“수도권 살 집 부족해”…녹지 줄여 가구수 확 늘리는 ‘이곳’ 분양가도 낮아지나

팔수있는 가처분 면적 비율
기존 45%서 50%로 추진
주택짓는 면적 늘어나
토지비 낮추고 분양가도↓

3기 신도시 중 한 곳인 경기 부천 대장지구 개발 현장. [매경DB]

고양창릉, 부천대장, 인천계양, 하남교산 등 3기 신도시 아파트 조성 핵심 사업자인 한국토지주택공사(LH)가 주택 용지 비율을 늘려 주택 공급 확대에 나선다. 현재 불필요한 계획 녹지를 일부 줄이는 대신 주택 용지나 상업 용지 등 팔 수 있는 토지 면적인 ‘가처분 면적’ 비율을 상향 조정하는 방안을 추진하는 것이다. 현재 23만6000가구로 예정된 분양 가구수가 일부 늘어나면서 분양가도 당초 예상보다 다소 낮아질 것으로 기대된다.

9일 업계에 따르면 LH는 3기 신도시의 현재 가처분 면적 비율인 45%를 50%로 확대하는 방안을 검토한다. 아울러 최근 선도지구 접수를 마친 1기 신도시 재건축 때에도 가처분 면적 비율을 동일하게 늘리는 계획을 추진하기로 했다.

현재 조성 30년이 지난 1기 신도시 아파트 단지의 경우 주차장 등 비가처분 면적이 대부분 지상에 있다. 지하 주차장을 둔 곳도 있지만 주차장을 지상에만 마련한 곳이 많아 주차난이 심각하다. 하지만 3기 신도시는 최신 아파트 건설 추세에 따라 주차장을 지하화하고 지상엔 아예 주차장 없는 도보만 조성하는 경우가 많다.

LH 관계자는 “3기 신도시도 기존 1기 신도시처럼 가처분 면적 비율을 45%로 설정하면 지상 주차장 면적 만큼의 공간을 모두 지하로 내리기 위해 아래로 파고 들어가는 공사를 해야 한다”며 “이 과정에서 토지 조성 원가와 공사비가 늘어나 분양가도 밀어 올리게 된다”고 설명했다.

이런 문제를 해결하기 위해 가처분 면적을 5%포인트가량 더 늘리면 그만큼 지하 주차장 공간이 확충되고 위로 올리는 주택 공급 수도 늘어난다는 게 LH 측 논리다. 특히 정부도 지난 8·8 부동산 대책을 내놓으면서 현재 사업 추진 중인 3기 신도시와 수도권 택지 등에서 토지 이용 효율성을 제고해 2만가구 이상의 주택을 추가 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

LH의 가처분 면적 비율 확대는 바로 그 일환이다. 국토교통부와 LH는 지방자치단체·관계 기관 협의 등 선행 절차를 거쳐 3기 신도시 지구계획을 변경하고 그에 따른 주택 사업 승인 절차도 조속히 추진할 방침이다.

무엇보다 LH가 가처분 면적 비율을 높이려는 이유는 주택 공급을 늘릴 뿐 아니라 궁극적으로 분양가를 낮추는 데 있다. 이한준 LH 사장은 “8·8 부동산 대책이 부동산 공급에 치우쳐 있는데 이것만 가지고는 일부 수요층의 ‘패닉 바잉’을 막을 수 없다”며 “공급만 늘린다고 부동산 가격이 떨어지는 건 아니고 공사비를 낮춰야 하는데, 인건비나 자재비는 LH가 조절할 수 없으니 토지 조성 원가를 낮추고자 하는 것”이라고 설명했다.

전문가들은 가처분 면적 비율 확대와 함께 현재 평균 196%에 그치는 3기 신도시의 용적률도 상향해야 한다고 주장한다. 분당과 일산 등 1기 신도시 재건축은 300~350%의 용적률로 진행되고 있지만 3기 신도시는 그 수준을 한참 밑돈다.

특히 현재 1기 신도시의 평균 주거용지 비율은 34%이고 공원녹지율은 19%인 데 비해 3기 신도시의 주거용지 비율은 27%, 공원녹지율은 최소 34%다. 3기 신도시의 경우 공원녹지율이 주거용지 비율을 7%포인트나 웃돌고 있다. 그래서 3기 신도시는 집을 짓기 위한 도시가 아니라 공원과 녹지를 만들기 위한 도시가 돼가고 있다는 비판도 따른다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “3기 신도시 선정 당시인 2018년은 2기 신도시 61만가구와 수도권 보금자리주택 21만가구 등 총 82만가구가 입주했던 시기”라며 “당시엔 공급이 어느 정도 충분하다는 판단 아래 3기 신도시의 용적률을 낮춰 23만6000가구 정도로 계획을 잡았지만 지금은 수도권 주택 공급난이 심각한 만큼 이 계획을 수정해 공급을 대폭 늘릴 필요가 있다”고 지적했다.