22년 말 전국을 들썩이게 했던 빌라왕 사태, 기억하시나요? 수 천대 빌라를 소유한 소수의 임대인들로부터 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못해 피해를 입게 된 사건입니다. 당시 이러한 사기행각이 조직적으로 이루어졌음이 주요 언론에 보도되면서 대한민국 부동산 시장이 갖고 있는 문제가 폭로된 사건이었죠.
2023년 올해에도 상황은 크게 달라지지 않는 모습입니다. 경기남부경찰청의 자료에 따르면 2023년 8월까지 전세사기 건수는 약 199건에 달했다고 하는데요. 이는 작년과 비교했을 때 크게 달라지지 않는 흐름입니다.
거래 금액이 큰 부동산 전세 계약은 언제든 사기 피해의 위험이 내재되어 있습니다. 때문에 전세계약서를 작성할 때는 해당 부동산 등기부등본에 문제가 없는지, 계약인과 중개인의 자격이 서류상에 문제가 없는지 등을 아주 꼼꼼히 잘 따져야 하죠.
전세계약서 작성 시 가장 중요한 확인 요소 중 하나가 '특약 사항'입니다. 특약은 '특별한 약정'의 줄임말로 매매계약이나 임대차 계약 시 주된 계약 조건에서 다루지 않았던 세부적인 내용을 보완하기 위해 추가로 기재하는 약정인데요.
전세 계약이 늘어나는 연말연시 안전한 전세계약서는 어떻게 작성하는지, 특약 사항은 어떤게 있는지 등을 부동산 전문 조세영 변호사님을 통해 알아볼게요.
전세계약서 작성시 확인 사항
전세계약서는 작성 즉시 효력이 발생되고, 계약금을 넣지 않았다고 효력이 없거나 하진 않습니다. 부동산 계약서는 법으로서 '이렇게 작성해라'라는 형식은 없습니다. 하지만 한 줄 한 줄이 효력이 발생하는 주요한 문장들이기 때문에 필수 사항들이 모두 있는 '표준계약서'를 사용하긴 합니다.
※ 전세 계약 시 필요 서류 및 준비물
임대인 : 신분증, 도장, 임대인 명의의 통장 또는 계좌번호, 임대차계약서 (중개사무소 준비)
임차인 : 신분증, 도장, 계약금(통상 매매가의 10%)
부동산 전세 계약은 적게는 수천만 원, 많게는 수 억 원까지도 가는 중요한 거래이므로 꼼꼼히 살피는 것이 좋습니다.
1. 맨 윗부분 부동산의 표시 : 등기부의 표제부에 표시된 부동산 정보와 동일하게 표시되어야 합니다.
2. 아랫부분 당사자 표시 : 임대인/임차인/공인중개사 란의 계약 당사자들의 정보가 정확히 일치하는지 확인해야 함. 상대방의 주민등록증이나 운전면허증을 확인해서 계약 당사자가 맞는지 꼭 확인하세요.
3. 계약내용 : 계약 대금과 기타 중도금 등 금액이 정확하게 일치하는지 확인하세요. 그리고 제2조 존속기간부터 기타 조항들을 읽고 얘기된 것과 다른게 없는지 확인하세요!
전세계약서 작성 시
주의해야 할 특약사항 :
전세계약서 특약 사항을 작성할 때는 누가 읽어봐도 오해의 소지가 없도록 적어야 합니다. 만약 특약사항이 길어서 전세계약서 내에 표시하기가 힘들다면 계약서와 별개로 특약사항에 대한 확인서를 별지로 만드는 것도 방법입니다.
또한 전세계약서 (임대차계약서)의 특약사항은 주택임대차보호법의 범위를 넘어서는 특약은 효력이 없다는 점을 명심하셔야 합니다. 즉, 임대인이 아무리 유리한 특약을 넣어 놓아다 하더라고, 그 조항이 주택임대차보호법에 위반된 사항으로서, 임차인에게 불리하게 작용할 수 있다면 효력이 없는 것이지요.
1) 자주 묻는/기입하는 특약사항들
세입자는 주택 내 시설을 훼손하면 원상복구해야 한다?
원상복구의 의무가 어디까지 되나요? 다 해줘야 하는 건가요? 궁금할 수 있습니다. 이 부분은 의도성을 고려해 볼 수 있는데요. 가령, 시간이 자연스레 흘러서 벽지 색이 바랬거나 흠집이 난 부분은 복구의 의무가 없습니다. 하지만 세입자가 고의로 훼손한 부분이 있다면 당연히 복구해야겠죠.
임대차 계약 시 반려동물 여부도 말해야 할까?
