"정부, 전세보증 LTV 70%로 낮춘다" 전세사기·과잉대출 억제할 수 있을까?

정부가 갭투기와 전세사기, 과잉 대출 억제를 위해 앞으로 전세보증금 반환보증의 담보인정비율(LTV)을 70%까지 낮추고, 전세대출 보증 비율도 단계적으로 축소하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

이에 따라 앞으로 전세가율이 70%가 넘는 물건은 보증보험 가입이 어려워지고 세입자의 자금 조달도 난항을 겪을 전망이다. 또한 최소 수백만 가구가 정책 영향권에 들어가며 전세시장에 많은 혼란이 나올 것으로 보이고 있다.

전세살이를 하고 있는 사람들은 월세로 전환되는 등 주거비 부담이 커지고, 집주인들도 세입자들을 찾기 어려워질 것이라는 지적이 나오고 있다. 28일 서울 대한상공회의소에서는 '주택금융과 주거 안정' 대토론회가 열렸다.

세입자·임대인 주거 안정 부담 커질 것... 전셋값 안정엔 도움

이날 국토교통부 정수호 주택기금과장은 "2017년 전세보증금 반환보증 LTV를 집값의 100% 까지 확대하며 임대인이 자기 자본 없이도 수십 채를 보유할 수 있는 환경이 만들어져 무자본 갭투기와 대규모 사고가 이어졌다"며 문제를 지적했다.

현재 90%까지 낮춘 상태지만 여전히 높은 수준이라는 그는 7~80% 수준으로 단계적 복귀가 필요하다고 전했다. 또한 "이 제도가 2013년 처음 도입될 당시 건설사 미분양 해소와 세입자 주거 안정을 위한 장치로 마련됐으나 과잉 보증이 취지를 훼손했다"라고 전했다.

전세보증금 반환보증이란, 계약만료 시 세입자가 전세금을 돌려받지 못한 경우 주택도시보증공사나 한국주택금융공사, 서울보증보험 등의 보증기관이 전세금을 대신 지급하는 제도로 알려져 있다.

현재 이 전세보증금 반환보증은 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하 주택에서 전세가율 90% 이하 전세 계약을 했을 경우 가입이 가능하다. 앞으로 전세가율 기준이 70%로 낮아지게 되면 5억 원의 주택은 전세금이 3억 5천만 원 이하일 때만 보증보험 가입이 가능해질 전망이다.

그간 2억 원의 주택에 전세보증금 2억 원을 보증하는 것은 '깡통전세'를 제도적으로 확산시킨 것이라는 지적이 많았고, 이에 따라 반환보증 LTV를 60%로 낮추고 임대인 의무가입으로 전환해야 한다는 지적이 꾸준히 제기되어 온 바 있다.

일각에서는 세입자와 임대인 모두 주거 안정에 대한 부담이 커질 것이라는 우려도 있다. 대출 한도가 줄어들어 세입자들은 좋은 전셋집을 구하기 어려워지고, 집주인들도 전세보증금을 낮추거나 월세로 전환해야 하기 때문이다. 따라서 무주택 서민층과 청년층의 주거비 부담은 높아질 수 있다.

하지만 보증 요건 강화로 인해 전셋값이 안정될 것이라는 시각도 있다. 단기적으로 봤을 때 전보증 비율 축소는 전셋값 안정에 기여하고 시장 체질 개선에도 도움이 된다는 것이다. 다만 연착륙 과정에서는 상당한 진통이 불가피할 것으로 보인다.