[서진형 칼럼] ‘3기 신도시’ 사업 지연은 구조적 문제

서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장
인천계양 등 기존 계획보다 1년이상 늦어
토지보상 절차·광역교통 대책 지연된 탓
제때 주택 공급, 집값 안정 실기 말아야

이재명 정부는 집값 안정이라는 정책 목표를 달성하기 위해 각종 규제 정책을 펴고 있다. 1가구 1주택 정책, 다주택자 규제, 대출 규제, 비거주 1주택자 규제, 장기보유특별공제 폐지 등 ‘부동산 불패 신화’를 깨기 위한 다양한 정책이 쏟아지고 있다. 그런데 현재의 시장 상황은 만만치 않다. 민생회복지원금, 확대 예산 편성, 중동 전쟁 추경 등 유동성 확대로 인한 인플레이션의 우려와 건축비의 상승에 따른 건설 단가 인상 등 여러 어려운 상황에 직면하고 있다.

그럼에도 불구하고 정부의 시장 개입은 더욱 확대될 것이다. 선거 결과라는 정치적 보상과 단기 통계를 통한 규제의 체감 효과 등이 있기 때문이다. 규제의 역설로 인한 고통은 서민에게 돌아온다. 이러한 부작용을 방지하기 위한 정책도 필요하다. 과거 1기 신도시 건설로 10년간 주택 가격의 안정을 가져온 사례가 있다. 결국 현 정부에서도 규제의 역설에 따른 부작용을 최소화하기 위해서는 이미 계획된 제3기 신도시 계획을 신속히 추진해 공급이 적기에 이뤄져야만 규제의 부작용을 줄일 수 있다.

과연 3기 신도시는 계획대로 추진되고 있을까. 3기 신도시는 한국토지주택공사(LH)와 국토교통부가 수도권 주택 공급 기반을 확충하기 위한 공공택지 사업으로, 중장기적으로 주택 시장의 안정에 기여할 수 있는 사업이라 할 수 있다. 정부와 LH는 2021~2022년 사전청약, 2023년 본청약, 2025년 첫 입주라는 일정을 제시했다. 계획에 따르면 인천 계양은 2023년 본청약, 2025년 입주 예정이었다. 당시 계획대로 지난해 물량이 시장에 투입됐다면 시장 안정 효과를 기대할 수 있었다. 그런데 3기 신도시 사업 일정은 계획보다 늦어질 수 있다. 3기 신도시 공식 사이트에 따르면 인천 계양은 2026년, 남양주 왕숙 등은 2028년, 고양 창릉과 부천 대장은 2029년 준공될 예정이다. 부동산 시장의 안정 효과를 기대할 수 있는 본청약·착공·입주의 시점은 더 늦어질 것이다. 이러한 사업 지연은 2023년 무렵부터 누적돼온 구조적 문제다.

3기 신도시에 아파트 공급이 적절한 시기에 이뤄지려면 다음과 같은 문제들을 해결해야 할 것이다. 첫째, 토지 등의 보상·이주·철거의 지연 문제다. 국토교통부는 올해 4월 점검 회의에서 2030년까지 수도권 공공택지 착공 확대를 위해 인허가와 보상 기간 단축, 이주·철거 촉진을 추진 중이라고 설명했다. 또 사업의 속도를 제고하기 위한 입법 과제로 토지 보상 협조 장려금, 퇴거 불응자에 대한 금전적 제재까지 언급했다. 그러나 여러 가지 사정으로 이를 뒷받침하는 조치가 이뤄지지 않아 토지 확보가 지연되고 있다.

둘째, 인허가, 환경영향평가, 문화재 조사 등의 사전 절차들이 장기화하고 있다. 정부는 같은 점검 회의에서 문화재 조사 등에 대한 철저한 공정관리를 강조했고 ‘9·7 주택 공급 확대 방안’에서도 단계별 지연 요인에 맞춘 조기화 전략을 통해 사업 기간을 2년 이상 단축하겠다고 언급했다. 그러나 실제 사업 진행 과정에서는 이러한 사전 절차들이 늦어지고 있다.

셋째, 광역교통과 기반시설의 설치가 지연되고 있다. LH의 2026년 업무보고에 따르면 3기 신도시 광역교통 대책은 84개 가운데 22개 착공, 4개 개통이다. 정부가 ‘선 교통, 후 입주’를 강조해왔지만 신도시의 인프라 구축은 늦어지고 있는 것이다. 이는 입주가 시작되더라도 초기 정주 여건과 시장 흡수력을 약화할 수 있는 요인이다.

정부와 LH는 2026년 3기 신도시에서 7500가구 분양, 인천 계양은 올해 12월 입주를 추진하고 있다. 이는 계획보다 적어도 1년 이상 지연된 것이다. 3기 신도시는 장기적으로 주택 시장 안정에 기여할 잠재력이 크지만 계획보다 늦어지면 그 공급의 효과는 반감될 수밖에 없다. 이제는 사업 추진 계획이나 진행 과정의 관리도 필요하지만 착공·본청약·입주가 계획대로 이뤄질 수 있도록 철저하게 관리할 필요가 있다. 이러한 목표를 달성하지 못하게 되면 주택 시장의 안정에도 기여하지 못하고 LH의 한계를 노출하는 계기가 될 것이다.