포스코이앤씨가 신반포21차 재건축사업으로 들어서는 ‘오티에르 반포’의 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 리파이낸싱했다. 기존 660억원 한도로 조달했던 본PF를 710억원 한도로 증액 차환한 것으로 오는 5월 후분양과 연내 준공을 앞두고 막바지 사업비를 조달했다.

신반포21차는 서울 서초구 잠원동 59-10번지 일대의 2개동, 108가구 규모로 들어선 단지로 지하 4층~지상 20층, 2개동, 251가구로 재건축될 예정이다. 새로운 단지명은 포스코이앤씨의 하이엔드 주거브랜드를 적용한 ‘오티에르 반포’로 결정됐다. 시행사는 신반포21차아파트주택재건축정비사업조합이다. 포스코이앤씨는 2020년 5월 조합 총회에서 시공사로 선정됐고 1020억원에 도급계약을 맺었다.

포스코이앤씨는 2020년 GS건설과 수주전을 벌일 당시 PF대출 없이 자체 보유 현금으로 공사비를 충당하며 조합의 이자비용 부담을 없애겠다는 파격적인 조건을 내걸었다. 당시는 내부거래 감소로 새로운 매출처가 필요했기 때문에 도시정비사업이 돌파구였다. 강남 핵심지에 입성해 브랜드 가치를 키우기 위해 이윤을 줄이면서까지 매력적인 조건을 내건 것으로 풀이된다.

포스코이앤씨 관계자는 “공사비는 자체 조달하고 있으며 PF대출은 조합 사업비 명목”이라고 설명했다. 포스코이앤씨는 입찰 때 조합은 본PF 금리의 1%만 부담하고 나머지는 대신 납부하는 조건으로 계약을 따냈고 현재까지 이 조건이 유지되고 있다.

포스코이앤씨는 2021년 4월 조합이 빌린 660억원 한도의 본PF에 채무인수를 약정하며 대출을 성사시킨 뒤 2022년 3월 착공했다. 지난해 12월 본PF 만기가 다가왔으나 후분양으로 사업을 진행하는 만큼 현금이 유입되지 않아 증액 차환했다.

조합은 최근 흥국증권 주관으로 710억원 한도의 본PF 약정을 맺었다. 포스코이앤씨는 리파이낸싱에도 채무인수를 약정했고 기한이익상실이 발생하거나 조합이 대출을 상환하지 못한 경우 별도의 의사표시나 절차 없이 채무를 자동 인수하게 된다.

대출금은 코스모스그린이라는 유동화전문회사(SPC)가 유동화증권을 발행해 확보한다. SPC는 710억원의 본PF 중 250억원을 대여하기 위해 이 액수의 자산유동화사채(AB사채)를 지난해 12월30일 발행했으며 만기는 2026년 4월30일이다. AB사채의 표면이율은 4.8%다. AB사채의 신용등급은 포스코이앤씨의 채무인수 신용보강으로 A+를 받았다.

조합은 5월 후분양 이후 분양대금이 들어오면 본PF를 상환할 것으로 보인다. 일반분양 물량은 89가구다. 지하철 7호선 반포역 역세권과 더불어 분양가상한제가 적용되는 지역인 만큼 분양은 순항할 것으로 전망된다.

신반포21차 재건축은 2020년 포스코이앤씨와 GS건설이 수주전을 벌인 사업장이다. GS건설은 반포자이, 신반포자이, 메이플자이 등에 둘러싸인 신반포21차를 수주해 자이 브랜드타운을 조성하겠다는 의지를 보이며 적극적인 행보에 나섰지만, 포스코이앤씨의 파격적인 금융조건을 꺾지는 못했다. 포스코이앤씨는 조합원 108명 가운데 107명이 참여한 총회에서 64표를 받아 43표에 그친 GS건설을 꺾고 시공사로 선정됐다.

나영찬 기자