초강력 대출규제가 시행된 지 두 달, 시장은 차츰 제도에 적응하는 분위기입니다.
서울 고가주택 시장은 매수매도 줄다리기 속 규제 전보다 소폭 조정된 금액으로 한두 건씩 거래가 나오고, 중저가 시장과 경기도권역에서는 대출규제 전 수준이거나 더 높은 금액으로 실거래신고 되고 있습니다.
수도권 주택시장은 금액별로 혹은 지역별로 새로운 균형점을 향해 맞춰가는 모양새입니다.
지표만 보더라도 고가와 중저가 시장의 흐름은 다릅니다. 서울 강남구 6월 아파트 매매가 상승률은 3.64%(KB부동산 월간통계) 였지만 7월에는 절반 수준인 1.51%로, 송파구도 3.01%에서 2.03%로 상승폭을 줄였습니다.
대신 강북권역은 오름폭을 더 키웠습니다. 노원구의 경우 6월과 7월 0.04%에서 0.45%로, 도봉구는 0.08% 하락에서 0.16% 상승으로, 강북구도 0.10%에서 0.48% 상승으로 나타났습니다.
경기도에서도 비슷한 양상입니다. 경기도에서 고가 아파트가 포진해 있는 성남시 분당구의 경우 상승폭이 줄었지만(2.16%→1.81%) 같은 경부라인인 수원은 그 반대입니다.
수원 영통구는 올해부터 서서히 아파트값이 오르다 6월 0.33%, 대출규제가 발표된 이후인 7월 0.42% 올랐습니다. 팔달구 역시 올해 하락세를 이어가다 6월 0.20%로 상승 반전에 성공했고, 7월에는 상승폭을 키워 0.45% 올랐습니다.
[Remark] 경기도 가장 많은 인구 수원시, 실수요자 움직이나
가격추이를 보나, 거래흐름을 보나, 수원은 상대적으로 대출규제 타격감이 덜해 보입니다.
아파트 가격도 대출규제 전보다 오히려 오른 곳이 있고, 매매 거래량도 6월 이전인 5월 수준으로 맞춰가고 있습니다.
실제 8월 30일 기준, 아파트 매매 거래량을 살펴보면 7월 882건 거래되어 전달(1,790)에 비하면 절반 수준이지만 5월(1,226)과 비교하면 72%까지 올라왔습니다.
경기 남부권역 주요 도시인 성남과 용인 거래량과 견주어 봐도 수원의 거래량이 빠르게 회복하고 있음을 알 수 있습니다.
성남은 7월 거래가 384건이었는데 6월에 비해 22%(1,747), 5월에 비해 36%(1,074) 수준이었습니다. 용인도 7월 759건의 아파트 매매거래가 있었는데 6월(1,887)과 5월(1,397)에 비해 각각 40%, 54% 수준에 머물렀습니다.
[Remark] ‘수원’ 인구∙자족기능∙공급 부동산 기초체력 ‘강’
초강력 대출규제에도 수원시 아파트값이 흔들리지 않는 이유는 무엇일까요?
먼저 수원은 풍부한 실수요층을 갖춘 곳이라는 점을 꼽을 수 있습니다.
수원시는 전체 인구가 119만여명으로 수도권에서 거주 인원이 가장 많은 지역입니다. 여기에 1기 신도시와 달리 도시내 산업시설이 많아 자족기능이 마련되어 있고, 그만큼 주택 실수요층이 내제되어 있다는 점입니다.
또 다른 특징으로 수원 안에는 정비사업으로 재탄생한 ‘신축급’ 아파트와 도시개발사업으로 만들어진 ‘대단지’, 주거선호도가 높은 ‘신도시’ 등 다양한 형태의 주거타운이 형성되어 외부 수요를 끌어당깁니다.
특히 신축급 단지라 하더라도 국평기준 아파트 매매가가 10억원 전후에 형성되어 있어 대출규제 6억원 캡을 피해갈 수 있다는 것도 최근의 주택시장에서 살아남을 수 있는 비결이었습니다.
실제로 매교역 인근 신축단지들의 가격을 보면, 대출규제 발표 이후 오히려 오른 곳도 있었습니다.
