'최고 49층'은마·미도 …교육 1번지 대치동 변신 빨라진다

은마 반년만에 통합심의 쾌속 통과 … 주요 6개 단지 재건축 본궤도 올라
부촌 원조 '우선미'도 잰걸음
대치쌍용1차 시공사 곧 선정
2029년부터 순차적으로 착공
1.5만 가구 하이엔드로 탈바꿈
다주택자 규제에 집값 주춤
조합 설립 전 매물 노려볼만

대치동 미도·선경·우성 아파트. 매경DB

'교육 1번지' 서울 대치동 일대 아파트 재건축 사업이 일제히 속도를 내고 있다. 명문 학군과 유명 학원가, 교통, 양재천 등 입지 경쟁력이 탄탄해 시장의 관심이 커지고 있다. 2029년부터 2033년까지 계획대로 착공에 들어가면 최고 49층 1만5000여 가구의 고급 주거 단지로 탈바꿈할 것이란 전망이 나온다.

서울시와 정비업계에 따르면 지하철 3호선 대치역 주변에선 은마아파트를 비롯해 △대치미도 △개포우성1·2차 △대치선경1·2차 △대치쌍용1차 △대치우성1차·쌍용2차 등 6개 단지가 재건축을 추진하고 있다.

단지 규모가 가장 큰 은마는 지난달 27일 정비사업 통합심의를 통과했다. 작년 9월 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비계획이 결정된 지 약 6개월 만에 쾌속 진행된 셈이다. 은마는 최고 49층 5893가구로 거듭난다. 이 중 195가구는 정비사업 최초로 공공분양 주택으로 내놓는다. 서울시와 조합은 2030년 착공을 목표로 올해 사업시행계획 인가를 완료하고, 내년까지 관리처분계획 인가를 마칠 계획이다. 시공은 삼성물산과 GS건설이 맡는다.

대치동의 원조 부촌으로 불리는 '우선미(우성·선경·미도)' 중에선 은마의 옆 단지인 대치미도가 가장 속도가 빠르다. 최고 49층 3914가구로 탈바꿈한다. 정비구역과 정비계획안이 확정된 뒤 최근 조합설립에 박차를 가하고 있다.

대치선경1·2차는 지난 1월 정비계획 수립 및 정비구역 지정안에 대한 공람을 마쳤다. 최고 49층 1586가구로 재건축이 계획됐다. 전용면적 85㎡ 초과 중대형 물량이 56%인 888가구에 달한다. 앞서 신속통합기획 자문회의를 거친 만큼 향후 시 도시계획위원회 심의를 무난하게 통과할 것으로 보인다.

개포우성1·2차는 정비계획 수립 및 정비구역 지정안 공람을 진행 중이다. 최고 49층 1612가구로 재건축을 추진하고 있다. 전용면적 85㎡ 초과 중대형 물량이 980가구(60.8%)로 계획됐다. 중대형 단지인 만큼 1대1 재건축을 추진해 대형 평형 중심의 고급화 전략을 취하는 것으로 분석된다.

이 일대에서 재건축 가장 빠른 대치쌍용1차는 최고 49층 999가구로 변신한다. 작년 8월 통합심의를 통과한 뒤 시공사 선정에 착수했다. 삼성물산이 유력한 후보로 거론된다.

'우쌍'으로 불리는 대치우성1차·쌍용2차도 지난달 통합재건축을 통해 최고 49층 1324가구로 재건축하는 정비계획이 시의 도시계획위원회 심의 문턱을 넘었다.

대치역 일대 재건축이 본궤도에 오른 데엔 서울시의 행정력이 결정적이었다는 평가가 많다. 은마는 1979년, 나머지 단지들은 1980년대 초반에 지어졌지만 15층 안팎의 중층 단지인 데다 주민 갈등과 각종 규제 등에 가로막혀 재건축이 지지부진했다. 시가 신속한 주택 공급을 위해 층수 규제를 풀고 신속통합기획을 도입하면서 대반전이 일어났다.

은마아파트. 매경DB

은마 등 6개 단지 모두 신속통합기획 대상지다. 신속통합기획 1.0은 시와 주민이 함께 정비계획을 세워 구역 지정 기간을 절반 이상 단축하고, 신속통합기획 2.0은 여러 인허가 절차를 간소화하는 제도다. 시의 계획에 따르면 대치쌍용1차를 시작으로 2029년부터 2033년까지 6개 단지가 순차적으로 첫 삽을 뜨게 된다. 총 가구 수는 기존 1만498가구에서 1만5315가구로 늘어난다. 재건축을 통해 이 일대에 4830가구의 새 아파트가 더 공급되는 셈이다.

재건축에 속도가 붙었지만 아파트값 상승세는 주춤하다. 정부가 추진하는 다주택자에 대한 세제·대출 규제로 집주인들이 가격을 낮춰 매물을 내놓고 있기 때문이다. 대치미도 전용 84㎡는 40억원에 매물이 나왔다. 지난해 10월 44억3000만원(10층)에 신고가를 썼던 때와 비교하면 4억원가량 떨어진 셈이다.

전문가들은 재건축 후 미래 가치가 높지만 투자엔 유의해야 한다고 조언한다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는는 "정비사업 완료 후 신축 단지가 대거 들어서면 반포, 압구정과 더불어 강남 3대 핵심 주거지로 위상이 높아질 것"이라며 "수도권 광역급행철도(GTX)가 개통되면 대치동 학원가로 접근성이 크게 개선돼서 광역적인 주택 수요가 발생할 가능성이 있다"고 내다봤다. 다만 상가 조합원이 많은 단지는 향후 협의 과정이 길어질 경우 재건축이 지연될 수 있다는 점은 변수다. 또 은마와 대치쌍용1차 등 조합을 설립한 재건축 단지는 '10년 이상 보유하고 5년 이상 실거주한 1주택자 매물' 등의 예외가 아니면 현금 청산이 될 수 있다.

[임영신 기자]