인천 송도신도시 아파트 가격이 급격한 하락세를 보이며 부동산 시장에 충격을 주고 있다. 한국부동산원에 따르면 송도가 위치한 연수구 아파트값은 2025년 4월 둘째 주 기준 -0.11%를 기록하며 27주 연속 하락세를 이어가고 있다. 이는 작년 10월 첫째 주(-0.02%) 이후 지속된 현상으로, 낙폭이 전주(-0.06%)보다 더 확대되고 있어 시장의 우려가 커지고 있다.
▶▶ 반토막 난 송도 집값, 원인은?
송도 아파트 가격 하락의 가장 큰 원인으로는 공급 과잉이 지목되고 있다. 송도는 지난 수년간 대규모 주거단지와 상업지역 개발이 동시다발적으로 이루어지면서 2023~2024년 사이에만 수천 세대 규모의 아파트가 일시에 입주를 시작했다. 올해 연수구에서는 '송도럭스오션SK뷰'(1114가구), '힐스테이트 레이크송도 4차'(1319가구) 등 총 3774가구가 입주할 예정이어서 공급 과잉 상태가 지속되고 있다.
또한 고금리 기조가 지속되면서 대출 이자 부담이 커진 것도 주요 원인으로 작용했다. 2023년부터 본격화된 고금리는 2025년 현재까지 개선되지 않아 매수심리가 크게 위축된 상태다. 특히 투자 목적의 매수자들이 자금 부담을 견디지 못하고 급매로 매물을 내놓는 경우가 늘어나면서 하락폭은 더욱 커졌다.
▶▶ 충격적인 가격 하락 사례
송도의 대표 단지인 '더샵 송도마리나베이' 전용 84㎡는 최근 6억 7000만 원대에 거래됐다. 이는 2022년 최고가인 12억 4500만 원의 절반 가까운 수준으로 하락한 것이다. 2022년 분양한 '힐스테이트레이크송도4차' 전용 84㎡는 최근 마이너스 프리미엄 5000만원이 붙은 매물이 나오기도 했다. 2025년 7월 입주 예정인 단지임에도 불구하고 분양가보다 낮은 가격에 거래되고 있는 실정이다.
이처럼 송도 내 다수의 신축 아파트 단지가 분양가보다 낮은 가격에 거래되고 있으며, 2021~2022년 사이 고점에 분양된 아파트들은 현재 기준 실거래가가 절반 수준까지 떨어진 사례도 있다.
▶▶ 송도 집값, 앞으로의 전망은?
부동산 전문가들은 송도 집값이 당분간 약세를 면치 못할 것으로 전망하고 있다. 고금리와 정책 리스크 등 시장 불확실성이 해소되지 않은 상황에서 입주 물량까지 겹치며 매수세 위축이 강하게 나타나고 있기 때문이다.
그러나 일각에서는 반등 가능성도 제기되고 있다. 2025년 하반기 이후에는 신규 입주 물량이 거의 없어 공급 부담이 줄어들 것으로 예상된다. 또한 GTX-B 노선 사업이 속도를 내면서 교통 인프라 개선에 대한 기대감도 커지고 있다.
GTX-B는 인천 송도국제도시에서 남양주 마석을 잇는 80.1km 노선으로, 비록 착공이 지연되었지만 사업이 진행되면서 송도 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 업계 관계자들은 "GTX-B노선 개발 호재도 있고, 입주 물량도 점차 줄면서 집값이 다시 오를 것"이라는 전망을 내놓고 있다.
▶▶ 송도 부동산 시장의 향후 전망
송도는 인구 및 세대 수가 계속 증가하는 지역으로, 특히 젊은층과 학군 수요가 높은 특성을 보이고 있다. 송도 2동은 학군 중심지로 10대 미만 자녀가 가장 많고 학군 선호도가 높으며, 송도 3동은 신혼부부가 선호하는 지역이다.
전문가들은 2025년 하반기 이후 입주 물량 감소로 인해 전세 가격부터 상승하기 시작하고, 이후 매매 가격도 상승할 가능성이 있다고 전망한다. 입주 물량 감소가 전세가 상승으로 이어지고, 이것이 다시 수요 증가와 매매가 상승으로 이어질 수 있다는 분석이다.
하지만 당분간은 시장 관망세가 이어질 것으로 보인다. 정국 혼란, 관세 이슈 등으로 전국 부동산 시장의 불확실성이 지속되는 가운데, 송도는 입주 물량까지 겹치며 매수세 위축이 강하게 나타나고 있어 회복에는 시간이 필요할 것으로 예상된다.
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