블루오션 일본 부동산, 실패 없는 '이 조건'
우리가 부동산 투자를 할 때 통상적으로 고려하는 것들에는 무엇이 있을까? 좋은 위치인가, 주변 학교는 어떻게 되는가, 몇 년도에 지어졌는가, 오피스 타운과의 거리는 어떠한가? 등등 다양할 것이다.
그럼 일본 부동산 투자를 할 때는 무엇을 기준으로 골라야 할까? 부동산 투자의 본질은 같다. 한국인이 살기를 원하는 집과 일본인이 살기를 원하는 집이 크게 다르지 않다. 다만 일본은 지형적 특이점 때문에 반드시 확인해야 할 것이 있다. 4개월간의 임장 끝에 신주쿠구에 위치한 상가주택을 취득한 저자 ‘백승’의 부동산 조건을 참고해 나만의 부동산 매물 기준을 만들어보자. 막연하게 ‘수익률이 좋고 신축인 건물’ 같은 기준으로 생각했을 때보다 훨씬 명확한 그림이 그려질 것이다.
백전백승!
일본 부동산 투자자의 매물 조건 예시
1. 야마노테선 역의 근방 또는 노선의 안쪽에 위치할 것
야마노테선은 한국의 2호선과 기능은 물론 생김새도 매우 유사한 지하철 노선으로, 도쿄의 주요 지역을 순환한다. 특히 도쿄역, 신바시역, 신주쿠역, 하라주쿠역, 시부야역 등 대부분의 도쿄 핵심 지역을 지나가면서도 배차 간격이 짧고, 구간 요금도 저렴하다는 장점이 있어 도쿄 사람들의 대표적인 이동 수단으로 꼽힌다. 특히 도쿄역, 신주쿠역, 시부야역 등 오피스 지역을 모두 지나가기 때문에 그 자체가 도쿄 경제의 핏줄이자 심장이라고 할 수 있다. 서울에는 ‘2호선 불패’라는 말이 있다. 가장 많은 사람이 이용하고, 가장 중요한 장소를 지나가는 2호선 역 근방의 부동산은 실패할 확률이 매우 낮다는 의미이다. 사람들이 모이는 곳, 좋아하는 곳이 바로 부동산의 핵심이기 때문이다.
2. 수익률보다 입지를 우선할 것
좋은 입지는 거창한 게 아니다. 내가 살고 싶은 집, 내가 근무하고 싶은 사무실을 생각해 보면 된다. 그곳은 분명 외곽보다는 도심, 언덕보다는 평지, 유흥 시설보다는 편의시설이 많은 곳, 출퇴근이 좀 더 편리한 곳, 어린이집과 학교가 가까워서 아이들을 키우기 좋은 곳일 것이다. 이런 곳이 바로 입지가 좋은 곳이다. ‘입지는 배신하지 않는다’라는 원칙은 단 한 번도 틀린 적이 없다. 서울 부동산을 투자할 때도 그랬고, 주위의 투자 선배들이나 수많은 전문가들의 이야기를 들어봤을 때도 그랬다. 결국 부동산 투자의 기본은 ‘입지 분석’이다. 기본적으로 주요 도심으로 꼽히는 도쿄5구 신주쿠구, 시부야구, 미나토구, 주오구, 지요다구 그리고 오사카3구 주오구, 기타구, 니시구를 체크해 보자.
3. 준공 1987년 이후의 건축물일 것
일본 부동산 투자를 할 때 피할 수 없는 자연재해인 지진을 리스크 항목으로 꼭 고려해야 한다. 지진이 나더라도 피해를 덜 받는 부동산을 선택해야 하는 것이다. 지진 설계에 있어서 가장 중요한 기준, 진도 6~7 수준을 견딜 수 있게 하는 설계가 적용된 것은 1981년의 '신 내진 기준'이다. 통상적으로 1984년 이후 준공된 건축물이라면 '신 내진 기준'을 만족시킨 것으로 본다. '신 내진 기준'의 적용 여부에 따라 단 몇 년 차이로 건물 평가액과 매매가액의 차이가 많이 난다.
* 해당 콘텐츠는 도서 <서울을 팔고 도쿄를 샀습니다>를 참고하여 작성되었습니다.
