[Remark] 보일러, 누수… 세입자 보고 수리하라는 집주인?

이사철이 되면 계약 만기나 연장을 앞두고 세놓은 집의 수리를 두고 집주인과 세입자 간 갈등이 벌어지는 경우가 왕왕 있습니다. 일례로 서울 송파구에서 오피스텔 전세를 얻은 A씨의 경우를 살펴볼까요? A씨의 경우, 전세 재계약을 몇 달 앞두고 보일러 문제가 생겼는데요. 집주인에게 수리를 요청했으나, 오히려 집주인은 제대로 사용하지 않아 문제가 생긴 것 아니냐며 수리를 미뤘습니다. 이에 A씨는 어떻게 대응해야 할지 난감한 상태입니다.

B씨의 경우에도 이번에 원룸 월세 계약을 하면서 천장 누수가 있는 듯해 집주인에게 확인해 달라고 했으나, 집주인이 미온적인 태도를 보여 그냥 살아야 하는지 고민이 많습니다. B씨는 집 상태가 당장 심각하지는 않지만, 내년 장마철에 집이 물바다가 되진 않을지 해결법을 몰라 전전긍긍하고 있습니다.

C씨는 집 안 곰팡이 문제로 전셋집 재계약을 하지 않을 생각인데요. 2년 전 계약 직후 곰팡이 문제로 집주인이 수리를 해준 적이 있지만, 살면서 계속 문제가 됐었는데요. 집주인이 한 번 수리해준 이후로는 알아서 해결하라는 식의 태도를 보여 크게 실망했기 때문입니다.

[Remark] 집주인이 해야 하는 수리비용은?

집수리 갈등과 관련해 참고할 만한 내용이 있습니다. 주택임대차표준계약서 제4조 3항과 4항을 보면, 임차주택의 수선에 대한 내용이 나오는데요. 3항에 따르면, ‘난방∙상하수도∙전기시설 등 임차주택의 주요 설비에 대한 노후∙불량으로 인한 수선은 민법 제623조, 판례상 임대인이 부담하는 것으로 해석된다’고 언급돼 있습니다. 즉 앞선 사례처럼 보일러 고장이나 누수, 곰팡이 등의 주요 설비 문제는 집주인이 수리해 주는 것이 일반적이라 볼 수 있습니다.

또한, 4항에서는 ‘임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다’고 나와있는데요. 이런 비용을 일컬어 필요비라고 하며, 민법 제626조(임차인의 상환청구권)에 따라 집주인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다.

문제는 수리를 하지 않고 버티는 집주인들인데요. 이런 경우 결국 세입자가 수리하고 사는 경우가 많이 있습니다. 만일 계약 당시 집에 하자가 있다면, 계약서에 집수리에 대한 내용을 합의 후 명시하는 게 필요하며, 입주 시 세대 내부 사진이나 동영상 등을 촬영해 보관해 두면 좋습니다.

[Remark] 세입자가 해야 하는 수리비도 있다?

주택임대차표준계약서 제4항에는 임대인 부담 수리뿐만 아니라 임차인이 부담해야 하는 수리 내용도 있습니다. 예컨대 임차인의 고의∙과실에 기한 파손을 비롯해 전구, 수전, 샤워 헤드, 변기 커버 등 통상의 간단한 소모품 교체 비용은 민법 제623조, 판례상 임차인이 부담하는 것으로 해석됩니다. 즉, 형광등이나 수도꼭지 등 소모품의 간단한 수리는 통상적으로 임차인이 부담해야 합니다.

또한 민법 제634조 ‘임차인의 통지의무’에서는 ‘임차물의 수리가 필요하거나 임차물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니한다’고 규정하고 있습니다. 이에 따라 세입자가 발견한 결함이나 하자를 통보하지 않아 집주인이 알지 못했거나 통보 전에 수리를 먼저 했을 경우 수리비 반환이 어렵고, 수리에 대한 책임도 뒤따를 수 있습니다. 그러므로 집에 문제가 생겼다면 바로 임대인에게 먼저 문의하는 것이 좋겠습니다.

[Remark] 집수리 관련 분쟁이 계속된다면?

이렇게 집주인과 세입자간 집수리 의무를 제대로 알고 잘 지키면 좋겠지만, 그렇지 않은 경우 갈등이 깊어질 수 있습니다. 이럴 땐 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 신청하는 방법이 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회란 주택 및 상가 임대차와 관련한 당사자간 법률적 분쟁을 신속하고 경제적으로 해결할 수 있는 제도인데요. 임차주택의 유지∙수선 의무에 관한 분쟁 시에도 조정 신청이 가능합니다.

실제 2021년 발간된 주택임대차분쟁조정 사례집에 따르면, 임차인이 보일러 수리비용을 지출한 것에 대해 조정한 예시가 있는데요. 조정위에서는 보일러 수선 의무가 임대인에 있음을 확인하고, 임차인이 미납한 차임에서 임차인이 지출한 비용을 상계 후 남은 차임을 임차인이 지급하도록 조정한 일이 있습니다.

또한, 임대차 계약부터 관리까지 기업이 맡는 ‘기업형 임대주택’을 선택하는 것도 집주인과 세입자 간 갈등을 줄이고, 안전하고 편리한 주거 서비스를 받을 수 있는 방법입니다. 집주인이 신뢰할 수 있는 기업이라면 집수리는 물론이고 보안 및 컨시어지 등 전문적인 주택 관리 서비스를 받을 수 있으니까요.

일례로 8월 부산지하철 1호선 부산역 초역세권에 입주를 시작한 ‘리마크빌 부산역’의 경우, 컨시어지 데스크에 24시간 직원이 상주하며 각종 민원을 처리하는데요. 세대 내 전등, 시설 고장 등 문제가 발생하면 시설관리 전문가가 상주하며 각종 민원을 처리합니다. 그뿐 아니라 전용 콜센터가 있어 불편사항 등을 빠르고 친절하게 처리 가능하며, 입주 청소, 택배 보관, 물품 대여, 무인OA, 카셰어링, 세대 창고 등의 다양한 서비스가 강점입니다. 종합부동산기업 KT에스테이트의 운영∙관리를 통해 보증금 안심반환은 물론, 월세소득공제도 가능합니다.

지금까지 집주인과 세입자 간 집수리비와 관련한 분쟁과 각자 책임, 해결법 등에 관해 살펴 봤습니다. 임대차에서는 불필요한 갈등을 줄이기 위해 집주인은 집주인대로, 세입자는 세입자대로 각각 의무가 있다는 부분을 잘 알아야 하겠습니다. 또한, 이도 저도 불편하다면 기업형 임대주택을 선택하거나, 불가피하게 분쟁이 생겼을 경우 분쟁조정위원회의 조정을 이용하는 것도 좋은 방법이 되리라 보입니다.

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