사실 제가 대학원까지 다니느라 학자금 대출을 받았고, 취업 후 갚느라 고생을 좀 했습니다. 그래서 대출 없이 살고 싶었는데 다시 받으려고 하니, 언제 다 갚을 수 있을까라는 생각이 듭니다. 몇천만 원도 아닌 몇억을...

대출, 살면서 안 받을 수 있을까?

우리가 살면서 한 번 이상은 받는 게 대출일 것입니다. 제 주변에도 대출 없이 살아가는 분들은 거의 없습니다.

보통의 사람들은 대출 없이 살고 싶어 하지만, 저축이나 월급만으로 감당하기 어려운 일, 즉 학자금 대출, 결혼 비용, 차량 구입, 긴급한 상황(의료비 등)의 목돈 필요 등으로 인해 한 번쯤은 대출을 받게 됩니다.

그리고 가장 대표적으로 내 집 마련 시에 받는 주택담보대출이 있습니다. 아마 일반적인 직장인이라면 대출 없이 저축만으로 집을 장만하는 것은 불가능에 가까울 것인데요.

이렇게 대출이 필요한 이유는 여러 가지가 있고, 대부분의 사람은 한 번 이상은 대출을 받고 원금과 이자를 갚는 경험을 합니다.

하지만 대출을 제대로 관리하지 못하면 개인의 가장 큰 자산인 신용을 잃게 되고 정말 필요할 때 대출을 못 받는 낭패를 겪을 수 있습니다.

이런 이유로 대출 실행 전에 반드시 알아야 할 사항에 대해 정확히 점검하고, 실행 후에도 연체 관리와 대출 금리를 낮출 방법은 없는지에 대해 지속적인 관리가 필요합니다.

최근 정부는 과도하게 늘어나는 가계 부채를 규제하기 위해 기존 DSR보다 더 강력한 규제인 ‘스트레스 DSR’을 시행하기로 했으며, 이에 따라 대출한도는 줄어들 것으로 예상됩니다. (1단계는 ‘24년 2월부터 시행, 2단계는 9월부터 시행 예정)

스트레스 DSR은 어떤 의미?

스트레스 DSR을 이해하려면, 우선 LTV, DTI, DSR을 먼저 알아야 합니다.

정부는 대출의 부실화, 즉 대출액이 담보가치보다 높아지는 문제를 막기 위해 주택담보대출 비율을 탄력적으로 조정하는 방법으로 이 3가지를 활용하는데요.

하지만 기존의 DSR은 대출 취급시점의 금리를 기준으로 한도가 산정되었기 때문에, 금리 상승으로 인한 원리금 상환 부담이 커질 수 있는 상황은 반영하지 못했습니다.

이에 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 높아질 가능성 등을 감안해 미래 금리 변동 위험을 반영한 가산금리(스트레스 금리)를 적용한 것이 스트레스 DSR입니다.

쉽게 말해 가산금리를 부과해 대출액 한도를 줄이는 것으로, 아예 대출을 받을 때부터 금리 상승에 따른 원리금 증가분을 미리 한도에서 빼겠다는 것이죠.

9월부터 시행 예정인 스트레스 DSR 2단계의 적용대상은 은행권의 주택담보대출에서 신용대출(2금융권은 주택담보대출)까지 확대되며, 스트레스 금리는 과거 5년간 최고 금리에서 현재 금리를 뺀 값으로 1.5%(하한)~3%(상한) 내에서 설정됩니다.

주택담보대출 한도는 얼마나 줄어들까?

예를 들어 연소득 5천만 원인 차주가 변동금리로 30년 만기 분할상환 대출을 받는다고 할 때 기존 DSR 기준 대출한도는 3억 3,000만 원이었지만, 스트레스 금리(1.5%)를 적용한 1단계에서의 대출한도는 3억 1,500만 원(가산금리 25% 적용)으로 1,500만 원이 줄어듭니다.