2022년 입주한 ‘매교역푸르지오SK뷰’ 59㎡는 6월보다 7월, 8월 거래 금액이 더 높습니다. 월별 최고 거래가격을 보면 6월 7억4,500만원, 7월 7억6,800만원, 8월 7억5,500만원으로 나타났습니다.
내년 입주 예정인 '매교역 팰루시드'의 경우 전용 84㎡ 아파트 입주권 실거래가가 6월 9억5,180만원으로 신고가 나왔는데, 이후 거래된 금액이 신고가와 유사한 수준입니다. 7월에는 최고 9억4,030만원에, 8월은 9억4,630만원으로 입주권 거래가 있었습니다.
삼성전자 수원캠퍼스와 가까운 망포역 일대 브랜드 대단지 아파트도 대출규제에서 벗어난 모습입니다.
‘힐스테이트 영통’ 전용 84㎡ 아파트 가격 흐름을 보면 10억원에서 떨어지지 않습니다. 6월 거래 최고가는 10억8,500만원, 7월은 10억7,000만원, 8월은 10억6,000만원으로 나타났습니다.
[Remark] 신도시 개발 20년 만의 마침표 광교, 대출규제에도 선방
광교신도시는 강남과 이어진 핫라인에 교육, 녹지, 생활인프라 등 잘 갖춰져 수도권 2기 신도시 중 주목받는 곳입니다.
올해 1월말 공식적으로 신도시 준공을 알려 2004년 택지개발예정지구지정 후 개발 20년 만에 신도시 조성이 마무리되었습니다.
2011년 첫 아파트 입주 이후 신분당선 개통, 호수공원 조성 및 백화점, 컨벤션센터 등 각종 생활인프라 확충, 2019년에는 법조타운 완공, 2022년부터 경기도청, 경기도의회, 경기교육청 등 행정기관이 모인 경기융합타운이 형성되는 등 도시가 외형을 갖췄습니다.
이처럼 주거환경이 개선될수록, 부동산 시장이 활황세일수록 광교 집값도 고공행진 해왔습니다. 수원의 강남이라는 별명처럼 고가 아파트가 모여 있어 대출규제 이후 거래량은 급감했지만 7, 8월 거래금액은 크게 떨어지지 않았습니다.
광교중앙역과 접한 ‘자연앤힐스테이트’의 경우 대단지 단일평형(1,764가구, 전용84㎡)으로 광교 부동산 시장 분위기를 대변하는 곳입니다.
6월 마지막 거래에서(6.26거래) 신고가인 17억3,000만원을 찍었습니다. 이후 7월에도 17억원으로 거래되어 직전 신고가보다는 내려왔지만 6월 평균적으로 거래된 금액보다는 높은 수치임을 알 수 있습니다.
또 실거래가 어플에서 가장 많이 언급되는 광교호수공원 앞 '광교중흥S클래스'도 전용 84㎡의 경우 7월 실거래가가 16억1,000만~16억5,000만원에 형성되어 있는데, 6월 거래 금액과 크게 차이가 나지 않습니다.
[Remark] 일시적 풍선? 지속 가능한? 앞으로 수원 주택시장은
이처럼 수원은 ‘6억 대출 규제’의 수혜지로 손꼽히고 있습니다. 이를 두고 일시적인 풍선효과인지 지속 가능한 흐름인지 의견이 분분합니다.
수원은 인구와 직주근접성, 개발호재 등 구조적인 수요가 뒷받침되어 후자에 대체로 무게를 싣는 분위기입니다.
특히 최근 1~2년 동안 집값 흐름을 볼 때 타지역에 비해 급등과 급락이 없는 무던한 시장이라는 점과 미분양 아파트가 빠르게 소진되었다는 것도 시장을 예측하는데 키포인트입니다.
경기도 미분양 주택현황에서 수원은 6월 30일자로 미분양이 0 입니다. 분양당시 고분양가 논란이 있었던 곳도 결국 집주인을 모두 찾았습니다. 미분양은 주택 시장에서 선행지표 역할을 하는 만큼 앞으로 수원의 주택시장 활성화는 물론 분양시장에도 ‘초록불’이 켜질 것으로 예상됩니다.
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