2025년, 서울 5억 이하 아파트는 과연 ‘가성비’인가?
서울 부동산 시장이 고강도 대출 규제와 기준금리 상승이라는 압박 속에서도 여전히 수요가 붙는 ‘5억 이하 아파트’. 과연 이 가격대 아파트가 단순히 저렴한 것일까 아니면 진짜 내 집 마련의 현실적 대안이 될 수 있는 것일까. 정부 발표에 따르면, 6·27 대책 이후 수도권 내 5억 이하 아파트 거래 비중이 40.1%에서 50.4%로 급등했다. 서울도 예외는 아니었다. 다만, 저가 거래가 전체에서 대부분을 차지한다고 해서 모두 다 의미 있는 자산은 아니다. 가격, 입지, 정비사업 가능성, 생활 인프라를 종합해 ‘싼 게 진짜 좋은지’를 가려야 한다.
단순 저가 vs. 진짜 저가: 입지가 모든 것을 결정한다
2025년 기준 서울시에서 5억 이하 아파트가 거래되는 구역은 주로 ‘노도강(노원·도봉·강북)’이나 ‘금관구(금천·관악·구로)’ 등 외곽 저가권역이다. 이 가운데에서도 실제로 내 집 마련이나 임대 수익 기대가 가능한 곳은 제한적이다. 예컨대 노원 상계동의 상계주공 단지나 강북 미아동 SK북한산시티는 정비사업 기대 + 지하철 역세권 입지라는 조건이 더해져 ‘가성비’가 제대로 발현된다. 단순히 낡고 싸다고 무조건 유리한 게 아니라, 입지와 향후 개발 흐름이 정비된 지역이 핵심 가치라는 얘기다.
정비사업 가능성: 모아타운, 재건축·재개발이 답이다
2025년 5월 기준 서울 정비사업 추진 구역은 총 690곳이며, 그중 126곳이 관리처분 이상, 착공은 이미 67곳에 달한다. 이 때문에 정비사업 한복판의 5억 이하 구축 단지는 ‘싼 집’이 아니라 ‘미래가 보장된 자산’으로 평가받기 시작했다. 예컨대 성북구, 중랑구 일대의 가로주택 및 모아타운 정비 구역은 입지가 외곽이지만 철저히 가성비 입지로 주목받고 있다.
교통·생활인프라: 단순 저가를 넘는 핵심 조건
그 외에도 지하철역 10분 거리, 버스 환승, 가까운 병원·학군·상권이라는 생활 인프라 역시 중요하다. KB Think 분석에 따르면 노·도·강뿐 아니라 동대문, 은평 같은 지역에서 6억 이하 역세권 아파트가 즉시 전세 수요를 확보하고 있다. 이들은 단순히 ‘싸서’ 찾는 집이 아니라, 입지와 이용 편의성으로 의미 있는 가격대의 주거지가 된 사례다.
‘실수요+정비+인프라’ 갖춘 5억 이하 아파트 어디인가
첫째, 강북권 구축 대단지.
미아동 SK북한산시티, 상계주공, 상암 월드컵파크 등은 입지와 인프라, 정비 가능성을 모두 갖추면서도 5억 이하 가격이 거래되며 30·40대 젊은 실수요자를 끌어들이고 있다.
둘째, 중랑·성북 일부 단지.
모아타운 정비사업이 한창인 곳들로, 저렴하게 들어가 미래 가치까지 담보할 수 있다.
셋째, 은평·동대문 일부 구축 역세권.
역세권+생활 인프라+저층 리모델링 가능성 등을 갖춘 곳들은 서울 내에서 5억대 현실적인 주거 대안으로 떠오르고 있다.
‘싼 아파트’가 좋은 아파트가 되려면
결국 서울에서 5억 이하 아파트가 가격 이상으로 의미 있으려면 3가지를 만족해야 한다. 첫째, 입지와 교통이 확보된 역세권 또는 버스 중심지. 둘째, 정비사업 가능성, 즉 향후 가격 재평가 여력이 있는 단지. 셋째, 생활 인프라, 즉 병원·학원·마트·공원 등 일상 편의환경이다. 단순히 가격이 낮은 건 사실이지만, 여기에 교통과 개발이라는 조건이 없다면 ‘갈수록 싸진다’는 함정에 빠질 확률이 높다.
마침내 ‘나의 5억 집 찾기 지도’를 그려라
2025년 서울 부동산은 ‘싼값이라 샀다’가 아니라 ‘싼값에 가치를 담았다’는 전략이 중요하다. 갭투자가 아니라, 실거주 중심의 자산보유 플랜에는 여전히 서울 내 5억 이하 아파트가 유효한 수단이 될 수 있다. 물론 모든 5억 이하 아파트가 좋다는 의미는 아니다. 정비사업과 교통, 인프라 조건을 함께 갖추는 곳만이 제대로 ‘가성비 서울집’으로 자리 잡는다.
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