2025년 단독주택 시장은 지난해에 이어 어려움이 지속될 전망이다. 실물경제 둔화로 주택 수요가 줄고 있고, 인건비 및 자재비 상승으로 공사 지연 및 중단 사례도 늘고 있어 건축업계 시름이 깊어지고 있다. 게다가 대통령 탄핵 소추가 모든 이슈를 집어삼키면서 당분간 정책적인 지원도 난망한 실정이다. 하지만 어려운 환경은 늘 있어왔고, 주택업계는 위기 상황에 대한 진단과 분석을 바탕으로 타개 방안을 찾아내곤 했다. 아래에서는 2025년 단독·전원주택 산업에 영향을 미칠 요인 또는 정책들을 알아보았다.
글 사진 이형우 기자
글 사진 이형우 기자
세법 개정안, 지방 주택시장에 긍정적 영향 줄 듯
2024년 12월 10일 세법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 이 중 단독·전원주택 사업과 관련된 주요 내용은 <조세특례제한법>상 ‘인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례’ 신설과 ‘비수도권 소재 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례’ 신설이다.
양도세와 종부세의 과세특례 내용은 주택, 조합원 입주권, 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 인구감소지역의 주택 1채를 취득(2024년 1월 4일~2026년 12월 31일)하는 경우에는 양도소득세 및 종합부동산세를 과세할 때 1세대 1주택자로 간주한다는 것이다. 또한, 1주택자가 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 수도권 밖의 준공 후 미분양주택 취득 시에도 1세대 1주택 특례를 적용한다.
이번 세법 개정안 통과로 해당 지역에서 공시가격 4억원 이하의 주택
1채를 신규 취득할 경우 1주택자로 간주해 양도소득세와 종합부동산세 세제 혜택을 받을 수 있게 됐다. 비수도권에서 전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우도 해당된다. 종합부동산세는 12억원까지 기본공제를 받고, 고령자나 장기 보유자라면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있다. 양도세도 12억원까지 비과세 혜택을 받고 장기보유 특별공제도 최대 80%까지 적용된다. 다만, 이번 세법 개정안에서 25년 만에 개편될 예정이었던 상속세 및 증여세 특례조항은 부결됐다.
양도소득세 및 종합부동산세의 비과세 혜택은 지방 주택시장 활성화에 기여할 것으로 기대된다. 특히, 공시가격 4억원 이하의 주택을 2026년까지 취득할 경우 주택 수가 제외되는 점은 인구감소지역의 주택 수요를 자극할 수 있는 중요한 요소이다. 미분양 주택에 대한 과세특례 신설 역시 인구감소지역의 주택 구매를 장려할 것으로 기대된다.
공사비 부담은 여전
2024년 10월 건설공사비지수는 130.32로 전월 대비 0.05% 하락했지만, 전년 동월(2023년 10월) 대비로는 0.92% 상승했다. 이는 피용자 보수의 상승이 주요 요인으로 작용했으며, 건설업계의 인건비 부담이 여전히 큰 상황이다. 이러한 공사비 상승은 단독주택시장에도 영향을 미쳐 주택업체들이 사업을 미루는 원인 중 하나로 작용하고 있다. 금리 인하가 이루어졌음에도 불구하고, PF시장의 부진과 높은 공사비는 여전히 큰 부담으로 작용하고 있어, 단독주택시장의 회복이 쉽지 않을 것으로 예상되고 있다.
금융당국은 PF 연착륙을 지원하기 위해 한시적 규제 완화 조치를 운영 중이며, 이는 부동산 PF시장에 민간 자금 공급을 촉진하고 원활한 사업장 재구조화를 유도하는 데 중요한 역할을 하고 있다. 그러나 건설 및 부동산 경기 회복 지연과 지역·용도별 양극화 등 위험 요인이 여전히 존재하는 만큼 지속적인 지원 조치가 필요해 보인다.
주택담보대출과 금리, 그리고 규제
올 1월 중순부터 주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환 수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어들 전망이다. 중도상환 수수료는 대출 만기 전 중도에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용이다. 5대 시중은행의 주담대는 약 1.2~1.4% 수준이며, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있다. 이에 차주의 부담을 줄여주기 위해 주담대의 경우 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 예정이다. 다만, 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용된다. 주담대 수수료 감소는 주택시장에 긍정적인 영향을 줄 요소이기는 하나, 주로 아파트 등 공동주택에 한해 효과가 나타날 예정이어서 단독주택 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 보인다.
지난해 11월 한국은행은 기준금리를 전달에 이어 연속으로 0.25%포인트 인하했지만, 부동산시장의 회복을 기대하기는 어려운 상황이다. 금리 인하는 일반적으로 투자 활성화에 긍정적인 영향을 미치지만, 이번에는 PF시장의 부진과 높은 공사비가 여전히 큰 부담으로 작용하고 있다. 업체들이 금융비용 감소에도 불구하고 사업을 미루는 이유는 시장 심리 위축과 함께 장기적인 수익성을 담보할 수 없기 때문이다. 즉, 금리 인하만으로는 공사비 상승과 PF시장의 문제를 해결하기에는 역부족인 것이다.
