9.7 부동산 대책이 나왔습니다. 이게 나오기 전부터 소문이 무성했는데요, 이례적으로 일요일에 발표했네요.
새 정부 들어서 가장 먼저 6.27대책이 나왔고 이번이 2번째 대책인데요, 6.27대책은 ‘대출규제’, 9.7대책은 ‘공급대책’입니다.
결론적으로 얘기하면 이번 9.7대책은 ‘뻔한 대책’이란 의견이 많고요, 큰 기대감을 불러일으킬 만한 요소는 없어 보입니다.
내용이 굉장히 많은데 핵심만 짚어볼게요.
총 135만호 공급
9.7공급대책이 나온 건, 지금 공급 씨가 말라가니까 앞으로 집 값은 더 올라갈 거란 우려가 커서입니다. 그래서 ‘우리 이만큼 집 많이 지어낼 테니까 걱정하지마’ 라고 시장을 좀 워워 시키기 위해 나온 대책이에요.
종합적으로 보면, 지금까지 해오던 것과 추가분까지 해서 2030년까지 수도권에 총 135만호의 주택을 착공한다는 ‘계획’입니다. 여기서 중요한 건 착공이란 점인데요. 즉 135만호의 공사를 시작하겠다는 겁니다.
아무래도 착공에 들어가야 대부분 준공까지 이어지니 목표치의 신뢰성을 위해 기준을 ‘착공’으로 잡은 것 같아요.
모든 부지 영끌
135만호는 알겠습니다. 그런데 이 많은 집을 어떻게 만들겠다는 건지 확실한 계획이 필요해요. 그 계획은 한 마디로 ‘영끌’ 입니다. 있는 땅 없는 땅 모두 끌어다 쓰겠다는 거예요.
우선 5년 내 135만호면 만만치 않은 물량인데요, 그러니 스피드가 중요합니다. 원래 집 하나 지으려면 세월아 네월아 하다 흐지부지 되는 경우가 많은데, 스피드를 붙이겠다고 합니다. 방법은 이 사업의 진두지휘를 LH에 맡기겠다는 것!
즉 민간이 아닌 공공이 하면 빠르게 진행할 수 있다는 논리인데요, 과연 그게 맞는 논리인지는 지켜봐야 할 것 같습니다.
LH는 공공택지를 갖고 있는데요. 기존엔 이 땅을 민간에 팔기도 하면서 LH가 땅장사만 한다는 지적이 있었어요. 그리고 그렇게 땅을 사간 민간건설사는 부동산 호황기면 공사했다가 불황이면 공급 중단하는 등 들쑥날쑥해서 공급계획이 맞지 않았죠.
어떤 땅에 집을 지을 건데?
수도권 공공개발지구 내 LH가 소유한 비주택 용지가 있어요. 땅에는 다 쓰임새가 정해져 있는데요, 상업시설, 공공시설, 유보지, 자족, 단독용지 등이에요. 그런데 이런 거 다 필요없다, 싹 다 아파트 지어라 이겁니다.
수도권은 공공택지를 건들면 되는데, 이미 아파트 포화상태인 서울 쪽이 문제네요. 남는 땅이 없으니, 효용가치 없는 건물들을 부술 예정입니다.
그 중 하나가 노후 영구임대예요. 여긴 말 그대로 영구적으로 임대만 할 수 있는 곳이라, 사업성이 없으니 재건축을 안하겠죠? 근데 이걸 공공임대+분양의 혼합 단지로 재건축합니다. 더 높게 지어서 일반인들한테도 분양할 계획이에요.
일종의 소셜믹스 형태가 되겠죠. 그런데 시장 논리대로라면, 디폴트가 임대인 아파트의 가치가 높아지기 힘들텐데 분양이 잘 될까? 에 대한 의문은 듭니다.
이 외 노후된 공공청사나, 폐교된 학교용지에도 집을 짓겠다고 합니다.
여기까지가 공급대책의 핵심 부분입니다. 분석하자면, 5년 내 135만호를 짓는지 안 짓는지 국민이 지속적으로 지켜보지 않아요. 그러니 ‘무엇을 하겠다’라고 발표했을 때 부동산 시장이 움직일까가 중요하죠.
부동산에 조금이라도 관심을 갖는 사람들 사이에선 ‘어디서 본 것 같은데?’란 반응이 나와요. 과거 정권 때도 공급대책은 줄기차게 나왔지만, 여전히 공급 씨가 말랐다는 소리가 나오는 이유가 있겠죠?
그리고… 대출 한 번 더 조임!
8일부터 규제지역내 주택담보대출 LTV 상한을 40%로 강화했어요(기존 50%). 즉 10억짜리 집 살 때 대출 4억까지 나온다는 얘기죠. 규제지역이면 서울 강남3구+용산구인데요. 근데 굳이 이걸 왜 넣었냐 싶은 게,
이미 6.27 대책 때 주담대 한도가 6억으로 묶였어요. 지금 규제지역 집값이 20억, 50억, 70억… 하는데, 어차피 6억까지만 나오는거 굳이 ltv를 40%으로 줄이는게 무슨 의미냐 이거죠.
그것보다 중요한 건 ‘갭투자 쪼이기’입니다. 즉 1주택자는 수도권·규제지역 내 전세대출 한도를 2억원까지로 묶어요. 10억짜리 집에 6억 전세 끼고 현금 4억 들여서 집을 샀어요. 이게 갭투자인데, 전세 들였으니 내가 살 집이 필요하잖아요. 그래서 전세대출 받았는데, 이게 보증보험마다 기준이 달랐어요.
그런데 다 필요없고 그냥 무조건 2억까지만 해주겠다는 겁니다. 서울이나 수도권 웬만한 곳에서 전세 2억짜리 구하기 힘들잖아요? 즉 지방에 가서 살거 아니면 갭투자 하지 마라 이겁니다.
결론적으로 말씀드리면, 이번 공급대책은 체감이 크게 안 옵니다. 이미 기존에 나왔던 얘기들이고 프레시한 내용이 없기 때문에, 갑자기 집값이 떨어지거나 하는 움직임은 없을거라고 조심스레 예측해 봅니다.
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