"강북도 5억이래요" 씨가 마른 '서울 전세 매물' 연말에는 6억 중반 전망 분석

대출규제 이후 서울 아파트 거래량은 큰 폭으로 줄어들면서 관망세가 이어지고 있지만, 전세시장은 오히려 매물이 급감하면서 보증금이 단기간에 큰 폭으로 상승하고 있다.

만약 이 같은 추세가 하반기에도 지속될 경우 연말엔 평균 전세보증금이 6억 원 중반까지 오를 것이라는 전망도 나왔다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 아파트 평균 전세 보증금은 지난 4월 5억 7549만 원에서 7월 6억 1691만 원까지 약 7.2% 상승한 것으로 나타났다. 이는 3개월 연속 상승세를 이어간 것으로 심상치 않은 오름폭을 보여주고 있다.

지역별로 살펴보면 특히 상승폭이 더 컸던 곳은 바로 도봉구였다. 도봉구는 평균 전세가가 3억 645만 원에서 3억 6847만 원으로 뛰며 20.2% 상승했다. 이는 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률에 해당한다.

이어 중구는 11.9% 증가하여 6억 7565만 원을 기록했으며 양천구는 11.1% 상승해 5억 9942만 원에 달하는 것으로 드러났다. 강북권 주요 지역들이 10% 넘게 오르는 등 전세 상승세가 두드러지게 나타난 것이다.

강남권 역시 11개 구의 아파트 중위 전세가격은 6억 4167만 원으로 집계되며 전월 대비 800만 원 상승했다. 강북 14개 구는 4억 9500만 원까지 오르면서 5억 원 돌파를 눈앞에 두고 있다.

이처럼 전셋값이 빠르게 오르고 있는 주요 원인으로는 전세 매물의 급감이 꼽힌다. 국토부에서는 서울 내 전세 계약 건수가 3월 1만 5197건에서 6월 1만 2120건, 그리고 7월에는 9546건까지 떨어졌다고 발표했다.

월 기준 통계에서 전세계약이 1만 건을 밑돈 것은 올해 들어 처음 있는 일로 알려졌다. 부동산업계 한 관계자는 "정부가 ‘갭투자’ 차단을 위해 주택을 매수하면 6개월 내 전입 의무를 마쳐야 한다고 조항을 달았다. 거기다 전세퇴거자금 대출 한도 1억 원 축소 조치 역시 시장에 영향을 미쳤다"라고 설명했다.

내년 신축 아파트 공급량은 올해보다 훨씬 적어져

결국 전세보증금을 구하기 어려워진 세입자와 퇴거 시 보증금을 돌려주기 어려운 집주인이 반전세, 월세 형태를 취하면서 전체적인 전세 매물이 희소해졌다는 게 업계의 평가다.

송승현 도시와경제 대표는 "정부의 규제로 인해 실수요자들이 매수 대신 전세를 택하고 있다"라며 "그런데 전세 공급은 줄고 수요는 늘어나는 상황이다. 이와 같은 시장 흐름이 지속된다면 올해 하반기에도 서울 전세보증금은 계속 오를 것"이라고 내다봤다.

전문가들은 연말 서울 아파트 평균 전세 보증금은 6억 5000만 원을 넘길 가능성도 열려 있다고 전망하고 있다. 특히 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2만 8355가구로 예정돼 있는데 이는 올해 4만 6767가구보다 약 39.3% 감소한 수치다.

이 가운데 민간 분양은 절반 수준인 1만 7757가구로 줄어들 것으로 보이며 공급 축소와 정책 변화가 병행될 경우, 전세 시장의 안정은 단기간에 이뤄지기 어렵다는 의견이 지배적이다.