반려동물과 함께 살 것인지의 여부에 대해 집주인에게 미리 말해야 하는 의무는 없습니다. 다만, 향후 분쟁을 막기 위해선 사전에 말하는 것이 좋긴 합니다. 간혹 반려동물을 기르지 않는다라는 특약을 넣는 경우도 있는데 이를 어길 경우 임차인에게 손해배상 책임이 생길 수도 있습니다.
계약 만기일 전 중도 퇴거 시, 새 세입자의 중개 보수는 현 세입자가 부담한다
법적으로는 중도 퇴거 시 기존 세입자가 새 세입자의 중개 보수를 부담해야 하는 의무는 없습니다. 다만, 이와 같은 상황을 특약에 작성했다면 그 효력은 인정이 됩니다. 그 조건은 계약 종료의 원인이 전적으로 세입자에게 있어야만 합니다.
2) 전세계약서 특약사항에 넣어도 법적으로 무효가 되는 특약사항
세입자는 1년 뒤 퇴거한다
전세계약서 상 존속기간을 1년으로 해놓고 '세입자는 1년 뒤 퇴거한다'라는 특약사항을 넣더라도, 주택임대차보호법에서 보장하는 임차인의 거주 기간은 원칙적으로 2년입니다. 주택임대차보호법에 따르면 주거 기간을 정하지 않거나, 그 기간이 2년보다 짧은 경우는 2년으로 한다고 나와있습니다.
따라서, 전세계약서 상 기간이 1년이다 하더라도 1년 뒤에 강제로 나가라고 할 수는 없습니다. 반면, 임차인은 1년 뒤 나가고 싶다면 그렇게 해도 되고, 2년을 다 쓰고 나가고 싶다 해도 그 권리가 인정됩니다.
월세를 연체한 경우 집주인이 세입자 짐을 처분한다
이런 특약사항이 전세계약서 상 적혀있다 하더라도 법적으로는 아무런 효력이 없습니다. 물론 임대인은 세입자가 2달 치 이상의 월세를 연체한 경우엔 계약 해지를 주장할 순 있습니다. 하지만 세입자의 짐을 함부로 처분하거나 세입자를 강제 퇴거 조치할 순 없습니다. 그럴 경우 주거침입죄, 손괴죄에 해당할 수 있으니 유의하셔야 합니다.
보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다
이 역시 특약사항에 있다 하더라도 그 효력을 인정받지 못하는 조항입니다. 실제 주변 전/월세 시세가 단기간 아무리 급등한다 하더라도 집주인이 함부로 올리지 못합니다. 주택임대차보호법에 따르면 임대료는 2년마다 연 5% 한도 내에서 올릴 수 있도록 되어 있거든요.
그것도 임차인이 동의할 경우에만 가능하다는 것이 국토부의 유권해석입니다. 만약 시세 상승에 따라 임대료 5% 증액 요구에 임차인이 동의하지 않을 경우 집주인은 임차 주택에 대한 조세공과금 증가, 경제사정 변동 등 증액 요구의 이유를 적법하게 증명해야 합니다.
3) 임대인에게 유리한 특약
① 임차인은 주택의 기본시설을 훼손하면 원상 복구한다
② 반려동물을 기르지 않는다
③ 임차인이 계약 만기 전 퇴거하면 위약금조로 중개 보수를 내야 한다
④ 임차인이 특별한 사유 없이 임대료를 연체할 경우에 법정 이자를 가산해서 지급한다
4) 임차인에게 유리한 특약
① 전세 대출이 나오지 않을 경우 계약은 파기되고, 기존의 계약금은 반환된다
② 계약일 당시 등기부 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다. 이를 어길 경우 임차인은 계약을 파기할 수 있고 임대인은 계약금 상당액의 손해배상 책임을 부담한다
③ 입주 전 발생한 하자 등은 임대인이 직접 처리한다
④ 입주 전 발생한 공과금과 관리비는 임대인이 부담한다
지금까지 전세계약서 작성 시 주의사항 중 특약에 대해 알아봤습니다. 특약은 당사자끼리 자유롭게 정할 수 있는 권리이기 때문에 상세하고 꼼꼼하게 쓰는 것이 좋습니다. 특히 임대차계약(전월세계약)의 경우 주택임대차보호법에 위반되어 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없음을 알고 계시면 좋을 듯합니다.
새해가 되면서 전세 계약 건수가 다시 늘어나고 있습니다. 계약을 갱신하는 분들도 계실 테고, 새로운 집으로 이사하며 새 계약을 작성하는 분들도 있을 테죠. 어떤 경우든 전월세계약서를 작성할 때는 항상 꼼꼼하게 살피고 따져봐야 추후 손해를 보지 않습니다. 그중에서도 특약사항은 꼼꼼하게 따져보고 필요한 것은 '밑져야 본전'이란 생각으로 필수로 기입해두는 것! 꼭 기억하세요!