“죽어가던 명동상권까지 살렸다”…서울 6대 상권 부활시킨 일등공신은

외국인 관광객 증가 힘입어
명동 공실률 6.8%로 하락
가로수길은 40% ‘울상’
한남·성수 등 분산 영향

명동거리가 주말을 즐기는 인파로 붐비고 있다. [이승환 기자]

서울 주요 상권의 공실률이 올해 들어 완만한 회복세를 보인 가운데 명동의 공실률은 외국인 관광객 증가에 힘입어 큰 폭으로 하락했다.

올해 상반기 서울 6대 상권의 매출액은 모두 팬데믹 이전 수준을 회복한 것으로 분석됐다. 다만, 가로수길 상권은 유동 인구가 주변 지역으로 분산되면서 공실률이 40%에 육박하는 등 희비가 엇갈렸다.

18일 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아의 ‘서울 리테일 가두 상권 시장 보고서’에 따르면 서울 6대 상권의 2분기 평균 공실률은 18.3%로 작년 동기보다 0.4%포인트 낮아졌다. 엔데믹을 맞아 공실률이 빠르게 회복됐던 지난해와 비교해 올해에는 완만한 회복세를 보였다.

특히 외국인 관광객이 가장 많이 찾는 명동은 1년 사이 공실률이 14.5%에서 6.8%로 내려갔다. 한국관광공사 자료를 보면 지난해 방한한 외국인 관광객은 1103만명으로 전년 대비 245% 급증했다. 명동을 방문한 외국인은 홍대의 약 2배, 이 외 상권과 비교하면 10배가량 많았다.

쿠시먼앤드웨이크필드 측은 “룰루레몬과 무신사스탠다드 등을 비롯해 최근까지 비어있던 소형 공실도 화장품·잡화점 등으로 채워져 가장 많은 수의 신규 점포가 확인됐다”며 “K-뷰티에 대한 관심이 이 같은 성장을 이끈 것으로 보인다”고 말했다.

2010년대까지 명동은 홍대입구, 강남과 어깨를 나란히 하는 서울 최대 상권이었다. 다만, 손님 비중에서 외국인이 차지하는 비율이 압도적으로 높았다. 국내 소비자가 찾는 곳이 아닌, 외국인 관광객 특화 상권이라는 이미지가 강했다.

관광객도 중국에서 온 단체 관광객 ‘유커’가 대부분을 차지했다. 중국 관광객 비중이 높았던 명동 상권에 ‘한한령’과 ‘코로나 팬데믹’ 2연타는 치명타를 안겼다. 사람 발길이 끊겼고 많은 가게가 문을 닫아 상가 공실률은 전국에서 가장 높은 수준으로 치솟았다.

2020년대 들어 명동 상권은 변화를 맞이했다. 관광객만 노리던 점포는 사라지고, 국내 소비자까지 겨냥한 특색 있는 가게가 들어서기 시작했다. 유네스코회관과 명동성당 일대를 중심으로 국내 2030세대 발길이 이어졌다. 전형적인 외국인 상권을 탈피한 모습이다.

실제 명동 상권은 2023년부터 2024년까지 2년간 ‘외국인을 제외한’ 국내 소비자 매출 증가율이 19.6%에 달했다. 전체 서울 상권 중 6번째로 성장률이 높았다. 여기에 외국인 귀환까지 더해졌다. 형태도 다양화됐다.

명동 대부분을 차지하던 중국인 단체 관광객 유커는 사라졌다. 대신, 동남아·일본·미국·유럽 등 각 국가에서 온 개인 관광객이 몰려들었다. 면세점 대신 명동의 로드숍이 외국인 쇼핑 명소로 떠오른 효과다. 올리브영 명동타운, 다이소 명동점 등이 대표적이다. 일례로 올리브영 명동타운점은 외국인 관광객 비중이 90%에 달하는 것으로 알려졌다.

중대형 상가 회복세도 뚜렷하다. 명동 중대형 상가는 2022년 1분기 40.9%의 공실률을 기록했고, 2022년 4분기에는 43.5%까지 치솟으며 전국에서 가장 높은 수준이었다. 올해 2분기는 22.57%까지 내려왔다.

하지만 강남권은 상황이 달랐다. 가로수길 상권은 같은 기간 36.5%에서 39.4%로 공실률이 되레 증가했다. 청담 상권도 공실률이 17.4%로 전년 동기(16.3%)보다 1.1%포인트 늘었다. 한남, 성수, 도산공원 등으로 유동 인구가 분산되면서 가로수길 상권의 전반적인 활기가 다소 하락한 탓이다.

이 밖에 강남 상권은 2분기 기준 20.0%, 한남·이태원은 11.5%의 공실률을 보였다. 각각 전년 동기 대비 0.8%포인트, 1.7%포인트 증가했다.

한편, 올해 상반기 기준 전 권역의 매출도 코로나19 발생 이전인 2019년 상반기를 넘어섰거나 같은 수준인 것으로 나타났다. 이는 서울 6대 상권의 신용카드 매출 데이터를 분석한 결과다.

상권별, 업종별로 회복에 차이를 보였으나 메디컬 업종은 전 권역에 걸쳐 매출이 증가해 눈길을 끌었다. 명동은 지난해까지만 해도 매출 회복률이 70%대에 머물렀으나, 관광객 귀환에 힘입어 올해 큰 폭으로 매출이 늘면서 상반기에는 2019년 상반기의 116% 수준까지 회복했다. 특히 팬데믹 이전과 비교해 메디컬과 숙박 관련 매출이 두 배 이상 성장했다.

가로수길 역시 공실률이 상승한 것과 달리 올해 상반기 매출은 작년 동기 대비 성장했다. 반면 청담 상권은 경기 둔화, 소비 채널 분산 등으로 작년 동기에 비해 매출이 감소했다.

쿠시먼앤드웨이크필드 관계자는 “6대 상권이 모두 팬데믹 이전 수준으로 매출을 회복했다”면서도 “단체 관광에서 개별 관광으로 트렌드가 변하고 있어 해당 수요를 충족시키기 위한 노력이 더욱 중요해질 것”이라고 말했다.