그리고 2단계에서는 3억 원(50% 적용)으로 더 떨어지게 되며, 3단계에서는 2억 8,000만 원(100% 적용)으로 기존 DSR 기준 대출한도보다 5,000만 원이 줄어듭니다.(단 혼합형·주기형* 대출인 경우에는 변동금리 대출보다 완화된 스트레스 금리를 적용)

* 주기형 대출: 일정 주기로 금리가 변경되며, 그 기간 내에는 고정금리가 적용되며, 혼합형은 일정 기간 고정금리가 적용된 후 변동금리로 전환되는 상품을 말함

그래서 주택담보대출과 신용대출을 동시에 보유한 분일 경우, 한도가 급격하게 줄어들어 큰 낭패를 겪을 수 있으니 미리 본인의 대출 규모가 얼마나 줄어들지 확인을 해보시기 바랍니다.

하지만 대출 실행 후에도 금리를 낮출 방법, 즉 대환대출, 금리인하 요구권 제도가 있기 때문에 이자지출을 줄여서 대출 부담을 줄일 수 있습니다.

‘온라인∙원스톱 대환대출’로 1인당 연간 162만 원 이자 절감

대환대출(대출 갈아타기)이란 금융 소비자가 과거에 받은 대출을 더 나은 조건의 다른 금융회사 대출로 옮겨갈 수 있는 서비스를 말하며, 금리 외에 상환기간도 변경할 수 있어서 원리금 상환 부담을 줄일 수 있습니다.

특히 정부는 고금리로 어려움을 겪고 있는 국민을 위해 2023년 5월, 금융사 영업점을 방문하지 않아도 비대면(스마트폰 앱)으로 유리한 조건의 다른 금융사 상품으로 갈아탈 수 있는 ‘온라인∙원스톱 대환대출’ 서비스를 출시했습니다.

서비스 초기에 대환대출이 가능한 기존 대출은 53개 금융사에서 받은 10억 원 이하의 보증담보가 없는 신용대출이었지만, 아파트 주택담보대출, 보증부 전세자금대출에 가입한 소비자도 이용할 수 있도록 확대되었습니다.

금융위원회에 따르면 서비스 출시 후, 약 20여 만 명이 10조 원 가량의 대출 갈아타기 서비스를 이용한 것으로 집계되었다고 하며, 국민 1인당 연간 162만 원의 이자를 절감하는 등의 성과를 거두었다고 합니다. (‘24년 6월 24일 기준)

대출비교 플랫폼에서 여러 금융회사의 대출 조건을 비교해서 상품을 선택하거나, 대출을 옮기고 싶은 금융회사의 앱에 접속해 전환할 수 있습니다.

이에 정부는 고령층 고객이 신청 시에 대출모집인이 방문해 안내하는 ‘찾아가는 대출 갈아타기’ 서비스를 준비 중이며, 앞으로 주거용 오피스텔과 빌라 담보대출까지 대상을 확대하여 더 많은 이용자가 서비스를 이용할 수 있도록 개선할 계획이라고 밝혔습니다.

승진∙전문자격 취득해도 금리인하 가능

금리인하 요구권이란 대출 등을 이용하는 금융소비자가 본인의 신용상태가 개선*되어 금융회사에 금리인하를 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

* 신용상태 개선은 소득증가(취업∙승진∙이직∙전문자격 취득 등), 재산증가, 개인신용평점 상승 등이 해당

시중은행은 물론 저축은행∙카드사∙보험사 등 2금융권에서도 신청할 수 있으며, 또한 금융소비자는 본인의 신용상태가 개선되었다고 판단되면 신청횟수, 신청시점에 관계없이 금리인하 요구가 가능합니다.(신용∙담보대출 모두 적용)

‘금융소비자보호법’ 상 금융회사는 대출성 상품의 계약체결과 관련하여 금융소비자의 의사에 반하여 다른 금융상품의 계약체결을 강요할 수 없습니다.(일명 ‘꺾기 행위’)

단, 금융소비자가 우대 혜택(대출금리 할인 등)을 받기 위해 ‘꺾기 간주 행위’에 해당하지 않는 예∙적금, 신용카드 발급 등을 자발적으로 선택하는 것은 가능합니다.

