아파트가격은 평형이 다르더라도 서로 영향을 미치면서 같은 방향으로 동조화 되는 모습이 일반적입니다. 그런데 어느 순간 평형대 별로 가격 눈높이가 달라질 때가 있습니다. 대형과 소형 간에 나타나는 디커플링(decoupling, 탈동조화) 현상에 대해 알아봅니다.

가격 진입장벽이 나타나거나, 금융비용이 증가하면…

2013년부터 10년 동안 대형아파트와 소형아파트 가격 간의 상관성은 R2=0.9635로 밀접합니다. 그런데 어느 순간 대형과 소형 간 가격 괴리가 벌어지기 시작합니다. 대형과 소형 간의 괴리(GAP)가 플러스(+)GAP인 경우와 마이너스(-)GAP인 경우를 비교했습니다.

(-)GAP(대형가격<소형가격)은 기준금리 하향추세 환경입니다. 반면 (+)GAP(대형가격>소형가격)은 첫째, 아파트 가격 탄력성이 확대되어 지역별로 진입장벽이 나타나거나, 둘째, 금융긴축으로 기준금리가 오르면서 금융비용이 증가해 투자규모가 큰 자산가 역할이 커지는 환경입니다.

서울은 아파트 수요계층 별로 고금리 대응력에 차이 커

최근 들어 2021년보다 대형가격 상승이 커지면서 (+)GAP이 확대되고 있습니다. 소형와 대형 간의 수요계층별로 고금리에 대한 대응력에 차이나 나타나면서 대형 주도의 디커플링(탈동조화)이 확대된 것입니다. 최근 서울이 지방보다 하방경직성이 양호한 것과 비슷한 논리입니다.

최근 급매물이 소진된 이후 매매심리가 재차 약화된 상황이죠. 고금리 속에 가격메리트까지 적어진 매매시장은 거래가 줄고, 전세시장으로 매기가 이동하면서 답보 상태입니다. 소형아파트 수요자는 이자를 포함한 대출원리금 상환부담이 늘면서 매수 동참에 신중한 모습입니다.

경기도, 서울보다 대형에 대한 투자매력 부족할까?

경기도는 서울보다는 대형과 소형간 디커플링 수준이 낮습니다. 2023년 11월 기준으로 서울 대형-소형 간 GAP은 14.3pt인데 반해 경기도 GAP은 5.1pt입니다. 경기도가 서울의 35% 수준입니다. 그만큼 대형 투자메리트가 적은 셈인데요. 경기도 대형아파트 지수가 91.1에 불과합니다.

서울 자산가그룹은 장기적 관점에서 피벗을 기다릴 수 있죠. 금융 대응력이 상대적으로 우수합니다. 요즘은 충분한 현금보유력에 예금금리 인상 수혜까지 더해져 대형평형에 대한 저가매수 여력이 확대되는 경향을 보입니다. 서울 대형아파트 상승세가 더욱 강화되는 주된 이유입니다.

소형의 가격 차이가 강북 vs. 강남 간 GAP 유발

수도권은 한동안 실거주용 소형아파트의 수요가 가팔랐다가 최근 조정이 커 지방보다 대형-소형 간 GAP 부침이 커졌습니다. 강북보다 강남의 GAP이 적은데요. 강남은 소형이라도 고가이므로 진입장벽이 높고, 실수요자 보유의지가 높아 급매가 적었기에 강북보다 충격이 약했습니다.  

지방은 투자용보다 실거주 목적이 커 중소형에 비해 관리부담이 큰 대형의 선호도가 낮은 편입니다. 세종은 젊고 자금력이 안정적인 월급생활자가 많아 소형아파트의 인기가 대형보다 높아 (-)GAP입니다. 수도권 접근성이 양호한 충청지역도 소형아파트 수요가 풍부합니다.

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