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공시가격 현실화율은 현실적으로 안돼?

'공시가격 현실화', 많이 들어봤을 거예요. 부동산 실거래 가격과 공시지가의 차이를 줄여나가는 '공시가격 현실화'를 안하겠다는 발표가 최근 나왔어요. 많이는 들어봤는데 매번 헷갈리는 공시가격, 확실히 짚어볼게요!

공시가격? 시세?

부동산 가격은 '공시가'와 '시세'로 나뉘어요. 마포에 a 아파트는 이 만한 값어치를 한다, 라고 대략적으로 알 수 있게끔 매긴 가격이 공시가격입니다. 정부가 매년 조사해서 산정해요. 반면 시세는 2023년 11월 28일 마포 a 아파트가 15억에 팔렸어, 에서 15억이 시세입니다.

시세는 집주인이 부르는 값이니 일정치가 않죠. 그래서 부동산 가격의 지표가 되는 건 공시가격이고 이것이 각종 세금의 기준이 됩니다.

그럼 어떤 세금들이 공시가격을 기준으로 할까요? 이해하면 쉬워요. 우선 재산세와 종부세 등이 있어요. 재산세와 종부세는 집을 보유하고 있을 때 내는 세금인데, 사고 파는 게 아니니 당장 시세를 몰라요. 그러니 공시가격을 기준으로 매기죠.

조금 놀라운 것은 부동산 세금 외에도 기초연금, 기초생활보장, 건강보험료, 생계유지 곤란 병역 감면 판단 기준, 공공주택 입주자 자격 등 복지·조세·행정 목적 등 60여 개 다양한 분야에 공시가격이 기준이 됩니다.

* 그렇다면 시세를 기준으로 하는 건, 당장 사고팔 때 내는 취득세, 양도세 등이 되겠죠.

공시가격 현실화율 중단?

[여기]에 가면 내가 사는 집의 공시가격을 조회할 수 있어요. 현재 공시가격 현실화율은 약 60% 수준이에요. 쉽게 말해 우리집 시세 1억짜린데 공시가는 6천만원으로 잡힌거죠. 그렇다면 재산세, 종부세 등은 이 6천만원 기준으로 매깁니다.

전 정부 때 '공시가격 현실화율' 얘기가 나왔어요. 불과 2~3년 전만 해도 집값이 계속 올랐죠? 이때 공시가-시세 간 갭차이가 너무 나니까, 공시가를 시세 수준으로 끌어올려야 한다고 했어요. 공시가는 세금의 기준이 되는데 실제와 너무 다르면 '조세 형평성'이 흔들린다는 이유 때문이죠. 즉 몇십억짜리 아파트 사면서 세금은 그보다 덜 내니까 부자감세란 비판의 목소리가 높았어요.

그래서 2035년까지 공시가격 현실화율을 90%로 끌어올리겠다고 정했어요. 그런데 지난 21일, '공시가 끌어올리는 건 좀 무리인 것 같아. 우선 계획 중단할게'라고 발표한 거죠. 아래 표를 보면 원래 내년에 아파트 기준 약 75%까지 올리는건데 우선 올해와 똑같이 가기로 했어요.

왜 중단했나?

공시가는 매년 1월 1일 기준으로 정해집니다. 올해 말의 부동산 시세에 현실화율을 반영해요. 그런데 지금 집값이 요동치고 있잖아요. 불과 2~3년 전엔 엄청 뛰었다가 갑자기 떨어지고, 좀 오래 갈 줄 알았는데 올해 하반기 즈음 다시 반등하고... 그러다 지금은 또 2차 폭락 오는 거 아니냐는 상황이에요.

이렇게 변덕스러운 상황을 기준으로 일단 공시가격을 매기면 1년은 빼박이죠. 근데 내년 상반기엔 또 집값이 어떻게 변할지 모르잖아요? 예를 들어 다시 폭락할 수도 있는데, 그럼 시세보다 공시가가 더 높아져, 집값은 떨어졌는데 세금을 더 내야하는 상황이 발생할 수 있어요.

이것이 '공시가격 현실화율'을 중단한다는 이유예요.

그러나 누구나 짐작할 수 있죠. 정권이 바뀌면 제도도 손보기 마련, 그래서 '정권따라 고무줄 정책'이란 비판이 나옵니다. 왜냐면 이번 정권 들어 '공시가격 현실화율'을 손봐야겠다, 해놓고 1년 반동안 검토를 했거든요. 근데 어떤 개선점도 나오지 않고 '우선 홀딩할게'라고 하니, 또 어떻게 판이 뒤집어질지 모르는 상황입니다.

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📚 부동산 용어풀이

'재개발 vs. 재건축'

재개발은 낙후된 주거지역에서 주택뿐 아니라 정비기반시설까지 재정비하는 사업. 재건축은 정비기반시설이 양호한 지역에서 낡은 주택을 허물고 다시 짓는 사업.

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