이번 주부터 은행권 주택담보대출 한도 ‘확’ 줄어든다

스트레스DSR 1단계 첫 적용
금리인상 가정해 상환능력 따져
스트레스 금리를 가산금리 반영
연봉 5000만원 경우 1500만원 ↓
내년 3단계 적용되면 5000만원 ↓
변동금리가 혼합형보다 감소폭 커
하반기부터 2금융 주담대도 적용
늘어나는 가계대출 잡기 고육책

이번 주부터 은행에서 돈을 빌리려면 소득 수준에 따라 수천만원 이상 대출 한도가 줄어든다. 26일부터 시중은행들이 향후 금리 인상을 대비해 대출자의 원리금 상환능력을 깐깐하게 따지는 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’을 적용하기 때문이다. 당장은 금리 인상보다 하반기 인하 기대감이 더 크지만, 최근 주택담보대출을 중심으로 증가하는 가계대출을 억제하기 위한 고육지책인 셈이다.

25일 금융권에 따르면 시중은행들은 26일부터 새로 취급하는 주택담보(오피스텔 포함) 대출의 DSR에 ‘스트레스 금리’를 반영한다.

사진=연합뉴스

DSR은 연소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율로, 현재 은행 대출은 40%, 비은행 대출은 50%를 각각 적용하고 있다. 따라서 연소득 5000만원인 차주라면 해마다 갚아야 할 은행 대출 원리금이 2000만원, 비은행 대출 원리금은 2500만원을 각각 넘으면 안 된다.

스트레스 DSR은 여기에 미래 금리변동 위험까지 반영하기 위해 ‘스트레스 금리’를 가산금리로 적용한다. 기존 DSR은 대출 취급시점의 금리를 적용하는데, 스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리에서 현 시점의 가계대출 금리를 뺀 값으로 계산된다. 매년 6월과 12월 두 차례 산정한다. 다만 스트레스 금리에 상·하한선을 둬 최소 1.5%포인트에서 최대 3%포인트를 적용한다.

스트레스 금리가 가산되면 연간 이자비용이 늘어나 DSR 비율은 커지기 마련이다. 그 결과 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다. 시행 1단계(26일∼6월30일)는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%, 2025년부터는 100%를 각각 적용하기 때문에 갈수록 대출 한도는 줄어든다.

예컨대 연봉이 5000만원인 차주가 30년 만기(원리금 균등상환, 금리는 연 5.04%)로 주택담보대출을 받았다면, 다른 대출이 없을 시 기존에는 3억3000만원까지 빌릴 수 있었다. 하지만 스트레스 DSR이 적용되는 26일부터는 연 5.04%의 금리에, 스트레스 금리 1.5%(과거 5년간 최고 금리(5.64%)-최근 금리 5.04%가 0.6%포인트이므로 하한선인 1.5%포인트 적용)를 더해 적용한다. 변동금리로 빌릴 경우, 시행 1단계에는 스트레스 금리 25%(1.5%p×0.25=0.375%p)를 적용해 대출 한도가 1500만원 줄고 하반기(스트레스 금리 50% 적용)에는 3000만원, 내년(스트레스 금리 100% 적용)부터는 5000만원 줄어든다. 연봉 1억원으로 기존에 6억6000만원을 빌릴 수 있었다면 26일부터는 3000만원 깎인 6억3000만원, 내년에는 1억원 줄어든 5억6000만원까지 대출받을 수 있다. 두 경우 모두 내년에는 대출한도가 16% 줄어드는 셈이다.

같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리+변동금리) 상품을 택하면 연봉 5000만원인 차주는 상반기에는 1000만원, 하반기 2000만원, 내년 3000만원, 연봉 1억의 경우 2000만원, 4000만원, 7000만원씩 각각 한도에서 감소한다. 주기형 금리(5년 고정금리+60개월 주기 변동금리) 상품의 한도 축소 폭은 더 크지만, 시중은행에서 많이 취급하지 않는다는 한계가 있다.

스트레스 DSR은 미래 금리 변동에 대비하자는 취지이므로 변동형(스트레스 금리 1.5%×100%×25%)이 혼합형(1.5%×60%×25%)이나 주기형(스트레스 금리 1.5%×30%×25%)보다 더 많은 가산금리를 적용받는다. 그러나 하반기 금리 인하 기대감이 높아진 만큼 차주들은 변동형 금리를 더 선호할 수밖에 없다.

또 2단계부터는 은행권 주택담보대출뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되고, 3단계에서는 적용 범위가 모든 가계대출로 확대된다. 최근 시중은행들이 가계부채 관리를 위해 인위적인 금리 인상까지 하는 상황이어서 체감되는 대출 한도 축소 폭은 더 커질 전망이다.

김수미 선임기자 leolo@segye.com