게 기재해 놓아야 한다.

② 하자담보책임 범위 및 기간(매수자 유리)

집을 사자마자 하자가 발생하면 매수자의 입장에서는 금전적, 정신적 피해를 받게 된다. 그러므로 범위와 일정기간을 정해서 최소한 그 사이에 발생하는 하자에 대한 책임을 매도자에게 지도록 하는 내용의 특약사항을 기재해 놓는 것이 좋다.

③ 현 시설 상태에서 매매계약인 경우(매도자 유리)

‘현 시설 상태에서’라는 말은 향후 매수자가 매도자에게 부동산의 사소한 하자에 대하여 책임을 물을 수 없다는 말과 같다. 계약서 작성 전에 해당 주택의 시설상태를 확인하고 진행하였기 때문에 매도자의 고의가 아니라면 어느 정도 책임을 면할 수 있다는 조항이 될 수 있다.

④ 제세공과금 및 기타 관리비 정산 관련

일반적으로 공과금 정산시점은 ‘잔금일(입주일)’이다. 상호 협의 하에 다른 날을 기준일로 정할 수도 있다

⑤ 잔금 지급 이전에 리모델링에 관한 사항

간혹 잔금 전에 리모델링을 사유로 매매 목적물을 먼저 인수받는 매수자 중에서 새로운 흠집(하자) 등을 근거로 매매금액을 깎으려고 시도하거나 새로운 요구사항을 제시하는 경우가 있다. 매도자의 입장에서는 이러한 특약사항을 미리 넣어놓음으로써 매수자의 새로운 요구사항을 자연스럽게 거절할 수 있다.

글=이지은 땅집고 기자