레버리지 투자란 자본을 빌려서 자신이 보유한 투자금보다 더 큰 규모의 투자를 하는 투자 전략 중 하나입니다. 보통 대출을 받거나 파생상품을 사용해서 투자자의 자본을 늘리는 방법을 사용합니다.

주식시장에서도 제도적으로 대출(빚)을 활용해 투자가 가능하며, 미수거래, 주식담보대출, 신용거래 등이 여기에 해당됩니다.

갭투자와 비슷한 주식의 빚투

‘시장이 괜찮아 보이는데 이참에 바짝 벌어?’라는 생각에 빚을 내어 주식 투자를 하는, 즉 ‘빚투’를 한 번쯤은 생각해 보셨을 겁니다.

이러한 빚투는 전세를 안고 사는 갭투자와 비슷합니다. 아파트 가격이 상승하면 들어간 내 돈보다 더 많은 수익을 올리게 되듯이, 주식의 빚투도 주가가 상승하게 되면 조금 더 빠르게 많은 수익을 낼 수 있습니다.

신용매매를 예로 들면...

100만 원의 자금으로 100만 원의 신용금액(이자 5%로 가정)을 더해 200만 원으로 매수할 경우, 20% 주가 상승으로 차익실현을 하면(신용자금 100만 원, 이자 5만 원 상환) 내 잔고는 총 135만 원이 됩니다.

게다가 다시 신용금액을 추가하여 135만 원의 2배인 270만 원으로 매수를 해 또 20%의 수익을 보고 정리를 하게 되면 (신용자금 135만 원, 이자 6.75만 원 상환) 내 잔고는 약 182만 원이 됩니다.

반대로 주식이 하락할 때를 예로 든다면...

내 자금 100만 원과 신용금액(이자 5%로 가정) 100만 원을 더해 200만 원으로 매수했다가 주가가 20% 하락해서 40만 원을 손해 보고 정리한다면(신용자금 100만 원, 이자 5만 원 상환) 원금은 55만 원이 남게 됩니다.

게다가 회복을 목적으로 다시 빚투를 시도한다면 투자금 자체가 남은 원금 55만 원의 2배인 110만 원밖에 되지 않습니다.

이마저도 동일한 방법으로 재투자해 다시 20%의 손실을 본다면 잔고는 88만 원으로 신용자금 55만 원과 이자 2.75만 원을 상환하고 나면 내 원금은 약 30만 원만 남게 됩니다.

여기서 끝이 아니다. 빚투가 정말 위험한 이유는...

보통 빚투로 인해 손실이 나면 여기서 끝내야겠다고 손을 털기보다는 더 빨리 손해를 만회하겠다고 생각하게 됩니다. 결국 이성을 잃고 더 무리한 자금과 매매를 하다가 원금 손실은 물론 엄청난 빚까지 지게 되는 파탄으로 치닫게 됩니다.

‘나는 언제든지 팔 준비가 되어있고 위험관리를 잘해’라고 생각하는 사람도 시장이 처음 하락하면 ‘조만간 다시 반등하겠지’라는 생각에 지켜봅니다.

하지만 기대와는 다르게 주가가 다시 하락하기 시작하면 패닉 상태가 되어 뒤늦게 매도를 실행하는 경우가 많습니다. 게다가 담보비율이 부족해 원치 않는 반대매매가 실행된다면 단기간에 큰 손해를 볼 수밖에 없습니다.

분명한 자금계획이 있는 경우(예를 들어 연말 보너스 또는 적금 만기를 앞두었을 때) 시장이 상승세일 때 이를 미리 활용한다든가, 괜찮은 회사에 투자 중인데 시장의 급변 등으로 추가 매수 기회가 생겼다고 판단될 때는 빚투를 활용할 수 있습니다.

오늘 어떠셨나요? 복잡한 대출제도와 이자 부담을 줄일 방법, 그리고 레버리지 투자 방법까지... 한눈에 보이시는지요?

이외에도 생애별·유형별 자산관리(연금, 보험, 신탁 등), 금융상품 투자 방법, 절세, 부동산 및 대출 등 다양한 자산관리 방법에 대해 알고 싶으시다면 아래 URL을 클릭하셔서 살펴보시기 바랍니다.

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