한편, <중대재해처벌법>의 확대 적용은 건설업계에 추가적인 부담을 주고 있으며, 소규모 사업장에 대한 법 적용 유예 요청이 이어지고 있다. 이는 건설업계의 경영 정상화와 불합리한 규제 해소를 위한 지속적인 관심과 지원이 필요함을 시사한다.
2024년 12월 10일 세법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 이 중 단독·전원주택 사업과 관련된 주요 내용은 <조세특례제한법>상 ‘인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례’ 신설과 ‘비수도권 소재 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례’ 신설이다.
양도세와 종부세의 과세특례 내용은 주택, 조합원 입주권, 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 인구감소지역의 주택 1채를 취득(2024년 1월 4일~2026년 12월 31일)하는 경우에는 양도소득세 및 종합부동산세를 과세할 때 1세대 1주택자로 간주한다는 것이다. 또한, 1주택자가 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 수도권 밖의 준공 후 미분양주택 취득 시에도 1세대 1주택 특례를 적용한다.
이번 세법 개정안 통과로 해당 지역에서 공시가격 4억원 이하의 주택
1채를 신규 취득할 경우 1주택자로 간주해 양도소득세와 종합부동산세 세제 혜택을 받을 수 있게 됐다. 비수도권에서 전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우도 해당된다. 종합부동산세는 12억원까지 기본공제를 받고, 고령자나 장기 보유자라면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있다. 양도세도 12억원까지 비과세 혜택을 받고 장기보유 특별공제도 최대 80%까지 적용된다. 다만, 이번 세법 개정안에서 25년 만에 개편될 예정이었던 상속세 및 증여세 특례조항은 부결됐다.
양도소득세 및 종합부동산세의 비과세 혜택은 지방 주택시장 활성화에 기여할 것으로 기대된다. 특히, 공시가격 4억원 이하의 주택을 2026년까지 취득할 경우 주택 수가 제외되는 점은 인구감소지역의 주택 수요를 자극할 수 있는 중요한 요소이다. 미분양 주택에 대한 과세특례 신설 역시 인구감소지역의 주택 구매를 장려할 것으로 기대된다.
공사비 부담은 여전
2024년 10월 건설공사비지수는 130.32로 전월 대비 0.05% 하락했지만, 전년 동월(2023년 10월) 대비로는 0.92% 상승했다. 이는 피용자 보수의 상승이 주요 요인으로 작용했으며, 건설업계의 인건비 부담이 여전히 큰 상황이다. 이러한 공사비 상승은 단독주택시장에도 영향을 미쳐 주택업체들이 사업을 미루는 원인 중 하나로 작용하고 있다. 금리 인하가 이루어졌음에도 불구하고, PF시장의 부진과 높은 공사비는 여전히 큰 부담으로 작용하고 있어, 단독주택시장의 회복이 쉽지 않을 것으로 예상되고 있다.
금융당국은 PF 연착륙을 지원하기 위해 한시적 규제 완화 조치를 운영 중이며, 이는 부동산 PF시장에 민간 자금 공급을 촉진하고 원활한 사업장 재구조화를 유도하는 데 중요한 역할을 하고 있다. 그러나 건설 및 부동산 경기 회복 지연과 지역·용도별 양극화 등 위험 요인이 여전히 존재하는 만큼 지속적인 지원 조치가 필요해 보인다.
주택담보대출과 금리, 그리고 규제
올 1월 중순부터 주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환 수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어들 전망이다. 중도상환 수수료는 대출 만기 전 중도에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용이다. 5대 시중은행의 주담대는 약 1.2~1.4% 수준이며, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있다. 이에 차주의 부담을 줄여주기 위해 주담대의 경우 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 예정이다. 다만, 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용된다. 주담대 수수료 감소는 주택시장에 긍정적인 영향을 줄 요소이기는 하나, 주로 아파트 등 공동주택에 한해 효과가 나타날 예정이어서 단독주택 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 보인다.
지난해 11월 한국은행은 기준금리를 전달에 이어 연속으로 0.25%포인트 인하했지만, 부동산시장의 회복을 기대하기는 어려운 상황이다. 금리 인하는 일반적으로 투자 활성화에 긍정적인 영향을 미치지만, 이번에는 PF시장의 부진과 높은 공사비가 여전히 큰 부담으로 작용하고 있다. 업체들이 금융비용 감소에도 불구하고 사업을 미루는 이유는 시장 심리 위축과 함께 장기적인 수익성을 담보할 수 없기 때문이다. 즉, 금리 인하만으로는 공사비 상승과 PF시장의 문제를 해결하기에는 역부족인 것이다.
한편, <중대재해처벌법>의 확대 적용은 건설업계에 추가적인 부담을 주고 있으며, 소규모 사업장에 대한 법 적용 유예 요청이 이어지고 있다. 이는 건설업계의 경영 정상화와 불합리한 규제 해소를 위한 지속적인 관심과 지원이 필요함을 시사한다.
