주택 시장 ‘매물 실종’에 고육책… 반짝 효과·집값 자극 우려 [토허제 한시 완화]

유예 조치 배경·전문가 전망
10·15대책 이후 상당수 지역서
“전월세 씨가 말랐다” 볼멘소리
신규 공급 前 유동성 확보 전략
비거주 1주택자는 稅부담 낮아
당장 매도 유인 적은 점은 한계
“시장 미치는 영향 제한적일 것”

정부가 12일 토지거래허가구역(토허구역) 내 모든 주택에 실거주 의무를 유예해 주며 사실상 ‘토허제 완화’에 나선 건 기존 주택 거래라도 풀어 시장 경색을 완화하려는 고육지책으로 풀이된다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 토허구역으로 지정한 지난해 10·15 대책 이후 상당수 지역에서 “전월세 매물 씨가 말랐다”는 성토가 나올 정도로 임대차 시장의 불안이 가중됐다. 수도권 공급 절벽이 가시화된 상황에서 다주택자와 비거주 1주택자가 공급했던 매물마저 실거주 의무로 인해 크게 줄었기 때문이다.

정부는 이번 조치로 ‘세입자 낀 주택’ 거래가 원활해지며 시장에서 거래되는 매물이 늘 것으로 기대하고 있다. 신규 주택 공급이 이뤄지기까지 시간이 필요한 만큼 당분간 기존 주택 거래를 활성화해 시장 유동성을 확보하려는 의도다. 그러나 매물 잠김 속도를 늦추는 ‘시간 벌기’에 불과하다며 2년 뒤 ‘밀려나는 세입자’ 문제가 반복될 가능성이 크다고 전문가들은 지적한다. 거래 활성화가 서울 상급지나 인기 지역 아파트 가격을 자극해 시장이 다시 들썩일 수 있다는 우려도 나온다.

부동산 경색 풀릴까 정부가 토지거래허가구역 내 주택 매수자에게 적용하는 ‘2년 실거주 의무’를 연말까지 한시적으로 풀기로 한 가운데 12일 서울 강남구 한 부동산 중개업소에 매물 홍보물이 붙어 있다. 연합

김이탁 국토교통부 1차관은 “토허구역 내 실거주 의무 유예 대상을 다주택자에서 ‘세입자가 있는 주택 전체’로 확대하기로 했다”며 “이는 비거주 1주택자나 다른 유형의 매도자들과의 형평성 문제를 해결하기 위한 것으로 토허구역 지정 이전처럼 전세를 끼고 자유롭게 집을 사는 ‘갭투자’를 허용하는 것은 아니다”고 밝혔다. 김 차관은 “실거주 의무는 그대로 유지되며 임대차계약이 끝날 때까지만 입주를 미룰 수 있다”며 “이번 조치로 세입자가 있는 매물이 추가적으로 거래 시장에 나올 수 있다고 본다”고 말했다.

세계일보가 부동산 전문가 7명과 서울 지역 일부 공인중개사들의 의견을 들어본 결과, 이들은 이번 조치로 일부 거래가 살아날 순 있겠지만 대출 규제와 양도소득세 부활 등으로 실제 매물 증가 효과는 제한적일 것이라고 입을 모았다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “이미 매도할 사람들은 상당 부분 다 했다”며 “실거주 의무 유예가 단기간에 그친다면 시장에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 말했다. 서초구 반포동 ‘원베일리’ 인근의 한 공인중개업소 대표는 “서울 잠실 등에서 반포로 갈아타려는 수요에는 일부 길이 열린 셈이지만 결국 현금 여력이 있는 사람들 중심으로만 움직일 가능성이 크다”고 했다.

앞서 혜택을 누린 다주택자만 해도 지난 9일까지였던 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 초반에는 급매 물량을 대거 내놨지만 시간이 지날수록 매물을 거둬들이고 매매 대신 증여를 선택하는 흐름이 나타났다. 부동산 플랫폼 ‘아실(아파트실거래가)’에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 9일 6만8495건에서 이날 6만3985건으로 사흘 만에 4510건 감소했다. 급매물이 상당수가 소진된 데다 집값 반등 기대감이 강해지면서 매물을 거둬들이는 분위기라는 게 현장 중개업소들의 설명이다. 실거주 의무가 사라지더라도 다주택자의 경우 양도세 중과, 대출 제한 등 여전히 중층 규제에 묶여 있다.

비거주 1주택자의 경우 세 부담이 상대적으로 낮아 당장 매도할 유인이 크지 않은 점이 한계로 꼽힌다. 무주택자들도 강화된 대출 규제로 ‘현금 부자’가 아닌 이상 거래에 뛰어들기 어려운 상황이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “비거주 1주택자는 다주택자보다 세 부담이 상대적으로 낮고 ‘똘똘한 한 채’ 선호도 강해 당장 매물로 내놓기보다 향후 실거주를 통해 절세를 선택할 가능성이 크다”며 “규제지역 대출 규제까지 강화된 상황이라 실제 매물 출회 효과는 제한적일 수 있다”고 했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “1주택자가 집을 팔면 결국 다른 곳으로 이동해야 하는데 현금 확보가 안 된 상황에서는 집을 내놓기가 어려울 것”이라며 “매수자 역시 전세퇴거자금대출이 1억원으로 제한돼 있어 입주 시점에 수억원에 달하는 전세보증금을 자력으로 반환할 수 있는 자산가들에게만 유리한 구조”라고 지적했다. 양 위원은 “갈아타기 자금이 충분한 일부 계층 내에서만 매도와 매수가 나타날 수 있다”며 “2년 뒤 매수자가 실제 입주하게 되면 기존 전세 물량이 시장에서 사라지는 만큼 전·월세 시장 불안이 다시 커질 수 있다는 점도 문제”라고 밝혔다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “비거주 1주택자가 이동하게 되면 학군지나 직주근접 지역을 중심으로 실거주 복귀 움직임이 나타날 수 있다”며 “이 경우 임대 매물은 줄고 신규 전세 수요는 늘어 전월세 시장 가격 변동성이 커질 수 있다”고 내다봤다.

세입자 낀 주택의 최대 유예기간이 2년인 만큼 그 사이 임차인이 이동할 수 있는 여유 주택을 정부가 얼마나 충분하고 신속하게 확보하느냐가 이번 조치의 성패를 가르는 핵심 과제라는 게 전문가들의 중론이다.

신진영 기자, 세종=이승주 기자