이주비 규제·공사비 인상…서울 재건축 착공 12%뿐

정비사업 472곳 현황 분석
절반이 조합설립 등 초기단계
올들어 착공물량 2100여 가구
이주비 대출·공사비 '걸림돌'
"주택 공급 위해 규제 완화 필요"

서울 재건축·재개발 현장 중 첫 삽을 뜬 곳은 12%가량에 불과한 것으로 나타났다. 절반이 정비구역 지정, 추진위원회 설립 등 초기 단계다. 대출 규제로 인한 이주비 조달 부담, 중동전쟁 여파에 따른 공사비 인상 등으로 사업 지연 우려가 커지고 있다. 신규 주택 공급을 활성화하기 위해서는 이주비 대출은 규제에서 예외로 하는 등 보완책이 필요하다는 지적이 나온다.

 ◇정비사업 49%, 초기 단계

11일 서울시에 따르면 올해 3월 기준 서울 주택 재건축·재개발 현장은 472곳으로 집계됐다. 모아타운 같은 소규모 주택정비사업 등을 제외하고 공동·단독주택·아파트지구 재건축과 도시정비형·주택정비형 재개발 사업만 집계한 결과다.

이 가운데 착공 단계를 넘어선 사업장은 12.7%인 60곳이다. 올 들어 착공한 곳은 중구 마포로5구역10·11지구(299가구), 영등포구 문래진주아파트(더샵 프리엘라·324가구), 동작구 흑석11구역(써밋 더힐·1515가구), 중구 을지로3가구역10지구(오피스) 등으로, 2100여 가구다.

사업장 중 49%가 정비구역 지정(54곳), 추진위 설립(61곳), 조합 설립(119곳) 등 초기 단계다. 각종 규제와 외부 환경 등이 사업 지연 가능성을 높이고 있다. 예컨대 은평구 대조1구역은 2022년 착공하고 분양도 마쳤다. 연내 준공될 예정인 가운데 공사비 증액을 두고 시공사와 조합 간 입장 차를 보이고 있다. 시공사인 현대건설은 중동전쟁 여파에 따른 원자재 가격 인상 등을 이유로 들어 약 222억원 증액을 요구했다.

 ◇공급 걸림돌 된 이주비 대출

이주비 대출 규제 문제도 뇌관으로 떠올랐다. 지난해 ‘6·27 대책’과 ‘10·15 대책’에 따른 대출 규제를 이주비 대출도 적용받는다. 서울 전역과 경기 12곳에서 기본 이주비 대출 한도가 6억원으로 묶였다. 1주택자는 담보인정비율(LTV) 40%를, 다주택자는 LTV 0%를 적용받는다. 시공사를 통해 추가 이주비 대출을 받을 수는 있지만 기본 대출보다 1~2%포인트가량 높은 금리를 감수해야 한다.

이주 단계인 사업장은 동대문구 제기6구역(453가구)과 청량리8구역(610가구), 성북구 정릉골(1411가구), 은평구 불광5구역(2387가구), 마포구 신촌지역(마포)4-10지구(295가구), 양천구 신정4구역(1713가구), 서초구 신반포16차(468가구)와 신반포27차(210가구), 강남구 개포주공5단지(1279가구), 강동구 천호우성아파트(629가구) 등이다.

서울시에 따르면 올해 서울에서 이주 중이거나 이주를 앞둔 재건축·재개발 사업장 43곳 중 91%인 39곳(3만1000가구)이 이주비 조달에 난항을 겪고 있다. 이 중 재개발·재건축이 24곳(2만6200가구), 모아주택 등 소규모주택정비사업이 15곳(4400가구)이다. 3곳은 규제 시행 전 관리처분인가를 받았고, 남은 1곳은 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 이주비를 확보했다.

서울시는 160억원 규모 이주비 융자 지원 사업 신청을 오는 22일까지 받는다. 한정된 예산에 따라 서울 내 조합원 500명 이하 중·소규모 재개발·재건축 조합으로 대상을 제한했다. 이번이 1차 모집으로, 추가 예산을 확보해 하반기 2차 지원 대상을 모집할 예정이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “주택 공급 활성화를 위해서는 이주비 대출은 규제에서 예외로 해줘야 한다”며 “서울 외곽 지역일수록 그렇지 않아 규제가 정비사업 속도와 조건에서 양극화를 부추기는 부작용도 있다”고 지적했다.

구은서 기자 koo@hankyung.com