농촌 지역의 주택 수요에 관심 급증
농촌체류형 쉼터에 대한 관심이 높아지고 있다. 이는 숙박이 불법이었던 농막과 달리 숙박이 가능한 임시 숙소다. 연면적 33㎡ 이하로 지을 수
있고, 정화조도 설치할 수 있다. 주차장도 12㎡ 이내로 1면을 만들 수 있다. 주택으로는 취급하지 않아 양도소득세, 종합부동산세 등은 내지 않아도 된다. 하지만 쉼터와 부속시설을 제외한 농지에서는 농사를 지어야 한다. 농촌체류형 쉼터는 <농지법> 시행령 개정안에 따라 숙박이 가능한 임시 숙소로서의 가능성을 열어주고 있다. 이러한 변화는 농촌 지역의 주택 수요를 증가시킬 수 있는 요소로 작용할 것이다.
농·어업 종사자가 아닌 일반인도 농림지역에서 단독주택을 지을 수 있게 된다. 귀농·귀촌의 걸림돌을 제거해 농촌지역 경제를 활성화시킨다는 정부 취지에 따른 조치다. 국토교통부는 2024년 11월 말 열린 ‘제7차 규제혁신 전략회의’에서 지역경제와 첨단산업 활성화를 위한 맞춤형 토지이용규제 개선 방안을 발표했다. 이 중 전원주택업계에서 눈여겨볼 만한 규제 혁신은 농림지역에서 일반인의 단독주택 건축을 허용한 방안이다. 현재는 농림지역에서 농·어업 종사자의 단독주택은 허용되나, 비종사자는 금지된다. 개선 방안에 따르면 농림지역에서 농어가 주택 외 단독주택의 입지가 허용된다. 정부는 올 상반기 <국토계획법> 시행령 개정을 추진할 계획이다.
이는 그간 농어업 종사자용 단독주택만 허용돼 귀농·귀촌의 걸림돌로 작용하던 규제를 완화한 것이다. 국토교통부는 농림지역 중 보전산지, 농업진흥구역을 제외한 약 500㎢가 혜택을 받을 것으로 예상했다. 특히, 주말 및 여가를 즐기려는 생활인구 유입이 촉진돼 농촌지역의 경제 활성화에 기여할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
농촌체류형 쉼터에 대한 관심이 높아지고 있다. 이는 숙박이 불법이었던 농막과 달리 숙박이 가능한 임시 숙소다. 연면적 33㎡ 이하로 지을 수
있고, 정화조도 설치할 수 있다. 주차장도 12㎡ 이내로 1면을 만들 수 있다. 주택으로는 취급하지 않아 양도소득세, 종합부동산세 등은 내지 않아도 된다. 하지만 쉼터와 부속시설을 제외한 농지에서는 농사를 지어야 한다. 농촌체류형 쉼터는 <농지법> 시행령 개정안에 따라 숙박이 가능한 임시 숙소로서의 가능성을 열어주고 있다. 이러한 변화는 농촌 지역의 주택 수요를 증가시킬 수 있는 요소로 작용할 것이다.
농·어업 종사자가 아닌 일반인도 농림지역에서 단독주택을 지을 수 있게 된다. 귀농·귀촌의 걸림돌을 제거해 농촌지역 경제를 활성화시킨다는 정부 취지에 따른 조치다. 국토교통부는 2024년 11월 말 열린 ‘제7차 규제혁신 전략회의’에서 지역경제와 첨단산업 활성화를 위한 맞춤형 토지이용규제 개선 방안을 발표했다. 이 중 전원주택업계에서 눈여겨볼 만한 규제 혁신은 농림지역에서 일반인의 단독주택 건축을 허용한 방안이다. 현재는 농림지역에서 농·어업 종사자의 단독주택은 허용되나, 비종사자는 금지된다. 개선 방안에 따르면 농림지역에서 농어가 주택 외 단독주택의 입지가 허용된다. 정부는 올 상반기 <국토계획법> 시행령 개정을 추진할 계획이다.
이는 그간 농어업 종사자용 단독주택만 허용돼 귀농·귀촌의 걸림돌로 작용하던 규제를 완화한 것이다. 국토교통부는 농림지역 중 보전산지, 농업진흥구역을 제외한 약 500㎢가 혜택을 받을 것으로 예상했다. 특히, 주말 및 여가를 즐기려는 생활인구 유입이 촉진돼 농촌지역의 경제 활성화에 기여할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
결론적으로 2025년 단독주택시장은 세법 개정안, 건설공사비 상승, 금리 인하, 농촌지역 주택 수요 진작 등 다양한 요인과 정책 변화에 의해 영향을 받을 것으로 보인다. 정부의 지속적인 지원과 규제 완화가 산업 활성화를 위해 무엇보다 긴요하지만, 단독주택업계에서도 시장 환경을 잘 파악하고 분석해 고객에게 소구할 수 있는 주택 상품과 판매 전략을 수립해야 할 것이다.