부동산 투자할 때 돈 안 되는 입지 거르는 법
부동산 투자에서 입지 분석을 통해 지역을 이해하려는 목적은 결국 ‘가치가 높은 것’을 구별하기 위함이다. 그 지역의 역사나 생태적, 지리적 분석이 필요한 게 아니다.
결국 입지의 포인트는 ‘돈이 되는 입지인지 아닌 입지인지’를 구별하는 것에 달렸다. 돈이 되는 입지를 알아보는 핵심이 바로 ‘수요’에 있다.
부동산, 특히 아파트를 투자 종목으로 생각하는 투자자라면 가정을 꾸리고 아이들을 키우는 메인 수요층을 중심으로 생각해야 한다. 라이프 사이클에 대입하자면 ‘유자녀 3040세대’의 주택 구입 비중이 가장 높다. 그 수요에 맞춰 공급이 따라간다. 저출산, 인구 감소에 대한 우려가 매스컴에 넘쳐난다. 한 사회의 인구가 감소하지 않으려면 2.1명 수준의 출산율을 유지해야 하지만, 한국은 2명은커녕 1명조차 힘든 상황이다. 가까운 미래에는 인구가 급감하는 지방이나, 일자리가 없는 일부 지역은 소멸할 가능성이 크다.
역설적으로 수요가 몰리는 입지는 더욱 강화될 것이다. 인구가 줄어들어서 전체적으로 가격이 함께 빠지는 게 아니라, 오히려 사람들이 원하는 핵심지는 더욱 중심이 되고, 수요가 몰리면서 가치는 가격에 그대로 반영된다.
입지는 ‘아빠 입지’와 ‘엄마 입지’로 나뉜다.
입지는 외부적인 환경보다 수요자의 입장에서 이해하는 게 훨씬 빠르다. 아빠 입지는 일자리와 일자리로 통하는 교통망이 핵심이다. 엄마 입지는 ‘학·상·자’로 기억하자. 이는 학군, 학원가, 학교 같은 교육에 대한 수요와 상권, 자연환경이라는 생활 인프라가 핵심이다. 아빠와 엄마가 선호하는 입지를 이렇게 이해하면 직관적이다. 아빠 입지와 엄마 입지를 이분법으로 나눌 필요는 없다. 이 둘을 모두 갖춘 곳이 가장 수요가 많고, 가격은 가장 높다.
√ 아빠 입지가 강세인 수도권과 대도시
서울과 경기도로 이루어지는 수도권은 아빠 입지가 조금 더 강세다. 일자리 근접이 가장 중요하다. 수도권의 경우 기본적으로 주요 업무지구의 기점을 3곳으로 본다. 여의도, 강남, 종로다. 이와 더불어 강서 마곡 지구, 잠실, 판교-분당 라인도 일자리가 풍부한 편이다.
일자리가 있는 곳에 돈이 모인다. 돈을 벌기 위한 공간이기 때문에 이곳에서 밥을 먹고, 소비하고 활동하게 된다. 돈이 돌고 돌면 상업이 발달하게 되고 성장과 발전이 빠르다. 대한민국 수도 서울의 업무지구는 주거지역과 확실히 분리되어 업무시설에 특화된 지역의 모습을 보인다. 즉, 주요 일자리에 가까운 곳에 거주하던, 이와 연결되는 교통이란 요소가 가장 큰 가치(가격)를 띠게 되는 것이다.
√ 엄마 입지가 강세인 지방
수도권을 벗어나 지방으로 가보자. 지방은 확실히 엄마 입지가 강세를 보인다. 학·상·자로 불리는 엄마 입지 중, 학(학교, 학군, 학원가)의 힘이 매우 강하다. 대구 수성구 학원가, 울산 옥동, 천안 불당동, 대전 둔산동, 광주 봉선동 등 유명 학원가가 자리 잡은 입지의 힘이 매우 강하다. 학원가는 학원이 모여있다는 장점뿐만 아니라, 주변 유해 시설이 없는 것이 포인트이다.
지방이 일자리보다 학군이 강세인 이유는 도시의 크기가 수도권만큼 크지 않기 때문이다. 수도권은 대중교통이든, 차량이든 기본적으로 이동에 30분~1시간가량 소비된다. 대중교통만 따지면 2시간이 걸리기도 한다. 허나 지방은 일자리 접근성이 길어야 30분이다. 게다가 수도권만큼 양질의 일자리가 없는 것이 현실이다. 결국 직주근접이 수요의 엄청난 차이를 발생시키지 않는다. 그 대신 교육이라는 매우 강력한 가치가 희소성을 만드는 것이다.
엄마가 좋아요? 아빠가 좋아요?
“아빠 입지가 좋냐? 엄마 입지가 좋냐?”라고 물으면 정답은 없다. 엄마가 좋냐, 아빠가 좋냐라고 물으면 아이들이 대답을 주저하는 이유와 같다. 결국 답은 엄마와 아빠 둘 다 좋다는 것이다. 다만, 어떤 가정은 아빠의 입김이 조금 더 강한 가족이 있고, 어떤 가정은 엄마의 주장이 더 중요하다. 수요자의 선호도에 따라 중요도는 달라진다. 물론 아빠와 엄마가 함께 만난 입지는 무조건 우수한 입지다. 그 외 많은 요소가 영향을 끼치겠지만, 아빠 입지와 엄마 입지만 파악해도 빠르게 입지를 분석하는 데 도움이 된다.
